邻居修近300平违建挡了自家采光,应该怎么起诉?

发布日期:2022-01-13浏览量:13

据澎湃新闻日前报道,湖南省湘西自治州永顺县的王老太因邻居违规翻建房屋严重影响其通风、采光、消防,而将当地县自然资源局和城管执法局诉至法院以求解决纠纷。那么,这起案件中究竟反映了哪些法律问题呢?王老太的依法强势维权又带给大家怎样的启迪呢?

【采光问题本质上属于相邻关系纠纷】

报道指出,71岁王老太在当地有一处木结构房屋。2018年11月,与她家木房子相邻的符某家将原来两层高的房子翻建成了5层高的楼房。该房子从二层挑出1米多,离她家围墙不到30厘米,离其木房子也仅3.25米。

邻居翻建的房子离王老太家太近,从而影响了其通风、采光甚至消防安全,这属于民法领域的相邻关系纠纷。

《民法典》第288条规定,不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

基于上述“16字原则”,本案中王老太所关心的通风、采光问题在第293条有专门的规定:建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

但需要注意的是,如果王老太仅仅关注到这些法律规定,进而通过起诉“民事侵权”的途径试图维护自身的合法权益,那将会是非常麻烦的。光是一个“谁主张,谁举证”的民事诉讼举证责任分配规则,就够王老太“喝一壶”的了。

不过在明律师判断王老太定然是委托了专业的律师,于是才有了报道中她所选取的快捷维权的通途。

【邻居翻建行为属违法建设?举报没商量】

本案中真正重大的法律纠纷或许不在于相邻关系,而在于邻居的翻建房屋行为本身就涉嫌严重违法。

县自然资源局曾对邻居符某翻建的房屋作过认定:涉案房屋主体占地面积约122.6平方米,超规划占地32.6平方米;

建筑面积741.3平方米,超规划面积291.3平方米,建筑主体退让未达到审批要求且二楼出挑1.1米,属于超规划审批建设。

也就是说,符某并未严格依据规划许可手续实施翻建,而是将新房搞成了违建。《城乡规划法》第64条的规定大家都很熟悉了,刚好在本案中又被精准地适用了一回:

未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方政府城乡规划主管部门责令停止建设;

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;

无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

显然,本案中邻居的违建事实是清楚的,且涉嫌违法的面积巨大,难以通过“改正”来消除对规划实施的影响,限期拆除是其唯一的依法改正出路。

故此,王老太有权向当地自然资源和规划主管部门或者城管执法部门进行举报。相关部门也有义务依法对涉案建筑立案调查,制止其继续施工的行为,并作出对其违法部分限期拆除的决定。

然而报道中却指出,县城管执法局几次三番的处置行为仅仅停留在纸面上,未能有效制止邻居符某的施工行为,涉嫌行政不作为。

基于上述事实,王老太依法起诉县城管执法局行政不作为,要求其履行查处违法建设的法定职责是没有任何问题的。这一招通过“民告官”的行政诉讼来解决其相邻关系纠纷的操作,也堪称教科书式的范本操作。

邻居修近300平违建挡了自家采光,应该怎么起诉?插图

【建设工程规划许可证没听证?“打程序”的成功案例】

如果说对违建行为的举报属于实体层面“釜底抽薪”的强有力手段,那么本案中王老太使出的“撤证”一招则更是展现了行政法在程序层面的灵活运用。

《行政许可法》第47条规定,行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的,行政机关在作出行政许可决定前,应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;

申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的,行政机关应当在二十日内组织听证。

那么与拟翻建房屋做邻居的相邻权人是否与这一规划许可行为存在“重大利益关系”呢?《北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定》中就指出,翻建、扩建私有房屋,须符合下列条件:四、不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。

由此推论,本案中王老太房屋的采光、通风、通行显然可能受到符某翻建行为的影响。那么,县自然资源和规划主管部门当初审批建设工程规划许可证前应当依法告知王老太享有要求听证的权利。

且从审批建设工程规划许可证的一般要求而言,是需要申请人提交邻居等利害关系人无异议的相关材料的。

正是基于上述法规的规定,王老太起诉当地自然资源和规划主管部门,要求撤销其为邻居符某颁发的建设工程规划许可证的诉求,得到了二审法院的明确支持。

没有了建设工程规划许可证,邻居的房子将面临整栋涉嫌违建的尴尬局面。及时补办证件并对涉嫌违法之处加以改正,已是箭在弦上不得不发了。

在明律师最后要提示大家的是,本案中王老太的一系列诉讼操作的确值得称道,是对行政诉讼加以灵活运用以解决民事纠纷的生动案例。而邻居符某所实施的翻建行为“不老实”是其落入今天被动地位的关键,即使纠正违反城乡规划的行为才是解决问题的唯一出路。面对违法建设对自身权益的侵害,打程序又打实体,两手抓两手都要硬,王老太在本案中的专业操作,各位看官学会了吗?

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