导读：青岛黄岛区的“鸿某园”项目工地上，海某建筑工程公司的施工队忙碌了数百个日夜。工程完工了，发包方鑫某达公司却拿不出钱。2019年，双方坐下来谈，最后签了一份《商业用房抵顶工程款协议书》——用项目里的18套商业用房，折价抵偿部分工程款。海某公司接收了房子，用了起来。虽然没有过户，但钥匙在手，心里踏实。

可这份踏实没持续太久。鑫某达公司的另一个债权人薛某强，拿着普通借贷的判决书，申请法院查封了这18套房子——房子还在发包人名下，查封没毛病，下一步就是拍卖。海某公司急了：这房子是抵工程款的，怎么能被拍卖？他们提起执行异议之诉，要求法院确认：这18套房，不能执行。

一边是拿着以房抵债协议的施工方，一边是手握生效判决的普通债权人。18套商铺，到底该归谁？

1、案情回顾：以房抵债，抵出执行异议

海某公司是“鸿某园”项目的承包人，完成施工后，发包人鑫某达公司无力支付工程款。双方经协商，签订《商业用房抵顶工程款协议书》，约定以项目中的18套商业用房折价抵偿部分工程款。此后，海某公司实际占有、使用了案涉房产。

然而，因鑫某达公司对外负债，案涉房产在仍登记于其名下的情况下，被其普通债权人薛同强申请法院查封并拟拍卖。海某公司遂提起本案诉讼，主张其对案涉房产享有的权利足以排除强制执行。

2、判决结果：不得执行，但所有权不确认

山东省青岛市中级人民法院经审理作出判决：不得执行案涉18套房产。驳回海某公司要求确认所有权的诉讼请求。

这个判决很有意思：一方面保护了海某公司的权利，阻止了拍卖；另一方面又不确认所有权，房子在法律上还是鑫某达公司的。为什么？

3、裁判要旨：优先受偿权的“物化载体”

法院的核心裁判逻辑是：海某公司不是普通房屋买受人，其权利基础源于建设工程施工合同关系及法定的工程价款优先受偿权。

第一，协议折价是法定实现方式。

《民法典》第八百零七条规定，建设工程价款优先受偿权的实现方式包括两种：一是申请法院拍卖，二是与发包人协议将该工程折价。双方签订的抵顶协议，正是这种“协议折价”的体现。

双方在工程结算前签订的抵顶协议，实质是通过协商折价的方式实现海某公司的工程价款优先受偿权，符合法律规定，合法有效。

第二，抵顶后房产不再属于发包人责任财产。

案涉房产因抵顶工程款，其财产利益已从实物形态转化为金钱债权，不再属于发包人鑫某达公司的责任财产范围。因此，普通债权人的执行不能触及这些房产。

第三，占有事实符合排除执行条件。

海某公司在法院查封前已合法占有房产，且未办理过户登记非因自身原因——系因鑫某达公司另设抵押。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之精神，其对案涉房产享有的实体权利足以阻却普通债权的执行。

4、律师说法：工程款优先权的“盔甲”

律师指出，本案的核心法律价值在于，司法实践将施工方基于“以房抵债”协议取得的权利，明确界定为建设工程价款优先受偿权的“物化载体”或“实现形式”，从而赋予其更强的排除执行效力。

第一，权利性质优先：工程款债权优于普通金钱债权。

法院深刻把握了《民法典》第八百零七条确立的建设工程价款优先受偿权的立法本意——保障建筑工人劳动报酬及承包人物化到工程中的价值。当发包人资产不足以清偿全部债务时，承包人的工程款债权在法律顺位上天然地优于普通借贷债权。

第二，实现方式多元：协议折价是法定路径。

《民法典》第八百零七条规定的承包人实现优先受偿权的方式，不仅包括“申请人民法院拍卖”，也包括“与发包人协议将该工程折价”。只要协议是双方真实意思表示，且在工程款债权合法有效的范围内，就应受到法律保护。

第三，排除执行的审查逻辑：穿透形式看实质。

本案中，法院没有机械地套用一般房屋买受人的执行异议审查标准，而是“穿透”了房屋买卖合同的表象，直接审查背后的基础法律关系——建设工程施工合同。基于优先受偿权而占有房产的权利，其排除执行的效力基础更强。这种权利并非源于单纯的房屋买卖关系，而是源于法律的特别规定和对特定债权的优先保护。

5、实务启示：建筑企业如何用好“以房抵债”？

对于建筑企业而言，本案提供了重要的实务指引：

第一，协议要明确、合法。

以房抵债协议应当内容明确，载明抵顶的工程款金额、房产信息、折价方式等关键要素。确保协议基于真实的工程款债权，避免因基础债权不实导致协议无效。

第二，尽快实际占有、控制房产。

海某公司之所以能排除执行，一个重要因素是“在法院查封前已合法占有房产”。占有是重要的权利公示方式，也是证明权利主张真实性的有力证据。

第三，尽快办理过户手续。

虽然本案中海某公司因“非因自身原因”未能过户，但尽早完成物权登记仍是保护自身权益的最稳妥方式。应密切关注房产状态，尽快敦促发包人办理过户手续，防止其对外设立权利负担。

第四，关注发包人负债情况。

在工程款回收过程中，应关注发包人的整体负债情况。一旦发现其他债权人可能危及抵债房产，应及时采取法律措施，包括提起执行异议之诉等。

结语：青岛黄岛的这18套商铺，最终没有被拍卖。海某公司靠的不是一纸简单的抵债协议，而是背后那个更有分量的东西——建设工程价款优先受偿权。

这个优先权，是法律给施工人的一把“尚方宝剑”。当发包人欠薪欠款时，它可以优先于普通债权获得清偿；当抵债房产面临执行时，它可以像盔甲一样，挡住普通债权人的刀剑。但这个盔甲不是自动生效的，需要施工人自己去穿、去用。协议要签好，房子要占住，过户要抓紧。只有这样，才能在发包人倒下时，自己还能站着拿回属于自己的东西。