导读：与传统酒店、旅馆相比，民宿因其独特的装修风格与个性化的服务得到了住客的青睐。如今，民宿已经成为继书店、咖啡馆之后的又一个热门创业投资项目。

但是，民宿在用地方面存在一些问题。依据我国现行法律法规的规定，经营性项目用地需采取招拍挂的方式获得土地使用权，这样的土地无论拿地还是承租，其成本都很高，不符合大多数民宿经营者的投资成本预期。

尽管国家部委及各地政府鼓励利用闲置宅基地等非经营性用地发展民宿产业，但在法律风险意识淡薄和投机心理的共同作用下，部分民宿经营者在获得场地时仍然试探灰色地带、打擦边球，这也是近期新闻中很多“网红”民宿被强制拆除的原因。

那么，投资一间民宿，需要注意哪些法律风险呢？

1、民宿用地的政策依据

根据国务院办公厅《关于促进全域旅游发展的指导意见》（国办发〔2018〕15号）、文旅部等17部委《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》（文旅资源发〔2018〕98号）等文件内容，村民可以利用自己的民房宅基地经营民宿，文物级的民房及宅基地可以流转使用权，以便统一保护性开发利用。

文化和旅游部发布的《旅游民宿基本要求与评价》（LB／T 065—2019）规定，国有住宅和集体宅基地都可以发展民宿，但必须符合规划。

《土地管理法》允许农村集体经营性建设用地在符合规划和用途的前提下合法入市，为民宿经营者用地提供了途径。

2、租赁土地或房屋进行民宿经营的风险防范

（1）租赁土前应充分调查土地性质和用途

民宿经营者在选址时，应充分调查土地的用途和性质。调查方法是到当地自然资源主管部门调取项目所在地的土地性质规划图。

需要特别注意的是，土地现状不等于土地用途，不要单凭目测或走访作出判断。另外，如果涉及农用地转用，应当按照《土地管理法》相关规定及时办理审批手续。

（2）确认租赁房屋为合法建筑

民宿经营者一定希望长久经营，形成品牌效应和客户粘性，如果租赁了违法建筑开办民宿，不仅随时面临强拆风险，还会造成不可量化的投资损失。

结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》及相关司法裁判，租赁违法建筑的后果往往是租赁合同无效，承租人需承担占用费，未附和的装修部分由承租人自行搬离，附和的装修部分归出租人，出租人对承租人进行补偿，这种补偿方法并不能覆盖经营者的实际损失，因此租赁房屋之前应仔细审核规划手续及土地房屋权属。

（3）签订书面合同

租赁土地房屋必须签署书面的租赁合同，要注意租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期应当及时续约。由于民宿主打个性化的居住体验，必然要对房屋进行大规模的装饰、装修及改建，为维护承租人的合法权益，务必在合同文本中对相关权利作出明确约定。

（4）新建、改建、重建都要严格履行报建手续，依照审批进行建设

民宿经营者通过合法程序取得土和房屋的使用权后，如需进行新建、改建和重建都应按各地方政府的管理规定，到相关主管部门申办报建手续，报批后要严格按照审批范围建设，不得随意加建、扩建。

（5）满足获取农村集体资产的特殊要求

根据《土地管理法》第六十三条第二款规定，村委会在出让、出租集体建设用地之前，需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

（6）规范经营

当下，很多地方都制定出台了民宿管理方面的地方性规章和规范性文件，经营者应当事先了解当地政策，依法办理工商登记，领取营业执照，满足消防要求，做好住客信息采集的工作并及时上报主管部门。