农村宅基地上房屋一拆迁就补偿特低?看看掉进这些坑里了么!

发布日期:2022-01-10浏览量:20

在农村集体土地征收、旧村改造等征拆项目中,尽管可能涉及耕地、养殖用地、厂房用地等多种性质的土地和房屋,农民最重视的还是自家居住生活的宅基地上房屋。《土地管理法》第48条专门针对农村村民住宅的补偿费用做了细化规定,这也凸显出它的不同寻常。那么,部分农民为何会觉得宅基地上房屋一拆迁补偿就特低?这种直观感受背后究竟隐藏着怎样的事实呢?本文,在明律师就为大家解析一番。

【一号坑:涉案房屋根本不在宅基地上】

宅基地上房屋在拆迁中的补偿标准我们曾多次介绍过,即“宅基地区位补偿价+房屋重置成新价+补助和奖励”。地和房都有补偿,地的部分主要参考区片综合地价,房的部分则可引入专业评估。

此外,宅基地上房屋拆迁还往往结合着人员安置,一个本集体的户籍人口可对应几十平方米的安置房面积,综合下来的补偿安置利益自然不是一笔小数目。

然而,倘若被拆迁房屋根本就不在宅基地上,事情就会大不一样了。这里面主要是3种情形:

一是房屋建造于村集体、村委会“批过条子”的村内荒地上。历史上,村民往往可通过交上几千元获取一纸“房基地费用缴纳收据”,进而圈出一块地来建造房屋、圈舍和其他附属物。

然而,村集体、村委会是无权审批、划定法律意义上的宅基地的,这一权限过去归县级政府,如今归乡镇政府。故此,村民花钱从村里“买”来的地并非《土地管理法》意义上的宅基地,自然无法按照补偿安置方案中的宅基地标准给予补偿。

实践中,这种房屋一般被叫做“非宅建筑”,可简单解读为宅基地以外的其他合法建筑(注意,“非宅”绝不等同于违建)。它在拆迁中是有权获得地上物价值的补偿的,但却不能享受“人员安置”利益,不能在宅基地上房屋以外再单拿双份的安置利益。

二是房屋建造于一般耕地、设施农业用地等农用地上。严格意义上讲,这属于违法用地,因为其已经改变了土地的规划用途,不符合《土地管理法》的规定。

所谓“大棚房”,或者在经批准建设的养殖场范围内陆续加盖的养殖用途以外的房屋,皆属于此种情形之列。对于涉嫌土地违法的房屋,县一级自然资源和规划主管部门有权进行查处,一旦认定为违建的,原则上不予补偿并跟随土地征收一并拆除。

需要指出的是,在涉案片区已被纳入征收拆迁范围的情况下,此种房屋并非完全不可能获取“适当的补偿”。若其确属被拆迁农户的唯一居住生活房屋,且其在本村并无获批合法的宅基地,那么根据行政法领域的“比例原则”,对其房屋拆除及人员安置也应当予以考虑。

三是涉案房屋直接建在了永久基本农田、河道行洪区范围内。这种情形下的房屋将涉嫌严重的土地违法,将会面临自然资源主管部门、河道管理部门的责令限期拆除或者没收。被拆是大概率的事件,获取一定的补偿或者其他形式的“损失弥补”也有着较大的困难。当然这并不排除在个案中被拆迁人可尝试一些努力。

总之,农民朋友一定要牢记,住宅房屋要建在宅基地上,不能逮块地就盖房。

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【二号坑:涉案房屋存在擅自翻、改、扩建情形】

有的村民的房屋倒是有集体土地建设用地使用证了,按理说属于妥妥的合法建筑,拿全额补偿不在话下。

然而征收方、村委会、评估机构一入户调查,却发现宅基地上的房子曾进行过大面积的翻建、改建、扩建,亦或者又新建出了新的附属物。

一旦这些“动作”未经任何审批,未办理任何规划许可和所有权证件,原有的“宅基地证”也无法成为确保涉案房屋获取补偿的依据了。

请农民朋友们牢记,即使是在自家已经审批的宅基地院落内,房也不是想建就建的。翻、改、扩等行为一定要向村委会、乡镇政府逐级报批,具体的流程可咨询乡镇的自然资源主管工作人员,或者查阅所在省市的农村村民建房管理规定。

只有经过了乡村规划许可,通过了竣工验收并办理了不动产权证,你的翻、改、扩建所得房屋才算稳妥了。

毕竟,实践中擅自建出大几百平米、好几层楼(低层建筑一般卡在3层上)的都大有人在,这些在农村地区显然是面积、高度超标的,很容易被不予或者降低补偿。

请大家注意,光找村委会或者开村民会议是不够的,它是审批流程中的重要环节,但却无权最终审批你的建房行为。一定要找到乡镇街道一级才算踏实。

【三号坑:涉案房屋违背“一户一宅”原则】

1999年1月1日施行的《土地管理法》开始在第62条规定大名鼎鼎的“一户一宅”原则。自此之后,违反“一户一宅”原则的房屋在确权登记发证、流转经营、征收补偿等方面始终存在各种障碍和困扰。

“一户多宅”在农村地区并不鲜见,很多是因继承、同村村民间买卖形成的。因历史遗留原因形成的“一户多宅”与违建完全不是一个概念,其理应获得适当的补偿。但秉持“一户一宅”的原则,多出来的“宅”很难与原有的合法宅基地院落同等补偿。

在明律师认为,违反“一户一宅”的房屋绝不应简单粗暴地“不予补偿”,尤其是在其符合近期农业农村部、自然资源部相关文件、答复中补办确权登记条件的情形下。“一户多宅”现象注定将逐步进行清理和整治,但整治的方式绝不是不经认定就将其当做违建拆除、收回,更不能以不给补偿为手段。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是,感到宅基地上房屋补偿价值偏低的原因很多,有些甚至是评估技术层面的,具有相当的专业性。遇到此类纠纷时大家一定要及时咨询专业律师,避免抱有“耗下去就能提升补偿”的侥幸心理,存在什么问题就解决什么问题,才是真正积极有为的理性选择。

毕竟,宅基地上房屋无证、缺证的现象比比皆是,其获取完整、全面补偿安置的难度系数要显著高于城市里的商品房或者房改房。(王小明/文)

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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