导读：在国有建设用地使用权出让中，“净地出让”是法律政策的明确要求，也是保障竞得人能够顺利开发建设的基本前提。然而，实践中仍有出让地块上存在建筑物、构筑物或由第三方实际占用的情形，导致竞得人无法按期进场施工。当这种情况发生时，竞得人是否有权解除出让合同？能否要求退还已缴纳的土地出让金及相关税费？又能否主张违约责任？

1、案情回顾：竞得土地后发现第三方占用

2019年6月，某县自然资源和规划局经县政府批准，通过公共资源交易中心网站挂牌出让一宗国有建设用地使用权。出让公告及竞买须知中，未明确告知该地块上是否存在建筑物或由他人实际使用的情形。某公司参与竞买，按规定缴纳了94.49万元竞买保证金，并以104.49万元竞得该宗土地。

2019年8月8日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地面积4883.3平方米，出让价款104.49万元，出让人应于2019年8月8日前将出让宗地交付给受让人，交付时应达到“场地平整、具备开工条件”的标准。合同同时约定了延期交付的违约金标准以及受让人解除权的行使条件——出让人延期交付超过60日，经受让人催告后仍不能交付的，受让人有权解除合同。

合同签订当日，双方签署了《国有建设用地交地确认书》。随后，该公司补缴了剩余土地出让金，并缴纳契税41796元、印花税522.5元。然而，该公司随后发现，该宗土地实际上由另一家企业长期占有并使用，根本无法进场施工。该公司多次与出让方沟通未果，遂委托律师发函催告，要求出让方交付符合条件的“净地”或返还已支付的款项。经公证取证，确认土地被第三方占用的事实后，该公司向人民法院提起行政诉讼，请求解除出让合同、返还土地出让金及税费，并按合同约定支付违约金。

2、争议焦点一：本案是否属于行政诉讼受案范围？

被告自然资源和规划局辩称，国有土地使用权出让合同属于平等主体之间的民事合同，相关纠纷应通过民事诉讼解决，不属于行政诉讼受案范围。法院经审理认为，案涉《国有建设用地使用权出让合同》系自然资源和规划局为实现土地资源有效利用的行政管理目标，在其职权范围内与相对人协商订立的具有行政法上权利义务的协议，属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项规定的行政协议。因此，该协议引发的纠纷属于行政诉讼的受案范围。

这一认定符合《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》的精神。行政机关以土地出让方式配置国有土地使用权，承载着土地管理、规划调控等公共职能，出让合同的签订与履行具有行政管理属性，而非单纯的民事交易行为。

3、争议焦点二：土地是否符合“净地”交付条件？

原告诉称，涉案土地由第三方企业实际占用、正常经营，不具备“净地”出让的条件，且出让方在挂牌文件中未披露该事实，构成根本违约。被告辩称，出让公告及竞买须知已告知竞买人需自行现场踏勘，原告未提出异议即视为认可土地现状；且双方已签署交地确认书，应视为交付完成。

法院经审理查明，案涉土地至今由另一家企业占用，确实不具备“净地”出让的条件。所谓“净地”，虽无明确的法律定义，但结合土地出让政策及土地管理实际，应当是已完成建筑物及构筑物拆除、符合通平条件、权属清晰无争议的土地。本案中，第三方企业长期占用该地块进行生产经营，土地交付根本无从实现。出让方在挂牌文件中未对地块上存在构筑物及第三方占用的情况予以明示，在接到原告通知后亦未在合理期限内予以解决，致使原告无法对土地进行开发利用，合同目的不能实现。据此，法院认定合同约定的解除条件和法律规定的解除条件均已成就，原告有权解除合同。

被告提出的“竞买人自行踏勘未提异议即视为认可”“签署交地确认书即视为交付完成”等抗辩意见，属于减损对方权利、免除己方义务的解释，法院不予支持。

4、争议焦点三：合同解除后的法律后果如何处理？

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付土地出让金104.49万元，并支出契税41796元、印花税522.5元，这些均属于原告的直接经济损失，被告应予返还和赔偿。

关于违约责任，双方在合同中约定：出让人未按时交付土地，每延期一日应按照受让人已支付土地出让金的1‰支付违约金。该标准与《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定的违约金标准一致，合法有效。原告于2019年8月19日足额缴纳土地出让金，违约金应自次日起计算。法院据此判决解除合同，被告返还土地出让金及税费共计1087218.50元，并按照每日1040元的标准支付违约金，自2019年8月20日起计算至判决生效之日止。

本案的裁判明确了以下几个重要规则：

第一，国有建设用地使用权出让合同属于行政协议，由此引发的纠纷属于行政诉讼受案范围，竞得人可以选择行政诉讼途径维权。

第二，“净地”交付是出让方的法定义务，出让方须保证土地权属清晰、无第三方占用、具备开工条件；仅凭“竞买人自行踏勘”条款不能免除出让方的净地交付义务。

第三，出让方交付的土地不符合净地条件，致使竞得人无法开发建设的，构成根本违约，竞得人有权解除合同并要求退还土地出让金及税费，同时可以依据合同约定主张违约金。

该案提醒参与土地竞拍的企业：在参与竞买前，应当仔细审查挂牌文件，必要时自行或委托专业机构对土地现状进行实地勘察；签订出让合同后，如发现土地存在不符合交付条件的情形，应及时固定证据（如公证取证、书面催告），并通过行政复议或行政诉讼等途径依法维护自身合法权益。

同时，该案也对土地出让方形成警示：必须严格遵守“净地出让”的法律政策要求，如实披露土地现状，否则将承担合同解除、返还价款、支付违约金的法律后果。