随着北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布的《北京市城市更新范围内无手续建筑认定处理指导意见（试行）》，城市更新项目实施中“无证建筑”的调查、认定和处理标准这一老百姓持续关注的焦点问题又引发热议。在明律所作为国内最早聚焦行政法领域的行业大所，凭借深厚的专业积淀与创新的办案思路，代理了大量此类型的案件，不仅为当事人成功维权，更以其实务经验推动了无证建筑认定领域的法制完善。

近日，马丽芬律师团队的主办律师毕文芳所代理的“河北省某市王某国有土地上无证房屋拆迁补偿案”便切中这一现象。该案从违建限拆无赔偿到最后获赔“一揽子”180余万元，成功帮助当事人挽回损失，取得了理想的结果。因涉及多方主体且行民交叉、复杂度高，得到了不少行业律师的关注。

秉持以案为鉴、研讨交流的目的，毕文芳律师于案例分享研讨会上向所内律师介绍了该案例的具体情况。案涉房屋系2008年之前建造的2层房屋建筑，建造主体不详，建筑面积368平方米，由甲公司向乙公司支付二十万元转让款购置所得，用于售楼部、物业楼办公，后又转给丙公司。2017年7月，丙公司因拖欠委托人王某材料款，将该房屋建筑作价抵款给王某并签订抵房协议书，后王某与家人常年在此居住。

2023年11月，当地街道办作出《限期拆除通知书》称房屋涉嫌未经规划许可建设，属于违法建筑，占用了某房产开发项目红线，影响了该项目的正常施工建设，且涉及2016年某棚改项目遗留问题，要求王某限期自行拆除该房屋，逾期将进行强制拆除。同时期，征收方于案涉房屋周边设置围挡，严重影响王某正常出行、采光。2024年7月，开发商再以物权——案涉房屋占用其国有土地为由，要求王某腾房还地。

“我们找过不少人咨询，都说这案子涉及人数多、利益关系复杂，很难办。我也不懂政策，房子没有证件，他们说我这是违建，让我自行拆除，能获得赔偿吗？我们只想有个安稳的家。”王某在电话里忐忑地问道。

“无证房屋不等于违法建筑，违法建筑不一定要限期拆除，也不一定没有补偿。”在明律所毕文芳律师的回复，让王某紧绷的情绪稍微放松了下来。

然而，维权并不容易。首先，委托人的权利基础薄弱：涉案房屋无产权登记，仅凭抵债协议主张权利，在征收补偿谈判中处于先天劣势，且原产权人与当事人的权利诉求并不一致，甚至存在一定冲突；其次，征收双方信息不对等，当事人对拆迁信息一无所知，无任何人员与其协商过拆迁事宜，后期开发商及当地政府相互推诿；此外，本案还面临违建处理、被起诉等多重程序掣肘的现实情况，致使当事人极为被动。综合上述情况，毕文芳律师快速梳理办案思路，制定全局策略，采用“诉讼+协商”并行的代理策略，帮助当事人维权。

毕文芳律师认为，街道办的行为缺乏法律和事实依据，因此，她通过政府信息公开获取关键征迁程序文件，对街道办对王某作出的“以拆违代拆迁”的《限期拆除通知书》提起行政复议申请，并明确列出被告在执法办案过程中的几大程序违法点：未履行现场勘验、调查取证、询问、制作现场检查笔录、勘验笔录、询问笔录、向王某进行权利、义务告知等程序。她运用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，指出“先补偿后搬迁”及“禁止建设单位参与搬迁”等程序违法点，制衡对方。并结合抵房协议、缴费记录等资料，确立王某对房屋的合法占有与使用权利，请求撤销该《通知书》。经开庭审理后，委托人的主张得到了法官的支持，成功排除违法建筑认定风险，赢得初步胜利。

其次，就施工围挡等非法手段逼迁行为，毕文芳律师向房屋征收部门申请行政查处，在其不履职或不充分履职时，持续通过行政复议等固定行政机关程序瑕疵。并直接就补偿安置问题申请区政府履职，答复需提供规划手续。

为了规避本地保护主义的可能性，排除法律以外因素的潜在干扰，毕文芳律师针对开发商提起排除妨害民事诉讼，推动案件移转至相对中立的其他区法院审理。在民事诉讼程序中，将争议焦点从“是否腾退”引导至“如何补偿”。最终通过法院调解，“一揽子”解决腾房与补偿问题，获得180余万元补偿款，实质取得了合理的征收权益补偿。

补偿款到账的那天，王某激动地给毕文芳律师打来电话：“我一度以为只能不了了之，幸好有您帮我们维权，专业的事交给专业的人来做，真的太感谢了！”他说，“我很清楚我的这个案子有多复杂，毕文芳律师不只是单纯的提交程序流程，从专业角度进行维权，还积极主动跟相关部门、人员沟通协商，通过诉讼+协商多轨并行的策略，相互策应，寻找突破口，维护了我们小老百姓的合法权益，我们特别感动。”

作为执业达10年以上的主办律师，毕文芳律师深谙征地拆迁、行政诉讼及民事纠纷等领域，代理及参与案件近500件。所在的马丽芬律师团队，是在明律所规模最大的督导律师团队之一。身为团队的中坚力量，毕文芳律师在精进自身专业能力的同时，也积极组织、指导团队内部青年律师疑难案件的研讨学习，以扎实的态度和执着的精神，扛起委托人的信任和重托。

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