50年代自建房只补偿货币?评估表与补偿决定同日送合法吗?

发布日期:2022-01-06浏览量:33

在复核、专家鉴定程序完毕后,被征收人对补偿仍有异议的,方才按照《条例》第26条的规定处理,即由征收方依法作出征收补偿决定。

在房屋征收拆迁中,无证自建房受到“特殊待遇”的情况比比皆是,最典型的莫过于补偿数额“打折扣”。除此之外,限制补偿方式也是常见的情形,多表现为无证建筑的权利人只能选择货币补偿,无权选择房屋产权调换。那么具体到个案中,这种限制补偿方式的做法会得到法院怎样的裁判态度呢?围绕评估报告送达后被征收人申请复核和专家委员会鉴定的权利,征拆双方又会展开怎样的博弈呢?本文,在明律师就结合最高法的一则裁判为大家浅析。

【要点一:无证自建房只给货币补偿,合法吗?】

在汪先生诉甘肃省兰州市七里河区政府征收补偿决定纠纷一案(完整判决书附后)中,汪先生的房屋是上世纪50年代建造的砖木结构建筑,未办理规划、建房许可手续,也未办理房屋产权登记。

而涉案征收项目的征收决定中指出,补偿安置方式为:住宅房屋实行货币补偿或现房产权调换,由被征收人自愿选择;非住宅房屋实行货币补偿。

据此,征收方认定涉案自建房不是法律意义上的住宅,只能给予货币补偿。那么这种处置是否合法呢?

50年代自建房只补偿货币?评估表与补偿决定同日送合法吗?

最高人民法院在(2020)最高法行再4号《行政判决书》中提出如下裁判观点:

1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条的规定,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。也就是说,法规并未明确规定无证房屋或者非住宅房屋的权利人就不享有补偿方式的选择权。

2.无证建筑是否属于违法建筑,应当由征收方依法调查、认定和处理。本案中区政府没有提供证据证明已对涉案房屋进行调查、认定和处理。在此情况下,汪先生对补偿安置方式的选择权也就无从保障。区政府在《补偿决定》中将补偿安置方式确定为货币补偿,构成主要证据不足。

也就是说,对于合法建筑而言,被征收人当然依法享有补偿方式的选择权,非住宅房屋只给货币补偿的规定无法律依据。但对于违法建筑而言,被征收人也自然没有什么选择权可言,只能是给什么拿着什么了。

在明律师需要补充的是,实践中很多地方通过地方性规定明确限制无证房屋的补偿方式仅有货币补偿这一种。这种做法是否涉嫌与上位法的规定相冲突,有待商榷。但个案中的被征收人则可以就此放手一搏,在补偿决定的复议、诉讼中明确就此问题提出自己的主张,积极争取房屋产权调换的实现。

50年代自建房只补偿货币?评估表与补偿决定同日送合法吗?插图

【要点二:“评估表”与补偿决定同日送达,能合法得了吗?】

本案的另一个争议焦点在于,征收方于同一天向汪先生送达了“房屋征收价值评估分户表”和征收补偿决定,这样的“连贯操作”符合法律规定吗?

对此,最高法在判决中予以了明确否定。《国有土地上房屋征收评估办法》第20条规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。

其第22条进一步规定,对复核结果仍有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

在复核、专家鉴定程序完毕后,被征收人对补偿仍有异议的,方才按照《条例》第26条的规定处理,即由征收方依法作出征收补偿决定。

50年代自建房只补偿货币?评估表与补偿决定同日送合法吗?

综上可知,本案中征收方在同一天送达上述两份文书的做法存在两点明显违法之处:

一是所谓的“评估表”和法律意义上的分户评估报告不是一个东西。被征收人有权获取完整的分户评估报告,而不是仅仅几页纸的“评估表”或者“估价单”。不提供完整的分户评估报告,等于变相剥夺了被征收人申请复核的权利,因为被征收人将无法在书面复核申请中“指出评估报告存在的问题”。

二是同一天送达评估结果和补偿决定的做法不合法。评估机构提供的分户评估报告是征收方作出补偿决定的基础。

被征收人没有表示放弃对评估结果申请复核及鉴定的权利,征收方将房屋征收价值评估分户表与补偿决定同日送达,使其失去了在补偿决定作出前申请复核及鉴定的机会。此种状况下,涉案补偿决定所依据的证据是不足的。

针对本案中的这两处争议焦点,我们不妨来看一下北京市是怎样规定的。北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步做好国有土地上房屋征收补偿决定有关工作的通知》中规定,区房屋征收部门报请作出补偿决定的材料应当包括以下内容:

2.被征收房屋的权属、公房租赁关系的调查资料,涉及未经登记建筑的,需提交认定处理意见;

3.被征收房屋的分户评估报告及送达凭证,以及分户评估报告相关复核、鉴定情况;

一目了然,北京市通过这一细化规定明确了相关行为的作出顺序——只有在对无证建筑调查认定清楚,分户评估报告已依法送达并完成复核、鉴定程序的情况下,征收补偿决定才能启动“报请作出”的步骤。

那么本案中征收方作出的补偿决定明显是操之过急了,其最终被最高法判决予以撤销并不意外。

在明律师最后要提示大家的是,针对征收补偿决定的诉讼看似永远都只有一个诉讼请求“撤销”,但其考验的却是征收双方能否做好“绣花功夫”,在一个个细节上锁死法定程序和实体认定,从而使自己的主张得到法院的支持。最高法的相关裁判某种意义上也只是对某一具体个案的裁判,未必具有“普遍适用”的意义,坚持个案分析原则十分重要。一旦收到征收补偿决定,第一时间咨询专业律师进行有针对性地分析研判才是最有效的。

热门推荐

合法性调查

针对企业征收项目、征收程序进行合法性调查,避免因法律知识的缺失造成企业资产受损失。

企业资产评估

帮助企业客户熟悉掌握评估方法和补偿政策,针对企业资产进行整体价值评估。

协同谈判

就补偿问题协同企业进行高效谈判,有效对抗、破解行政压力,帮助企业争取利益最大化。

法律救济

根据多年行政维权经验,代为提起控告、查处或相关诉讼,帮助企业获取合理补偿。