未被认定为违建的房屋都应按市场价补偿?

发布日期:2022-01-11浏览量:17

无论是城市还是农村房屋征收中,被征收房屋的合法性之争都是对补偿结果影响最大的变量。合法建筑,公平补偿;违法建筑,不予补偿。但凡事都不只黑和白这两面,客观上还存在着介乎于二者之间的模糊地带,实践中大家都管这类房屋叫“无证房屋”或者“未经产权登记的房屋”。

很多被拆迁人主张,自己的房子虽然没证,但并未被任何机关依法认定成违建,那么它就是合法建筑,就应当获取市场价值下的全面补偿。然而,最高人民法院在个案中的裁判却并未支持这一观点……

【最高法最新裁判:未办理用地和建房手续的房屋难以“全补”】

贵州省黔南布依族苗族自治州某县的郭先生的房屋被县政府违法强制拆除,然而两审法院就行政赔偿的裁判结果都难以令其满意:法院仅判决县政府依据所涉项目补偿安置方案所确定的“无证房屋”的补偿标准给予赔偿,无法实现被拆迁村民所期待的“全面赔偿”。

简言之,对于无证房屋而言,依法进行的补偿打折扣,违法拆除后的赔偿也跟着打折扣。并不因为你的房屋被违法拆除了,政府存在过错了,不完全合法的建筑就视为合法建筑了。

郭先生不服向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理后于2021年4月作出(2021)最高法行赔申522号《行政赔偿裁定书》,给出了这样的裁判观点:

郭xx修建涉案房屋未办理用地和相关建房审批手续,其户口已经迁入,涉案房屋位于征收范围内,原审法院以xx县政府对该项目中此类情形的补偿标准为基础,综合考虑房价上涨、房屋拆除后郭xx一直未取得赔偿等因素,对上述标准进行了适当的上浮,认定并无不当。

这段表述翻译过来就是——以所涉项目补偿安置方案中对未办理手续、证件的房屋确定的补偿标准为依据计算强制拆除后的行政赔偿没有问题。

这就是说,最高法通过其裁判认可了地方政府在具体项目中为“无证房屋”设置的“打折”补偿标准。

说合法吧,你又没办证;说违法吧,你又确实有点儿历史遗留原因,也没有土地违法或者违反城乡规划,得了,干脆给你打个折扣,也别全给也别不给,少给一些补偿算了。

未被认定为违建的房屋都应按市场价补偿?插图

【“打折”补偿无证房屋早有依据】

事实上,介乎于合法与违法之间的这第三种房屋合法性状态早有相对应的规范。在明律师仅举以下几例:

1.2003年施行的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(此规定至今有效,其对一些历史遗留项目的影响不容小觑)第19条规定,本办法施行前宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有权证和规划行政主管部门批准建房文件,但确由被拆迁人长期自住的,应当给予适当补偿……

2.2021年10月起最新施行的《上海市征收集体土地房屋补偿规定》第19条规定,虽经建房批准,但有下列情形之一的,对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积,可给予房屋建安重置结合成新价补偿,但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴:

(一)在批准建房时,超过本市农村村民住房建设标准审批的;

(二)在批准建房时,只批准房屋建筑占地面积,未明确房屋层数、建筑面积的。

请注意,这里的规定针对的还是“虽经建房批准”的情形,只是出现了未经登记的部分面积。完全未经批准就动工建房的给不给补偿,仍需个案分析。

3. 2021年6月最新修订的《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第33条规定,对未经登记的建筑,属于未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿。

对未经登记的建筑,认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。

不属于上述第一款、第二款情形的未经产权登记的建筑,存在以下情况的,给予货币补偿:

(一)1967年1月1日前建设的未经产权登记的建筑,房屋征收部门可按照实际使用性质给予货币补偿;

(二)1967年1月1日后至2009年12月31日前建设的未经产权登记的建筑,房屋征收部门可按照不超过房屋征收决定公告之日被征收房屋实际使用性质房地产市场评估价的60%给予货币补偿。

广州市针对城市房屋征收的这一新规很有典型性,一则将未经产权登记建筑的补偿节点从1990年《城市规划法》施行大幅后调,体现了尊重历史、利民惠民的原则,二则明确对于无证建筑仅能给予货币补偿,不支持房屋产权调换选项。

此外需要指出的是,更多此类“打折补偿”的规定见于具体项目的补偿安置方案中。如果被征收人未及时行使提出意见、要求听证的权利,未能在方案公示、修改期间促使其作出实质性的修改,那么最终的分户补偿安置方案、决定就会严格依据方案执行,无证房屋的补偿被压低的情形也就会出现。

在明律师最后要提示广大被征收人的是,因历史遗留原因形成的无证房屋能否获得补偿、能获得多少补偿始终都是征拆领域的最大争议点。被征收人要做到熟习法律法规和地方性规定,尽早关注具体补偿方案,更要努力搜寻证据证明自己房屋的合法性。同时,对无证房屋要适当守房,避免其被过于轻易的偷拆、帮拆,从而在争取更理想补偿的过程中为自己增添更多的筹码。

最高法的上述裁判观点虽对被征收人不利,但也仅是个案,每起案件的情况注定是不同的。

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