国务院办公厅曾发布过《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），明确规定2020年将新开工新建39000个旧城区，涉及居民近700万人。目标是根据“十四五”期末的实际情况，基本完成在2000年底之前需要改造的城镇旧社区的重建任务。

作为一项受到广泛关注的民生项目，该政策立即引起了社区的热烈讨论。

该《意见》是今年以来，中央层面已经多次发文力推“旧改”。不同的是，这一次关键词是“全面推进”，且有了具体时间表，意味着旧改即将全面上马。

根据此前官方通报，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。换言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。

旧社区的转型与新社区和城市更新一样重要。

《北京青年报》指出，改造旧社区的意义不亚于“住房改革”。

近年来，全国各地都积极推动旧社区改造。例如，湖北省将翻新15000个旧社区。今年，全省2530个社区将纳入中央财政补贴老社区重建计划。项目总投资估算为82.2亿元。 ，规模在全国名列前茅。石家庄市于2018年开始对旧社区进行改造，并计划在三年内对全市1100多个旧社区进行改造和升级。

旧社区改造工程是实现民生，扩大内需，促进经济等多重目标，实现社会和经济双赢，多赢的项目。

从社会和民生的角度看，旧社区改造的好处是显而易见的。旧社区的建造较早，而建筑则较旧。社区的公共设施和设备陈旧而丢失。私人建造和侵犯的消防通道造成相当大的安全隐患。老化的排水管道给业主的生活带来不便，特别是对于老年人而言，生活不便。可以看出，旧社区的改造是改善民生的首要条件。旧社区的改造将大大改善社区的居住环境，并改善居民的生活质量。

从宏观经济角度看，中国目前正在经历经济结构调整和升级。宏观经济下行压力和产能过剩这两个主要问题并存。传统产业的产能过剩仍然值得关注。老社区的转型可以扩大内需，解决产能过剩问题，为中国的经济结构调整和企业自主创新留下时间和空间。在新的经济常态下，旧社区的转型将成为稳定经济增长的重要战略。

从工业经济的角度来看，旧社区的改造是一项“点对面”的工程，具有明显的社会和经济效益。这将使建筑原材料行业，建筑服务行业，房地产行业，建筑工程行业，社区物业服务，智慧社区等受益。每个行业行业都带来市场机会并创造可持续的经济利益。

旧社区的改造是一项社会系统项目，需要政府机构，社区居民，改造服务公司，机构和其他各方的参与，以使旧社区焕发出新的活力。

全面推进旧城改造，会带来多大影响？

1、旧改不是大拆大建，而是小修小补。

根据文件，旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主，不涉及规模庞大的拆迁改造，也不涉及征地补偿。

同时，老旧小区改造的范围，限制在“2000年底建成的老旧小区”，且不是每一个小区都有改造的必要。

这类小区要符合“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈”等条件。主要集中于一二线城市的老城区，以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

2、资金依靠居民自筹自身为主，对房价的影响相对有限。

根据文件，旧改资金来源主体主要有4个：分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。同时，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。

因此，与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同，国家对“旧改”投入的钱相当有限，更多还是依靠居民自筹自身为主。

财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分，至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”和“提升类”改造，财政可能会有一定扶持，更多还要靠居民和社会自己来解决。

没有了大拆大建，没有了来央妈“定向放水”的支持，旧改更多归属于民生工程的范畴，对房地产市场不会带来显著的影响。

3、旧改，获得了改善乃至升值的可能，但同时也失去了拆迁的可能。

旧改明显利好于城镇老旧小区。这些老旧小区多数位于中心城区，虽然地段一流，但挡不住岁月的侵蚀，无论是住房质量还是公共配套，都无法与新建小区相提并论。

旧改，对“老破小”是双刃剑，这一次旧改的出现，无疑为“老破小”带来估值提升的可能。一旦水电气路获得改造，甚至加装电梯或加建停车场，其价格自然获得支撑。

然而，这一利好蕴含的另一面是，大拆大建可能会被推迟，想要靠博拆迁迅速完成财富晋级的期待落空。

4、旧改之所以突然加速，与棚改接近收官有关。

2024年是全国棚改收官之年，各地棚改余量所剩无几。2019年全国各地的棚改计划量就已出现腰斩，2020年棚改计划量也出现了大幅削减。

棚改收官，旧改接力，但能量早非当初可比。所以，个别过度依赖棚改的城市，其房价必然要接受基本面的检验。