导读：我国有关城市规划的法律制度，最早是从上世纪80年代开始逐步建立的。关于城市规划区内的建筑物的合法性认定，首先要尊重历史发展，同时又要结合法律法规的延续和演变来认定。

第一阶段

国务院1983年5月25日批准，城乡建设环境保护部于1983年6月4日发布了《城镇个人建造住宅管理办法》，该办法的第四条第二款规定，城镇个人建造住宅需要征用土地的，必须按照国家有关规定，办理征地手续，禁止任何单位和个人未经批准擅自建造住宅。

国务院1984年1月5日发布了《城市规划条例》，根据该条例第44条，第45条的规定，在城市规划区内，未取得城市规划主管部门核发的建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，属于违法建筑物。

上述规定所说的城市规划主管部门，是指县级以上人民政府的城市规划主管部门，设区的市的区级人民政府下设的具有城市规划职能的局，包括规划局、建设局等均属于城市规划主管部门。

也就是说，在城市规划区内，个人所建住宅在1983年6月4日之前，其他建筑在1984年1月5日之前，就已经存在并保留至拆迁或征收时的各类建筑物，虽然未取得城市规划主管部门核发的建设许可证，但因为法律不溯及既往，故依法不应认定为违法建筑。

《城市规划条例》发布后，城乡建设环境保护部根据各地在房屋所有权登记发证中存在的问题，于1988年2月12日下发了《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》（88）城房字95号，提出如下原则意见：

1、关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院1984年颁布实施的，各地制定审批城市规划时间不尽统一，各有先后，各市县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限，各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适当放宽，时限以后得应从严处理。

2、关于地域界限。凡是影响近期规划建设或城市发展的重要地段，违章建筑应从严处理，其他规划发展地区可适当放宽。

3、凡直接影响交通、消防、市政设施、房屋修缮施工、绿地、环保、防灾和邻里居住条件的违章建筑应从严处理，反之可适当放宽。

4、参照以上原则确定从宽处理的范围，只要房屋建筑正规，结构合理，经过一定的申报审批流程，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认其所有权，发给产权证件。罚款额度由各地制定标准，市级人民政府批准执行，所得罚款按有关规定处理。

因此，《城市规划条例》发布后，在城市规划区内，根据该条例的规定，对原本属于违法的建筑物，但经有权机关责令改正后予以保留的建筑物，应不再认定为违法建筑物。

第二阶段

1989年12月26日发布的《城市规划法》从1990年4月1日开始实施，该法第32条、第40条规定，在城市规划区内，未取得县级以上城市规划主管部门核发的建设许可证，或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，均属于违法建筑物。但经过改正后保留的建筑物，不应认定为违法建筑物。

第三阶段

2007年10月28日国家又发布通过了《城乡规划法》，该法第40条，第64条规定的违法建筑物的含义和《城市规划法》中的定义基本一致，但是又有两点不同之处，一是具有颁发建设许可证的机关中增加了省级人民政府确定的镇人民政府，也就是说，省级人民政府可以特别授权镇人民政府颁发建设许可证；二是罚款数额规定的更加具体。

2008年1月1日《城乡规划法》实施后，在城市规划区内，未取得县级以上城市规划主管部门核发的建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，属于违法建筑物，当然，改正后保留的建筑物除外；同时，按照省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府颁发建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，也不属于违法建筑物。

根据上述三个阶段的法律演变，司法实践中，法院均应按照不同时间的法律适用对建筑物的合法性进行妥善认定和处理。