导读：“售后包租”商铺作为一种房地产销售模式，虽然提供了较高的预期回报，但也伴随着较大的风险。投资者在考虑购买时，需要全面评估市场环境、开发商信誉、合同条款等多方面因素，做出理性的投资决策。同时，政府和监管机构也需要加强对这一模式的监管，保护投资者的合法权益。

1、什么是“售后包租”商铺？

“售后包租”商铺是一种特殊的房地产销售模式，其核心在于开发商在销售商铺的同时，向购买者提供一定期限的租赁服务承诺。

这种模式通常包括以下几个关键特点：

（1）开发商以承诺回报作为营销策略。

开发商在销售商铺时，会向购买者承诺在一定年限内，提供固定的租金回报。这种回报率通常远高于传统银行存款或债券的收益，吸引投资者进行购买。“售后包租”商铺往往是开发商为了快速回笼资金而采取的一种营销策略。通过提供高回报的承诺，吸引投资者购买，从而加速销售进度和资金回流。

（2）“售后返租”看似让利消费者，实际是风险转嫁。

“售后包租”模式中，开发商将商铺的租赁风险转嫁给购买者。尽管开发商提供了租赁承诺，但实际的租赁市场风险仍然存在。如果商铺无法出租或租金低于预期，购买者将面临损失。“售后包租”商铺的成功与否高度依赖于市场环境。如果市场环境不佳，或者商铺难以出租，购买者可能会面临难以出售或转让的问题。

“售后包租”商铺作为一种房地产销售模式，虽然提供了较高的预期回报，但也伴随着较大的风险。投资者在考虑购买时，需要全面评估市场环境、开发商信誉、合同条款等多方面因素，做出理性的投资决策。同时，政府和监管机构也需要加强对这一模式的监管，保护投资者的合法权益。

2、开发商应当确保自身合规性，否则应当承担法律责任

（1）保证项目合规性的责任：开发商在销售商铺之前，必须根据《城市房地产管理法》第二章的规定，确保其销售行为符合城市规划和土地利用规划。这要求开发商在取得土地使用权、规划许可和施工许可等法律文件后，方可进行商铺的建设和销售。未经审查或不符合规定而擅自销售，将面临行政处罚和民事赔偿责任。

（2）确保取得合法预售许可：依据《商品房销售管理办法》第二十三条，开发商在未取得商品房预售许可的情况下，不得进行销售或以任何形式收取预订款等费用。违反此规定，开发商不仅需退还预订款，还可能面临高额罚款，严重时可能被吊销营业执照。

（3）确保广告真实性，不做虚假宣传：根据《中华人民共和国广告法》第四条，开发商发布的广告内容必须真实、合法，不得含有虚假或误导性的信息。开发商在宣传售后返租商铺时，必须保证广告中关于商铺位置、租金回报率、租赁期限等信息的真实性，否则可能因虚假广告而承担法律责任。

（4）保护消费者权益：根据《消费者权益保护法》第八条，开发商在交易过程中应尊重和保护消费者的知情权、选择权等合法权益。开发商有义务向消费者提供真实、全面的商铺信息，包括但不限于商铺的权属状况、租赁合同的条款等，以确保消费者能够做出明智的购买决策。

（5）尽到风险提示义务：依据《合同法》第三十九条，开发商在签订合同时，应向购房者明确提示合同中的风险和责任限制条款。开发商在售后返租合同中应明确指出可能影响业主收益的风险因素，如市场风险、经营风险等，并在合同中约定相应的责任分担机制。

（6）确保产权过户：根据《物权法》第九条，开发商在销售商铺后，有责任协助购房者完成产权过户登记手续。开发商需在约定的时间内，将商铺的所有权转移给业主，并确保过户过程中的所有法律手续齐全、合法。

3、监管部门应当履行监管职责，尽到监管责任

（1）严格进行资质审查：监管部门应根据《房地产开发企业资质管理办法》对开发商的资质进行审查，确保其具备相应的开发能力。监管部门需定期对开发商的资质进行评估，对于不符合资质要求的开发商，应限制或取消其开发资格，以防止不合格的开发商进入市场。

（2）对商铺售价进行监管：依据《价格法》第六条，监管部门应对房地产市场价格进行监管，防止开发商进行价格欺诈或不正当价格行为。监管部门应密切关注房地产市场的价格变动，对于价格异常波动或存在价格操纵行为的开发商，应及时进行调查和处理。

（3）确保合同公平公正：监管部门应依据《合同法》和《商品房销售管理办法》对开发商与购房者签订的合同进行监管，确保合同的公平性和合法性。监管部门应定期检查开发商使用的合同范本，对于存在不公平条款或违反法律规定的合同，应要求开发商进行修改或更换。

（4）完善纠纷调解机制：根据《城市房地产管理法》第四十条，监管部门应建立房地产纠纷调解机制，及时处理房地产市场中的纠纷。监管部门应设立专门的调解机构，为业主和开发商提供纠纷解决的途径，减少诉讼的发生，维护房地产市场的稳定。

（4）严格落实信息公开责任：监管部门应根据《政府信息公开条例》的规定，公开房地产市场相关信息，提高市场透明度。监管部门应主动公开开发商的资质信息、在建项目的进度信息、商品房的销售价格等，以便消费者和投资者了解市场情况，做出理性判断。

4、购房人如何进行维权？

（1）行使合同解除权：业主可以根据《合同法》第九十四条，在开发商严重违约的情况下，行使合同解除权，并要求赔偿损失。当开发商未能按照合同约定支付租金或履行其他合同义务，严重影响业主的合法权益时，业主有权解除合同，并要求开发商赔偿因此造成的损失。

（2）进行违约金、预期利益索赔：业主可以根据《合同法》第一百一十四条，要求开发商支付违约金以补偿因违约造成的损失。在售后返租合同中，开发商通常会约定违约金条款，一旦开发商违约，业主可以依据合同约定要求支付违约金。业主可以根据《合同法》第一百一十三条，要求开发商赔偿因违约而失去的预期利益。业主购买售后返租商铺的目的通常是为了获得稳定的租金回报，如果开发商违约导致业主无法实现预期的租金收益，业主可以要求开发商赔偿这部分损失。

（3）寻求法律救济：业主对监管部门的行政行为有异议的，可以根据《行政复议法》和《行政诉讼法》提起行政复议或行政诉讼。如果业主认为监管部门在处理售后返租商铺问题上存在不作为或不当行为，可以通过法律途径要求纠正。