预征收时签的补偿协议能否作为最终补偿的依据?

发布日期:2022-01-19浏览量:96

2020年1月1日新《土地管理法》正式实施,新法的亮点之一是将原来的“征地批后公告”改为“征地批前公告”。意思是签约时点由"批后"改动到"批前",征收方必须要先得到被征收人的同意,才能启动征收工作的开展。这样的做法并不是新出来的,很多地方在2020年以前已经有“预征收”或“模拟征收”的征收模式了。那新法的改变对被征收人有什么影响呢?下面在明律师来解析下“批前”签约的相关问题。

一、“批前”签的“协议”具体是什么协议?

《土地管理法》第四十七条第二款规定:县级以上地方人民政府拟申请征收土地的,……听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议;个别确实难以达成协议的,应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后,县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

该规定的意思是说,政府要实施征收,必须先与多数被征收人签订同意的协议。也就是多数被征收人对征收补偿数额、安置方式等内容无异议且同意签订协议后,政府才能实施征收。

上述内容落在实际的征收中就是预征收、模拟征收的征收模式。简而言之就是,征收方在征收公告发布前,会拿一份“预征收补偿协议”给被征收人签。如果大多数被征收人(一般是至少80%以上的被征收人同意)签了“预征收补偿协议”,那么,政府就会开始实施征收了。

二、签订批前协议或者说签“预征收补偿协议”,有什么实际意义?

新《土地管理法》规定签约时点由"批后"改动到"批前",主要在于提高了被征收人的主动地位,赋予被征收人对自己财产处分有更多掌控空间。也就是被征收人对自己的房屋值多少钱、需要换置到什么地方、以什么样的方式换置、在什么时间段内补偿到位等情况有足够的话语权。这样从征地拆迁工作开始,被征收人就处在主动地位,一定程度上制约着行政机关滥权贪利的行政空间。

预征收时签的补偿协议能否作为最终补偿的依据?插图

因此,在现下的征收工作中,在前期的补偿协议签订过程中,被征收人一定要注意全面的去评估自己的房屋和土地价值,参考周围市场价以及如何置换、置换到什么位置上等最有利于自己的因素,然后以最有利于自己的价值内容去和征收方协商交涉。

三、“预征收补偿协议”能否代替正式的补偿协议,能否作为被征收人最终补偿依据?

在《土地管理法》规定下,“预征收”有了合法性前提。也就是说,在没有其他特殊的情况,批前签的补偿协议,在正式实施征收后生效,那么,后期的征收补偿也依据该生效协议履行。在一般情况下,批前签的补偿协议就相当于最终的补偿协议,对征收方和被征收人产生法律效力。

但最高人民法院有相关司法判例作出了这样的裁判:在集体土地预征收过程中,征收管理部门与被征收人签订的征收补偿协议属于附条件的行政行为,只有在省级人民政府作出征收批复,市县人民政府发布正式的征收公告后,征收补偿协议才能够发生法律效力,对当事人的权利义务产生实际影响。未发生法律效力的征收补偿协议,对当事人的权利义务不产生实际影响,不属于行政诉讼的受案范围。

该裁判的意思是说:预征收阶段签订的安置补偿协议如果未能生效,也就是签了预征收协议后,征收方未能按照协议约定开始实施征收。在这样的情况下,该预征收协议不再对被征收人产生法律效力。实践中有很多签了协议后,政府又过了好多年才开始征收。这样过了多年后再开始征收的,就不能再依据之前签的预征收补偿协议进行补偿了。但是征地批复做出后,意味着双方签订的补偿协议生效,将会对被征收人权利义务产生实际影响。

据此,在明律师提醒大家:如果签约与征地审批经过漫长的时间跨度,那么房屋的价值可能会发生较大的波动,如仍按补偿协议成立时的条件进行补偿,可能会导致被征收人利益的失衡。所以被征收人在预征收阶段签订安置补偿协议时一定要谨小慎微,必要时积极咨询律师,避免损害发生及不必要的诉累。

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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