门面房拆迁:农村无证房拆了也不管赔?

发布日期:2022-01-11浏览量:31

从村委会购买的无证沿街门面房遭违法强制拆除,主张行政赔偿却因拿不出合法的规划、产权手续而遇阻。那么,实践中比比皆是的农村无证建筑究竟是否一律属于违法建筑?被违法拆除后又应否得到行政赔偿?被征收人主张的哪些赔偿诉求难以被法院所支持,原因又是什么?

本文,在明律师就以(2019)最高法行赔申31号《行政裁定书》所涉案例为例,为广大被拆迁村民深入解析农村无证房被拆后的赔偿问题。

【案情概述:买来的沿街门面房拆了白拆?】

李先生于1998年从村委会处购入沿街门面房一处,面积230余平方米。此后10余年李先生均居住使用该房屋。后涉案房屋被纳入征收范围内,市政府在未与李先生达成补偿协议的情况下对房屋实施了强制拆除。

李先生诉至法院,经两审法院终审判决确认市政府的强制拆除行为违法。2016年,李先生向市政府申请行政赔偿,但市政府未在法定期限内予以任何答复。李先生遂向当地市中院提起行政赔偿诉讼。

经审理查明李先生另有两处房屋,且涉案房屋并未办理权属证书。市中院经审理认为李先生不能证明其被违法强制拆除的房屋系合法建筑,亦无法证明其合法权益受到了行政机关的侵害,故对其行政赔偿诉求不予支持。

那么,本案的二审法院和最高法又给出了哪些颇具参考借鉴意义的裁判观点呢?在明律师为大家总结归纳了以下3个方面。

门面房拆迁:农村无证房拆了也不管赔?插图

【裁判观点解析:无证房的微妙命运】

在明律师首先要强调一个重要观点:农村无证房屋是大量存在的,但每一户的具体形成原因是不同的,必须坚持个案分析的原则,不能笼统地讲农村无证房是合法还是违法,被强制拆除后赔还是不赔。

最高法、省高院的相关裁判观点,在这起案件中适用,到了另一起案件中就未必适用了。被拆迁村民需要看透裁判中阐述事实与法律的共性,对其结论进行归纳和提炼。

其一,无证房屋的建造年代和使用情况十分重要。经审理查明,本案中的门面房建造于上世纪90年代,且自购买后一直由李先生正常使用。

这就是说,涉案房屋并不存在违法用地、违反乡村庄规划等客观上的违法事实,其“不合法”之处主要就在于未办理规划、产权证件。

于是,二审法院适用了如下经典的农村无证房纠纷裁判论述:……当时农村行政管理不完善,原审法院判决市政府对李先生合法途径取得的涉案房屋不予赔偿确有不妥。市政府在其强制拆除行为被确认违法后应当赔偿涉案房屋损失。

这里需要广大农民朋友关注的要点有二,一是涉案房屋并不存在实质性的违法事实,尤其是没有违法占用耕地、林地或者严重违反城乡规划;

二是涉案房屋确系“历史遗留原因形成的”无证房屋,而不是私搭乱建的增量违建。倘若涉案房屋建造于2008年《城乡规划法》施行之后,对其的评价就会大为不同了。

“长期以来,由于农村建房和产权管理不够规范,导致农村出现很多无证房屋……”这句表述不可能被拿来用一辈子。最近的十余年来,农村宅基地的审批和房屋建造程序逐步规范化、制度化,许多省市纷纷制定或者修改了农村村民建房审批的相关规范性文件。

故此,如果是建成没几年的农村房屋,就很难再拿人家“管理不够规范”来为自己的无证辩驳了。

同时,无证房屋的使用情况也很关键。宅基地上房屋用于居住生活,临街的门面房用于小商品经营这都很正常,但如果存在利用设施农用地上的附属设施用房居住、租赁甚至从事经营活动的情形,就很难说是正常使用了。

门面房拆迁:农村无证房拆了也不管赔?插图1

其二,能否要求给予安置房赔偿?关键看被拆除房屋的性质。《国家赔偿法》第32条规定,国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。故此,二审法院未支持李先生以安置房赔偿的诉求。

不过事实上,这并不是被拆迁村民不能获得安置房赔偿的真正原因。在2018年“许水云案”之后,法院在审理征收拆迁中房屋遭违法强制拆除所引发的行政赔偿案件时,都会综合协调适用《国家赔偿法》和征收领域法规的内容。

而根据修订后《土地管理法》“先补偿后搬迁,居住条件有改善”等原则,若遭违法拆除的系被拆迁村民的唯一合法宅基地上房屋,那么行政赔偿时理应给予其提供安置房的赔偿方式选项,而不能以“支付赔偿金”变相剥夺其法定的补偿方式选择权。

而在本案中李先生另有两套房屋且都获得了补偿,涉案房屋并非其唯一合法的住宅房屋。对于沿街门面房这种主要用于经营的商铺房屋,实践中一般也不支持产权调换或者提供安置房,而多以货币补偿方式开展拆迁。法院仅支持其行政赔偿金主张的道理也在于此。

门面房拆迁:农村无证房拆了也不管赔?插图2

其三,能否参照执行国有土地上房屋征收补偿标准支付赔偿金?这个诉求是很多被拆迁村民都会提出的,其直接依据为最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款。

那么被违法拆除的农村无证建筑能否适用这一条款的规定,而令其赔偿有质的提升呢?笔者的观点是,绝大多数情况下,没戏!

这里面存在两个不怎么能说得通的“道理”:一是房屋被违法强制拆除,并不能等同于征收方怠于履行补偿安置职责。譬如本案中双方仅是“未达成拆迁协议”,这并不意味着征收方未对涉案房屋提供任何补偿,或者双方没有就补偿问题协商过。换言之,房屋被违法强制拆除并不是该条适用的法定条件;

二是参照执行国有土地上房屋征收补偿标准势必会令补偿数额大幅跃升,而行政赔偿则一向仅具有“填平补齐损失”的效用,并不支持所谓的“惩罚性赔偿”。所谓的“全面赔偿”也是因个案而异,并不是一个可以被拿来普遍适用的原则性赔偿标准。

故此,在判决支付赔偿金的情形下,法院多不会适用这一可能使赔偿金数额大涨的条款。

事实上,笔者并不认为上述两个“道理”是完全站得住脚的。究竟何为“履行补偿安置职责”,显然不应包括“先拆再补”这种做法。站在被拆迁村民的立场上,凡是没有依法签订补偿安置协议或者作出补偿安置决定的,都可以被视为“怠于履行补偿安置职责”。

无论如何,对于从拆除到赔偿延宕时间较久的案件,被拆迁村民完全可以在专业律师的指导下向法院提出“参照执行城市标准”的诉求,但笔者认为不应对能够获得支持抱有过高的期望。

最终,二审法院支持以支付赔偿金的方式,按照当地集体土地上房屋补偿标准的较高上限给予李先生行政赔偿。在这起个案中,农村的无证房屋并未被白白拆掉,李先生的损失在强拆发生后6年多终于获得了弥补。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是,农村无证房屋归根到底在法律上还是存在风险的,其能否与有证房屋一样获取公平、合理的补偿,是否会被认定成违建始终处于一种悬而未决的状态下。大家千万不要对“无证房屋不等于违法建筑,更不能没有补偿”等或然性的表述存在误读,而是一定要尽早咨询专业律师,做到居安思危,争取在征收拆迁到来前为其及时补办规划许可及不动产权属证书。随着时间的推移,农村的无证建筑将不再是一种“常态”,继续让自己的房子长期处于无证、未经登记状态可就危险了!

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