导读：在房地产交易市场中，房屋买卖居间合同中的“禁止跳单”条款极为常见。这类条款通常约定，买方在接受某家中介公司提供的房源信息后，不得绕开该公司直接与卖方成交，否则需向中介公司支付违约金。然而，当同一房源信息被多家中介公司同时掌握，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得该房源信息，并选择报价更低、服务更好的中介公司促成交易时，买方是否仍然构成“跳单”违约？

1、案件基本事实

2008年下半年，某房屋的原产权人李某某因有意出售其名下位于某市某区的一套房屋，先后到多家房屋中介公司挂牌销售该房源。

同年10月22日，一家房地产经纪公司（以下简称“A中介公司”）的工作人员带买方陶德华实地查看了该房屋。11月23日，另一家房地产顾问公司（以下简称“B中介公司”）的工作人员带陶某华的妻子曹某某也查看了该房屋。11月27日，原告中某物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）的工作人员带陶某华再次查看了该房屋。

在当日看房后，中某公司与陶某华签订了一份《房地产求购确认书》。该确认书第2.4条约定：陶某华在验看过该房地产后六个月内，陶某华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某华有关联的人，利用中某公司提供的信息、机会等条件但未通过中某公司而与第三方达成买卖交易的，陶某华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中某公司支付违约金。

在价格方面，中某公司对该房屋的报价为165万元，而B中介公司的报价为145万元，并且B中介公司还在积极与卖方协商进一步压低价格。

2008年11月30日，在B中介公司的居间服务下，陶某华与卖方签订了房屋买卖合同，最终成交价为138万元。随后，双方办理了产权过户手续，陶某华向B中介公司支付了佣金1.38万元。

中某公司得知此事后，认为陶某华利用了其提供的房源信息却故意跳过中某公司直接与卖方成交，属于恶意“跳单”行为，违反了《房地产求购确认书》的约定，遂向人民法院提起诉讼，请求判令陶某华按约支付违约金1.65万元（按成交价138万元的1%计算）。

2、争议焦点

本案的核心争议在于：陶某华通过B中介公司成交涉案房屋的行为，是否构成对中某公司“禁止跳单”条款的违约？

具体而言，当卖方将同一房屋通过多家中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径（即B中介公司）获得相同的房源信息，并最终通过该中介公司成交，此时能否认定买方“利用”了中某公司提供的信息？换言之，禁止跳单条款的适用范围是否以中介公司对房源信息具有“独家性”或“唯一来源性”为前提？

3、裁判结果

本案经过两审审理。

一审法院认为，陶某华的行为构成了违约，判决陶某华向中某公司支付违约金1.38万元。

陶某华不服，提起上诉。二审法院经审理后作出改判：撤销一审判决，驳回中某公司要求陶某华支付违约金1.65万元的诉讼请求。也就是说，二审法院认定陶某华不构成“跳单”违约，无需支付违约金。

4、裁判理由的系统解读

（一）禁止跳单格式条款原则上有效

法院首先对《房地产求购确认书》第2.4条的法律效力作出评价。该条款属于房屋买卖居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款。其本意在于防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过该中介公司直接与卖方成交，从而使提供信息和服务的中介公司无法获得应得的佣金。法院认为，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此应当认定为有效条款。这一认定符合合同法尊重当事人意思自治的原则——中介公司付出了信息提供和带看服务的劳动，其获得佣金的合理期待应当受到保护。

（二）认定“跳单”违约的关键：买方是否利用了该中介公司的房源信息

虽然禁止跳单条款本身有效，但法院进一步指出，衡量买方是否构成“跳单”违约，其核心判断标准并非“买方最终是否绕开了该中介公司成交”，而是“买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件”。

这一判断标准具有重要的法律意义。如果买方确实是从该中介公司首次获悉房源信息，并在没有其他同等信息来源的情况下，利用该信息私下与卖方成交，那么买方显然利用了中介公司的信息和机会，应当承担违约责任。但是，如果买方并非依赖该中介公司的信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得了相同的房源信息，那么买方就有权自主选择报价更低、服务更好的中介公司来促成交易。在这种情况下，买方并未“利用”先前中介公司的信息，不构成违约。

（三）多家中介公司挂牌时，房源信息不具有“独占性”

本案的关键事实在于：涉案房屋的原产权人并非委托中某公司独家销售，而是同时在多家中介公司挂牌。陶某华及其家人在与中某公司签约之前，已经通过A中介公司和B中介公司分别获取了该房源信息并实地看房。这意味着，该房源信息并非中某公司所独有，而是可以通过其他公开、合法的渠道获得的。

在此背景下，陶某华通过B中介公司最终成交，其成交价格的确定（138万元）低于中某公司的报价（165万元），而且陶某华向B中介公司支付了正常的佣金。这些事实表明，陶某华选择B中介公司是基于价格和服务质量的商业判断，而非恶意利用中某公司的信息后“跳单”。他并没有因为中某公司提供了看房机会就丧失了从其他中介公司获得服务的权利。

法院特别指出：买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立。这是市场竞争的正常表现，也是买方作为消费者的正当权利。如果仅因为买方曾经从中原公司看过一次房，就要求其必须通过中原公司成交，即使其他公司可以提供更低的价格，这实质上会限制市场竞争，最终损害消费者的利益。

（四）本案与典型“跳单”行为的区别

典型的“跳单”行为通常表现为：买方从中介公司获取了独家或难以从其他公开渠道获得的房源信息后，故意绕过该中介公司，私下与卖方联系并成交，以达到不支付或少支付中介费的目的。这类行为违背了诚实信用原则，应当受到禁止跳单条款的约束。

然而，本案的情形与典型“跳单”存在本质区别。在房源信息已通过多家中介广泛公开的情况下，买方从B中介公司处获知该信息并非依赖于中某公司的前期工作。B中介公司同样付出了信息发布、带看、议价等服务，并最终促成了交易。陶某华向B中介公司支付了佣金，不存在“不支付中介费”的恶意。因此，将陶某华的行为认定为“跳单”违约，既不符合禁止跳单条款的本来目的，也有失公平。

5、本案的指导意义与启示

本案作为最高人民法院发布的指导案例，对于处理房屋买卖居间合同中的“跳单”纠纷具有里程碑式的指导意义：

第一，明确了禁止跳单条款的效力边界。此类条款原则上有效，但不能被滥用。其适用以买方“利用”中介公司的信息、机会为前提。如果房源信息已通过多家中介公开，买方通过其他正当途径获得相同信息，则不构成违约。

第二，确立了“房源信息是否具有独占性”作为关键判断因素。当中介公司对房源信息不具有独家委托或唯一来源时，买方有权在其他中介公司中选择更优交易条件。这一规则平衡了中介公司的佣金期待与消费者的自主选择权。

第三，对中介行业的规范化发展提出了要求。中介公司如果希望强化对“跳单”行为的约束，应当争取与卖方签订独家委托协议，确保房源信息的唯一来源。否则，在多家中介同时挂牌的情况下，其难以主张买方利用了其独家信息。

第四，对消费者的维权具有指导意义。购房者在接受多家中介公司服务时，可以合法比较价格和服务质量，选择最有利的交易对手。如果某一中介公司以“跳单”为由主张违约金，购房者可以抗辩：房源信息并非该公司独有，自己是通过其他正当途径获得的相同信息，且已向实际提供成交服务的中介公司支付了佣金。

本案最终以二审法院改判、驳回中某公司诉讼请求而告终。这一裁判规则被广泛运用于此后全国各地的类似“跳单”纠纷中，成为处理居间合同违约争议的重要参照标准。对于中介公司而言，本案提醒其应当在合同中明确约定独家信息保护条款，并尽可能争取卖方的独家委托；对于购房者而言，本案则清晰告知：在多家中介挂牌的情况下，货比三家、择优而选，是法律赋予的正当权利，不必担心被认定为恶意“跳单”。