导读：湖北省武汉市在前段时间开展全市范围内的土地闲置和低效用地的查处和处置工作。根据闲置低效用地规范处置工作的重点领域和治理任务，同时也是推进土地节约利用，深化存量土地盘活的重要举措。

具体要求有几个：一是建立专人联络和信息报送机制。二是全面摸清闲置低效用地的底数。三是分类下达工作任务。第四是积极削减新增闲置的土地。第五，健全完善制度。第六，强化业务指导。第七是定期督导工作。下一步将结合各县区的实际低效用地和闲置用地的情况，然后加紧排查，推进削减闲置用地的工作，并根据现有的闲置土地的数量来逐步地开展处置的工作。

其实，咱们国家关于闲置土地处置的规定早在2012年就有。在2012年之前，其实也有一些闲置土地处置的规定，早期的一些规定，往往把闲置的土地统一归咎为企业的原因。导致面临的处置的措施往往是罚款没收，无偿收回以及一些带有处罚性质的处置。所以，在很多企业主的心里就觉得处置这个词儿不是一个褒义词，它是个贬义词，好像给处罚似的。

其实2012年的闲置土地处置办法就把这个事情进行了扭转。2012年的闲置土地处置办法更人性化，更合理的把行政机关的原因导致的土地闲置列入其中，并进行了详细的列举。那么哪些才是行政机关原因导致的呢？行政机关原因导致的土地闲置的后果是什么？

看看法律是怎么规定的。

2012年国土部53号文第八条就规定有下列情形之一的，属于行政机关原因导致的土地权。一共列了六条：第一，因未按照土地出让合同或划拨决定书提供土地。

这里边需要强调一点，这不仅仅是字面意思。有的老板说他提供土地了，他不是没提供土地。仔细看这句话，这句话并不是说提供了土地就没事儿。首先是不是按照合同的约定提供的土地。最常出现的一类问题是规划条件，提供的土地不符合原来合同约定的规划条件，用途不符合等等。在我们办理案件过程当中，没有净地出让是比较多的。

大家可以看一下你们的合同，你们的合同一般2009年甚至更早之后一直到现在，所有的土地出让合同上面都是要求必须净地出让，这是对行政机关的要求，必须净地出让，要求三通一平，五通一平或者七通一平，各地不一样。要求您看一下给咱们交付的土地到底达没达到三通一平，五通一平，七通一平的条件。很多时候是没有。那么这样的土地没有开工导致闲置的往往被认为是行政机关的原因导致。

第二，土地利用总体规划，城乡规划进行修改的。如果修改了的这种导致不能进行及时开工建设，也被认为是行政机关的原因。这是毋庸置疑的。这个情况一般还好解决。

第三是国家出台相关的政策，约定原来约定的规划条件和建设条件需要修改。其实近些年也比较常见，比如说三河流域的保护，比如说环保的原因，比如说水源地保护，风景名胜区保护等等各方面的原因导致各方面政策的出台，导致原来的建设条件，规划条件不符合实际情况需要修改，也被认为是行政机关的原因导。

第四，因信访事项导致无法开发的，这类非常多，往往有一些土地因为毛地出让，现状出让导致地上物的补偿，邻权承包经营权等一些土地的产权等等发生一些纠纷，导致一直不能开发建设。其实我们手里这样的案子也有很多，这也被认为是行政机关的原因。

第五是文物保护和军事管制，这也被认为是行政机关的原因。

第六是其他原因导致的。另外，值得注意的是这条还规定，因自然灾害和不可抗力等原因导致的土地闲置，要依照前款的规定进行。即便是不可抗力的自然灾害导致的土地闲置，也归咎于行政机关。

其实行政协议有它的特殊性，它既具有协议性，也具有行政性。行政机关在这里双重角色，既是协议相对人，又是管理者。作为管理者，其实有很多职责是法定的，就比如遇到这些问题，行政机关导致的这些闲置应当如何处理。第12条规定因为本办法第八条情形导致土地闲置的，由市，县国土资源主管部门与土地使用权人进行协商。一定要记住，这里用协商不是强制。我们有很多这样的，不跟你协商直接强制，这很明显是不对的。当然最后都能得到一个公平的处理。

对协商按照哪些方式进行处置呢？

第一，延长动工期限，签订补充协议。这往往是针对一些可以用延长用工期限解决的一些问题。如果解决不了，那么就调整土地规划和条件，如果还解决不了，第三由行政机关安排临时用地周转安置。这普遍适用于一些生产型的企业，比如说着急进行投产。第四协议有偿收回。法律规定是土地管理法的58条，另外，根据最高人民法院的规定，这里的这里的有偿收回指的是按照市场价。

第五是置换土地。如果前面都解决不了，那么就用置换土地的方式来解决。签订协议置换的土地应当和原来的土地价值，用途都比较相当。如果不一样的要补差价。第六是其他方式。

对于闲置土地的认定有明确的详细的法律规定，必须按照这些规定来。如果真的是行政机关的原因，那么必须按照12条来规定，要么无偿收回，要给置换土地。

除了闲置土地还有一个低效用地。什么叫低效用地？什么叫低效？目前咱们国家法律体系里没有任何关于低效用地进行处置的这种法律法规，或者规章。最高级别的文件是国土部的一个规范性法律文件，就是关于解决低效问题的。但是国土部低效用地的规定里边，它要求处置的方式是一般是平等自愿，利益共享，联合开发，这些是基本原则。

但是我们在实际办案过程当中，发现很多案件被定为低效用地之后，反而是变相的压低价格来收回，有没有法律依据？没有。没有这样的法律，甚至都不能收回低效用地，到底是不是土地管理法58条可收回的事项，公共利益的事项，所有法律体系里规定的公共利益的事项，地方的行政机关是无权进行列举，一般是依据法定。

那么现在咱们国家法律包括法律行政法规里边体现公共利益的事项的规定有哪些？一是土地管理法地45条，一个是国有土地上房屋征收补偿条例第八条，里边儿都详细列举了哪些是地低效用地，是不是没有？

那么想用依法的形式来收回低效用地的话，又有两种方式：一个是依据土地管理法58条，但能不能依据这个来是一个未知数，但是如果真的能依据这个来，它的补偿标准是按照市场价，应当按照国有土地上房屋征收补偿条例来进行征收，这是第一种方式。

另外一种合法的方式是收储。大家一定要记住，一定是站在平等意思自治自愿的基础上，平等协商的基础上，不能有任何强制措施，比如说我要卖多少钱，你要多少钱，想买等等，甚至选择评估机构应当由双方共同协商来选定，而不是由行政机关指定。所以在低效问题的处置上，大家一定要注意。

各位企业主如果你们也遇到了这样的情况，在土地被认定为闲置或者认定为低效用地的时候，一定要注意这几个方面：

第一，要尽量多的收集证据，事实依据。第二，要尽量多地查阅，翻看国家的法律法规和政策，特别是最高院的一些规定，对于这些违法行为都是严查严办，一定要看一看。第三，也是最关键的，一定要制定一个正确的维权方案，我们有很多，每个月都会接到很多起这样的失败了的案例，找到错误的地方，简直是太明显了。

所以，制定一个正确的维权方案尤为重要，比如说要起诉谁，要不要起诉，凭什么起诉，为什么起诉，依据什么等等一定要搞清楚这些问题。否则的话会输得很惨，还会搞得自己很没面子。