导读：西安市作为西北首个“亩均效益改革试点城市”，2024年启动《西安市产业用地效益提升专项行动》，通过全域低效用地调查认定，计划三年内完成15平方公里低效建设用地减量化。在此过程中，被征收人面临“调查手段激进”“认定标准僵化”“补偿机制缺位”三重困境。本文以高新区、曲江新区等实践为样本，为被征收人构建法律与技术协同的破局方案。

1、低效建设用地调查的技术路径与程序争议‌

‌（1）“天地网”一体化调查体系‌

西安市构建空天地一体化监测网络：

‌卫星遥感‌：每月更新0.8米分辨率影像识别闲置地块（未央区某仓储地块因连续6季度无变化被锁定）；

‌无人机巡检‌：对重点区域进行厘米级三维建模（案例：灞桥区某企业屋顶违建被无人机热成像发现）；

‌物联网监测‌：安装智能电表实时回传能耗数据（长安区某工厂因半年用电量低于阈值被判定停产）。

‌（2）调查程序中的五大法律风险‌

‌隐私权侵犯‌：无人机拍摄企业厂区是否构成侵权（雁塔区某企业以《民法典》第1032条起诉）；

‌数据采集超限‌：智能电表采集生产节奏数据是否超出法定范围（碑林区法院2023年判决政府败诉）；

‌突击调查合法性‌：夜间无人机巡检是否违反行政程序（莲湖区某案件认定程序违法）；

‌第三方机构资质‌：调查机构未取得测绘甲级资质（案例：西咸新区某地块调查结论被撤销）；

‌证据固化瑕疵‌：物联网数据未采用区块链存证（临潼区某企业成功推翻能耗数据）。

2、低效利用土地认定的区域特色与司法创新‌

‌（1）“历史文化补偿系数”认定规则‌

西安市对特殊地块增设：

‌历史建筑折减‌：含有市级文保建筑的地块容积率认定值提升0.3（案例：新城区某民国厂房地块容积率从1.2提升至1.5）；

‌工业遗产加分‌：列入工业遗产名录的地块认定阈值放宽20%（碑林区某纺织厂地块因此免于减量化）。

‌（2）司法实践的“三阶审查法”‌

西安铁路运输法院建立：

‌形式审查‌：核查调查机构资质与程序时限；

‌实质审查‌：组织专家委员会复核技术参数；

‌效能审查‌：评估减量化是否符合城市发展战略（案例：高新区某地块因属半导体产业链保留）。

3、建设用地减量化的西安模式与应对策略‌

‌（1）“文化+产业”复合减量机制‌

‌工业文旅转型‌：允许将50%减量化地块用于文化设施（曲江新区某棉纺厂改造为博物馆获政策奖励）；

‌TOD综合开发‌：地铁站点500米内地块可配建30%商服设施（案例：经开区某地块容积率提升至4.0）。

‌（2）被征收人的“三位一体”应对体系‌

证据攻防战‌：

‌申请技术勘验‌：要求法院委托第三方复测容积率（案例：浐灞生态区某地块纠正0.2容积率误差）；

‌构建证据链‌：整理五年期纳税记录反驳亩均税收认定。

政策组合拳‌：

‌申请“留改拆”综合认定‌：对具有改造潜力的低效地块申请暂缓减量（高新区某企业提交《工业上楼方案》获批）；

‌参与城市更新基金‌：通过出资获取增值收益分成（案例：航天基地某项目获基金配资1.8亿元）。

4、标杆案例：曲江新区CCD-7地块的涅槃重生‌

该地块原为某印刷厂，因容积率0.6、亩均税收18万元被纳入减量化名录。被征收人采取：

‌历史文化牌‌：申请将民国时期印刷设备列入工业遗产保护名录；

‌政策创新‌：采用“减量50%+文旅开发”模式保留4亩用地；

‌资本运作‌：与陕文投合作发行西北首单“文旅REITs”募资5亿元。

转型后地块建成数字文创产业园，年营收突破3亿元，税收达1200万元。

‌结语：
‌
西安市建设用地减量化正从“简单腾退”转向“精准激活”，被征收人需以历史文脉为盾、以技术创新为矛，构建差异化应对策略。建议收到认定通知后30日内启动“文化遗产评估+技术改造论证”，同步探索TOD开发、REITs融资等创新路径，并密切关注《西安市工业遗产保护与利用条例》等新政，在古都更新中实现土地价值裂变。