导读：近期，我们接到很多当事人的咨询。其实大家也都从媒体上看到目前山东省各个地方都在进行一些低效用地的整治和一些闲置土地的处置。现在陆陆续续有这样的新闻报出来，也有很多当事人向我们咨询。

咨询的问题大致分为两类：

第一类是低效用地，低效用地的处置问题。还有很多企业主向我们咨询，说我们的土地被定为低效用地，然后以一个极低的价格要强制的收回，并且不允许提出任何不同的意见。这是第一类问题。

第二类问题是闲置土地的处置。在这类问题之中，表现比较突出的就是很多国有土地被认为闲置土地，很多企业主向我们反映说我们土地闲置的原因并不是我们自己造成的，但是相关的部门并不听取这些意见，只是一味的要无偿收回，甚至以极低的价格要收回。

那么下面针对这两类问题，咱们来分析一下山东省低效用地处置以及闲置土地处置所涉及的一些法律法规的问题。

关于低效用地，其实到目前为止咱们国家的法律体系当中，并没有任何一个法律法规规章作出低效用地的规定。这就引出一个问题，法律没有规定地方的行政机关能不能做，那当然是不能做。因为行政法依法行政的一个最主要的原则是法无明确授权不可为。这是依法治国的核心内容，也是咱们国家关于依法治国的重大决定，以及建设法治国家的规划纲要当中明确的规定。法无明确授权不可为。

如果只是用低效用地的名义，但是是依据法律来做事，比如说依据《土地管理法》第58条收回，或者依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收，当然是没有问题。但是，如果抛开这些法律法规，直接强制地收回，自创了一套方案、一套程序、一个标准，那么这就明显是违法的。

那么，咱们国家关于低效用地是怎么规定的呢？国土部早在2016年就做出过关于深化推进城镇低效用地再开发的指导意见。

这个并不是法律法规，也不是规章，它只是一个指导意见。既然是指导意见，那地方各级行政机关应不应该按照这个来执行？当然应该。咱们看一下这个指导意见的基本原则，也就是进行低效用地所必须遵守的基本原则是怎么规定的：

第一个原则，坚持政府引导，规划先行。

第二个基本原则，坚持市场取向，因势利导，按照市场在资源配置中所起到的决定性作用要求，鼓励土地权利人和其他力量参与改造开发。

这里用的是鼓励，并不是说可以，更不是说限制。但是在实际操作过程当中，关于低效用地的开发，地方行政机关很多都是直接把土地权利人排除在外的，根本不会考虑说要不要鼓励你参加，是不对的。

第三项基本原则，坚持公众参与，平等协商。

平等协商，充分尊重土地权利人的意愿，提高工作的透明度，保障土地权利的知情权、参与权、受益权，建立平等协商的机制，妥善解决利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发。这个原则就更清楚了，应当是平等协商，而且要充分尊重土地权利人的意见和权利。

第四项基本原则，坚持利益共享、多方共赢，建立完善经济激励机制，协调好政府，改造方，土地权利人各方利益，实现开发利益共享。

第五项基本原则，坚持因地制宜，规范运作。

一共五项基本原则，这五项基本原则，两项是强调规范运作，三项都是在强调保护土地权利人的合法权益，尊重土地权利人的意愿，鼓励土地权利人参与开发。但是，有很多企业主反映，说我们那里的低效用地就是想用极低的价格收回土地，再以高价卖出。土地权利人在这个过程当中得不到任何应得的合法权益，甚至合法权益被严重侵害。

所以低效用地，如果说按照土地管理法58条来做，按照国有土地房屋征收补偿条例来做，按照国土部的指导意见来做，应当能充分保障土地权利人的合法权益。如果说地方行政机关自创一套规则，自创一套方案，那么。涉嫌严重侵犯土地权利人的合法权益。

关于闲置土地，要求盘活现有资产，当中也明确指出要对闲置土地，现有的这种低效用地进行盘活，但是强调的都是依法进行。那么闲置土地咱们国家有没有规定？有的。国土部在2012年就做出闲置土地处置办法。在之前，其实也有闲置土地处置办法。

当时的闲置土地被认为是一个贬义词，因为闲置土地就要面临着处罚或者无偿收回，但是2012年新的这种办法第八条规定有下列情形之一的，就被认为是行政机关的原因导致的土地闲置：

第一，没有按照合同约定提供土地。

还有很多企业主说，我们拿到土地了。这个不重要，关键是有没有按照合同约定提供。比如说约定的如果是三通一平，有没有三通一平提供，有没有五通一平提供，有没有七通一平。每个地方不一样，看看有没有相关的规定。其实国土部早就做出明确的规定，禁止毛利出让或者现状出让，要求必须净地出让。我们很多这样的案子是在拿到土地之后，上面有一个山丘，有一个房子，有一个树林，有一个管线等等，这都不叫三通一平。这都意味着没有按照合同约定提供土地。

第二，如果说土地利用总体规划、城乡规划进行修改而无法建设的，也被认为是行政机关的原因。

第三，相关部门发布相应政策导致原来的建设条件不符合的，也被认为是行政机关的原因。

第四，土地上有信访、诉讼等事项。

这类情况有很多，有信访、诉讼等等这类的。如果出现了这样的情况，导致无法建设的，也被认为行政机关的原因导致的。

第五，土地上文物保护的原因。

这类案子也有很多，比如在开发过程中突然发现了文物，或者其他本来存在的文物进行了升级保护，无法进行建设，这也被认为是行政机关的原因。

第六，其他。

在这里边要注意一下，自然灾害等不可抗力造成的无法开发的，也参照前款规定，也就是参照行政机关的原因造成的土地闲置进行处理。

那么出现了这些应当如何处置呢？

根据办法第12条规定，因本本办法第八条的原因造成的土地闲置，必须按照下列方式由土地权利人和相关的行政机关平等协商进行处理。

按照哪些方式呢？

第一是签订补充协议，延长开发期限。第二，修改规划条件。第三，提供周转用地。如果都不能解决的，第四，那就要有偿收回，根据土地管理法的58条，当然根据最高人民法院的典型案例是按照市场价格。第五是土地置换。同地同价进行置换。当然不一样的土地要进行补差价。第六，其他。

所以看到这里，大家已经知道了，其实好多闲置土地的原因并不是企业自身造成的，而是由于其他的行政机关的原因造成。那么要处置的时候，就不能按照无偿收回罚款，或者以极低的价格收回，这都不可以，必须依法处理。