导读：随着经济社会的快速发展，土地资源的集约高效利用成为推动城市可持续发展的重要议题。低效用地改造作为提升土地利用效率、优化产业布局的有效手段，近年来在多地得到广泛实践。本文以永康市经济开发区老长城区块低效用地改造实施方案为例，从法律角度深入解析其政策背景、改造模式、权益保障及实践路径，旨在为类似项目的推进提供有益参考。

1、政策背景与法律依据

（1）政策背景

永康市作为浙江省的重要工业城市，经济开发区在其经济发展中占据举足轻重的地位。然而，随着城市化进程的加快和产业结构的调整，老长城区块内存在大量低效用地，成为制约区域经济发展的瓶颈。为此，永康市人民政府积极响应国家及浙江省关于低效用地整治的政策导向，制定并实施了《永康经济开发区老长城区块低效用地改造实施方案》（以下简称“实施方案”）。

（2）法律依据

实施方案的制定与实施，严格遵循了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》等相关法律法规，以及《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进制造业高质量发展的意见》（浙政办发〔2023〕12号）等上级部门文件精神。这些法律法规和政策文件为低效用地改造提供了坚实的法律基础和政策保障。

2、改造模式与运作机制

（1）改造模式

实施方案明确了“统一规划、统一拆除、统一开发、统一服务”的改造模式，对老长城区块实施连片低效用地再开发。该模式强调政府主导下的整体规划与实施，旨在通过集中力量解决低效用地问题，实现土地资源的优化配置和高效利用。

（2）运作机制

‌改造主体与责任分工‌：改造范围内的用地企业及相关单位为改造主体，浙江永康经济开发区管理委员会为责任主体，负责统筹协调；浙江省永康市五金科技工业园开发有限公司为实施主体，具体负责招标、投融资、开发建设等工作。

‌改造对象与方式‌：改造对象包括企业用地、村集体用地及其他相关用地，改造方式分为收回收储和置换改造两种。改造企业可根据自身实际情况选择适合的改造方式，或同时选择部分收回收储和部分置换改造。

‌产权认定与补偿标准‌：实施方案对产权认定、补偿标准等关键环节进行了详细规定，确保改造过程中的公平、公正和透明。特别是对于历史遗留问题的处理，通过分类认定和差异化补偿政策，有效保障了相关权益人的合法权益。

3、权益保障与激励机制

（1）权益保障

‌补偿机制‌：实施方案明确了土地使用权价值补偿、地上建（构）筑物和附属物补偿、设施设备搬迁补偿以及停产停业补偿等补偿标准，确保被征收人得到合理补偿。

‌安置与就业‌：对于置换改造企业，实施方案提出了统一建设员工保障性租赁住房等安置措施，并鼓励企业提供就业岗位，保障被征收人的居住和就业需求。

‌知情权与监督权‌：实施方案强调保障被征收人的知情权与监督权，要求改造过程中充分公开信息，接受社会监督。

（2）激励机制

‌奖励政策‌：为鼓励被征收人积极配合改造工作，实施方案设立了签约奖励、腾空奖励等激励措施，对被征收人在规定时间内完成签约、腾空等行为的给予额外奖励。

‌增容提质奖励‌：对于净地置换改造后容积率提高的企业，实施方案参照相关政策给予奖励，鼓励企业提高土地利用效率。

4、实践路径与挑战应对

（1）实践路径

‌前期准备‌：包括成立专项工作组、开展摸底调查、制定详细实施方案等，为改造工作奠定坚实基础。

‌宣传动员‌：通过召开动员大会、发放宣传资料等方式，广泛宣传改造政策、补偿标准等，争取被征收人的理解和支持。

‌协议签订与补偿发放‌：与被征收人签订补偿协议，及时发放补偿款项，确保改造工作顺利进行。

‌建设实施与后续管理‌：按照规划要求推进建设实施工作，加强后续管理，确保改造项目取得实效。

（2）挑战应对

‌资金筹措‌：低效用地改造需要大量资金投入，需通过政府财政支持、社会资本引入等多种渠道筹措资金。

‌利益协调‌：改造过程中可能涉及多方利益协调问题，需加强沟通协商，妥善处理各方诉求。

‌法律风险防控‌：改造工作涉及众多法律环节，需加强法律风险防控，确保改造工作合法合规。

5、结论与展望

永康市经济开发区老长城区块低效用地改造实施方案的制定与实施，是推动土地资源集约高效利用、促进区域经济高质量发展的有力举措。通过明确政策依据、改造模式、权益保障及实践路径等方面的规定，实施方案为类似项目的推进提供了有益借鉴。未来，随着改造工作的深入推进和不断完善，相信永康市将在低效用地改造领域取得更加显著的成效，为城市可持续发展注入新的活力。

同时，我们也应清醒地认识到，低效用地改造是一项复杂而艰巨的任务，需要政府、企业和社会各界的共同努力。在未来的实践中，我们应继续加强政策研究、完善工作机制、强化风险防控，推动低效用地改造工作不断迈向新的台阶。