一不留神成了棚户区改造“滞留户”,僵局怎样打破?

发布日期:2022-01-11浏览量:16

对于棚户区改造等征收拆迁项目中始终无法签订补偿协议腾房搬迁的主,从前多被称为“钉子户”,如今的表述则换成了“滞留户”。在明律师曾多次指出,“钉子户”这一称谓多少有将未顺利搬迁的主观过错归到被征收人一方的嫌疑,而“滞留户”却更凸显征拆的客观状态,少了些主观上的不适感。但无论叫什么,没有人愿意长期滞留下去,僵局总要寻求被打破的机会。

本文,在明律师就为大家全面分析一下“滞留户”的破局关键。

【“滞留户”的形成原因复杂多样】

棚户区改造等项目中出现“滞留户”实属正常,真正能在补偿方案确定的签约期限内完成百分之百签约率的少之又少,这首先是人性使然。

诚如新修订的《土地管理法》在第47条所规定的,有“多数人”就会有“个别人”,以“大局观”为由否定拒绝签约的个别人存在的合理性,本身就不合理。

单就“滞留户”形成的原因,在明律师想着重指出以下3个方面:

首先,个别被征收人对拆迁反应相对较慢,未能在前期及时关心自己的补偿权益,故而在进展到后期时选择了不配合。

越早参与到征拆过程中的,对征收补偿方案了解得越全面充分,与征收方人员的交流沟通越多,自然容易去配合签约。

而那种初始阶段不当回事或者长期不在家的人,可能无视征收方张贴的房屋征收范围公告、选定评估机构公示等材料,未参与任何步骤就直接面临房屋征收决定的作出、评估人员的入户,产生抵触情绪是情有可原的。

但问题在于,你没看见不等于征收方没公示,你没参与不等于征收方没去做。权利可以被行使,也允许自行放弃。

我们一向主张被征收人要尽早参与到征收项目中来,认真关注片区内张贴的相关公告信息并及时拍照留存,耐心接待上门做政策宣讲的乡镇街道、社区(村)工作人员,人在外地的更要好好接听人家打来的电话和通过微信等渠道发送的消息,不可“千年不接电话,不看手机”。

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而从另一个角度讲,征收方也应当严格履行法定的信息公开职责,确保公告、通知行为准确落实,不可在确保被征收人知情权这一基础性问题上“耍小聪明”,搞公告贴上去拍照后马上撕下来这种小动作。

其次,“预签约”“奖励金”等的广泛应用是一把“双刃剑”。以预签约比例决定是否作出房屋征收决定,设置高额的奖励金以促使更多人快速签约,这两种操作都是征收程序上的创新,有其积极的作用,自然有其负面的影响。

实践中,很多棚改“滞留户”恰恰就是在预签约环节未能及时签约,奖励金也因此被扣除殆尽。过后被征收人即便有配合签约腾房的意愿,也会因难以接受奖励金过时不补的刚性政策而选择继续拖延等待。

客观上讲,预签约、模拟搬迁这一类做法具有淡化征收补偿方案合理性争议的作用,对法定的公开征求意见、要求听证等救济程序的启动有抑制效用。

一大清早就抱着小板凳去排队签约的,自然没什么意见可提,更不需要听证;本来对补偿方案存有疑问的,也可能因不愿损失奖励金和先选安置房的机会而选择放弃。

故此,总有那么一小批人会坚持其对补偿方案的不同意见,选择去“走程序”,“滞留”下来也就顺理成章了。

在明律师始终觉得,“预签约”和“奖励金”的做法应适可而止,要确保和尊重被征收人对征收补偿方案提出疑问、要求修改的权利,不应用这些“精心设计”去堵被征收人的嘴。

再次,个别“滞留”的形成直接与征收方的违法行为有关。不可否认的一点是,在一些二线及以下地区的棚改项目中,不规范、不合法的操作仍客观存在。所谓的“行政机关零败诉”只存在于少部分法治环境较好的地区。

而征收方的违法调查登记、评估乃至于逼签等行为势必会引起被征收人的不满,或许不少人会迫于压力而选择妥协,但仍有一些人会坚持下来讨个公道。

总之,“滞留户”的形成原因是双方面的,征收方和被征收人都需要主动意识到自己的问题,这是双方相向而行,尽早化解僵局的重要前提。

一不留神成了棚户区改造“滞留户”,僵局怎样打破?插图

【怎样打破“滞留”僵局?这3种做法值得一试】

无疑,长期滞留对征收双方都不是好事。在明律师一向主张被征收人积极通过“法律途径+协商调解”的思路去达成一致,反对盲目的拖延等待和在谈判中诉求的摇摆不定。

这里面至少有3种做法值得各位去尝试:

其一,双方要敢于且善于走法律程序,不要热衷于法律框架之外的各种“博弈”。法律途径最大的特点就是期限性,顺着走就能使问题得到限期解决,而不是遥遥无期看不到头。

实践中,个别征收方盲目依靠“协议搬迁”手段,对严格依法启动征收程序持排斥态度,总希望通过轮番的查处违建、鉴定危房、撤销产权证、分化瓦解、打砸破坏、断水断电、行政处罚等逼签行为来迫使被征收人“自愿”签约。

于是,兵来将挡水来土掩,双方就会围绕上述本可以不出现的行为展开持续性的“攻防”,所消耗的司法成本无疑是巨大的,更是完全没必要的。

曾有行政机关工作人员在和在明律师沟通案情时气愤地指出,xx那房子根本就是违建。结果没容在明律师插话,另一位工作人员自己就说了:不不,他那个应该算历史遗留原因形成的无证房屋。

显然,不讲法律,只讲政策是有大毛病的。拖延下来那些工夫,依法作出征收补偿决定再申请法院强制执行,或许早解决了。

同理,被征收人一方也应在一定期限内“穷尽”法律救济途径去寻求更好的协商、谈判机会。盲目的等,只会带来变数,当年能拿1000万的过上两年就剩600万了,这样的事情不是没有发生过。

其二,要听人劝,作出适当的妥协和让步。专业拆迁律师对所能争取到的补偿利益的判断是非常值得参考的。固然被征收人自己的诉求可以继续坚持,但律师提出的可签约的时间点也可能转瞬即逝。正所谓“听人劝,吃饱饭”,适度调整自己对补偿数额的预期,为谈判解决问题创造契机和良好局面,这是很有必要的。

所谓的协商、调解,其核心之一就是“降价”。如果双方都硬绷着,就无所谓协商,法院依法判决就完了。

其三,放弃对补偿利益不切实际的执念,理性分析自己的房屋状况和每一个征收步骤。有些被征收人自始就醉心于与其他亲朋多年前征收拆迁所获补偿的比较,一看方案自己居然只能得这么少,愤愤不平的感觉立马就上头了。

也有的被征收人对自己自建房、未经批准改扩建房屋、“住改非”等事实选择性失明,拒绝从征收调查登记结果、评估报告、征收补偿方案等客观材料上入手分析,而是任由自己的主观情绪去左右自己的认知。

因此而形成的“滞留”,坦率讲律师是无能为力的。正所谓“法律不保护躺在权利上睡觉的人”,而一个假装睡觉的人是怎么也叫不醒的。

在明律师一向非常理解过了半辈子苦日子的被征收人通过拆迁改善生活条件的美好愿望,也同样对大家“一波不如一波”“一波赶不上波波赶不上”的慨叹感同身受。

但共情之余,我们还得面对现实,否则等待我们的不是继续等待,就是司法强制执行开来的铲车。

做最坏的打算,谋最好的结果。“滞留”只能是暂时的,棚户区改造等征收拆迁后的日子也只能继续向前过。

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