征收补偿涨了?北京市区片综合地价更新!

发布日期:2021-05-26浏览量:148

导读:日前,北京市人民政府关于公布《北京市征收农用地区片综合地价标准》(下文称《标准》),标志着新的北京农用地征收补偿标准正式出台。许多农民朋友也关心自己的征地补偿能因此上涨么?本文结合新标准的具体条文,让我们一起来重新认识农用地的区片综合地价标准。

【区片综合地价的“前世”】

原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿,按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费。出现了补偿标准低、补偿机制不健全的状况。有学者对江苏省征收补偿与土地出让金额的数据进行实证分析的结果显示:农用地征收中农民的补偿费只占土地出让收益的 3%~16%之间。

新《土地管理法》首次将2004年国务院28号文件提出的“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为明确的法律规定,并以区片综合地价取代原来的年产值倍数法。从而有效规避了标准依据单一带来的补偿较少的问题。

征地区片综合地价的本质是政府垄断价格,对解决征地补偿标准偏低问题、确保同地同价,实现补偿公平性起到了良好保障作用。同时,区片综合地价的按时公布与更新,维护了征地农民的知情权和参与权,从而防止征地补偿的随意性,规范征地行为。

【区片综合地价的“今生”】

现在遇上征地拆迁,农民朋友们拿到手的是五种钱:①土地补偿费;②安置补助费;③住宅补偿费;④其他地上附着物和青苗的补偿费;⑤社会保障费用。而农用地区片综合地价由①和②两部分构成,不包括③④⑤。

值得注意的是,其中①是分到村集体。法律赋予村集体一定的自治空间,可因地制宜制定标准分配给各村民。而②是直接分到村民个人。

回到新政策本身,《标准》根据村的行政区划,制定了每亩的综合地价标准。有些村镇的片区综合地价差别很大。例如丰台区Ⅴ卢沟桥乡万泉寺村委90万元/亩,而房山区Ⅰ大安山乡大安山村为7.5万元/亩。这可能会引起一些质疑与不满。

征收补偿涨了?北京市区片综合地价更新!插图

但在明律师提醒各位农民朋友,事实上文件上简单的数字背后往往是复杂的数据整理、严格的论证与制定过程。根据新《土地管理法》的规定,区片综合地价要综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值等多个因素。

实践操作中也引入了多种测算方法,并在各个结果上综合平衡确定。譬如农地价格因素修正法,其影响因素就涉及基准地价、人均耕地面积、农村居民人均可支配收入、地区总产值等等因素,之后对基本单元各影响因素进行横向、纵向对比得出。而系数修正法更是引入了严密的数学模型,排除主观因素对制定区片综合地价的影响。

当然,这并不说老百姓们就不能对制定的地价发表意见了。根据《国土资源听证规定》第十二条规定“拟定或者修改区域性征地补偿标准”属于政府依职权听证的范围。因此需要依法按照相关程序组织听证,广泛听取各方意见和建议,进一步完善征地区片综合地价调整结果。

【征地补偿能涨么?】

随着社会经济的快速发展,农村经济条件明显提高。在新《土地管理法》“至少每三年调整或者重新公布一次”的规则下,对比之前的标准,绝大部分农民能拿到的区片综合地价会更多。这是因为绝大部分的土地价值在上涨,而区片综合地价又受其影响的缘故。

同时为了衔接好新《土地管理法》出台,《标准》也赋予了新《土地管理法》实施后这段空白期间以溯及力。具体规定为:“2020年1月1日至本标准公布前已签订征地补偿安置协议的,补偿标准按照协议约定执行,低于本标准的补齐差额。2019年12月31日前已签订征地补偿安置协议的,补偿标准按照协议约定执行。”

因此,近期签订补偿安置的农民们不要以为赶不上政策的福利。只要是在新《土地管理法》实施后签订的,都能按照区片综合地价获得征地补偿。

但在明律师还需提醒各位。老百姓看拿到手的征收补偿涨没涨,不要单看区片综合地价。区片综合地价标准只是其中的两项,且土地补偿费还是支付给被征地农村集体经济组织的,并不能直接下发给农村村民。而农村村民住宅和其他地上附着物的补偿价值在实践中无疑所占比重最大。因此最终老百姓拿到手的征地补偿能不能涨,还要结合以上另外三项判断。

《土地管理法》自2020年1月1日施行已一年有余,各省区市也陆续发布了最新的征地区片综合地价标准及相关补偿政策文件。在明律师要提醒您,征地区片综合地价标准的调整、提升绝对是一件好事,起码意味着农民的耕地、林地等农用地更值钱了。但最终拿到收的征地补偿能不能涨,还要以其他几项费用来综合确定,不可一叶障目。

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