导读：在土地征收中，当房屋所有权人与实际经营人并非同一主体时，补偿权益的归属往往成为争议焦点。广东一家石油公司租赁加油站经营，投入大量资金进行装修和设备添附，却因土地征收遭遇强拆，未获得任何补偿。起诉后，一审法院竟以“无原告资格”为由裁定不予立案。承租人真的无权就强拆行为提起诉讼吗？在征收补偿程序中，实际经营者的合法权益应当如何保障？

1、案情概要：投入巨资的加油站遭强拆，承租人起诉被拒

广东某石油公司（化名蓝某公司）早年租赁了茂名某加油站，投入大量资金进行建设与装修，随后转租给第三方公司实际经营。2023年，该加油站被纳入征收范围。因补偿事宜未达成一致，征收部门及拆迁单位在未与石油公司达成任何补偿安置、也未向人民法院申请强制执行的情况下，直接实施了强制拆除。

石油公司不服，向法院提起诉讼，却被一审法院以“不具有原告主体资格”为由裁定不予立案。公司上诉并委托律师后，广东省高级人民法院认定石油公司系加油站实际投资及建设主体，与强拆行为存在直接利害关系，具备诉讼主体资格，裁定指令一审法院立案审理。2025年11月，法院最终判决确认征收部门及拆迁单位的强制拆除行政行为违法。

2、争议焦点：承租人在征收补偿中是否具有原告资格

本案的核心争议在于：租赁加油站经营的承租人，是否具备针对强拆行为提起行政诉讼的原告资格？

一审法院认为石油公司仅是承租人，不具备原告资格。然而，广东省高级人民法院推翻了这一认定。其裁判逻辑在于：石油公司支付了数百万元用于加油站主体建设，负责装修工程，并实际转租获取收益，其对加油站享有的财产权益独立而具体，强拆行为直接侵害了该权益。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。最高人民法院的裁判规则进一步明确：如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。征收机关明知或应知承租人存在独立的停产停业损失利益，却未在补偿协议或决定中处理、也未与承租人单独协商的，承租人具有行政诉讼原告资格。

3、本案暴露的程序违法问题

本案中，征收部门的强拆行为存在以下程序违法之处：

第一，未批先征。省级行政机关征地批复尚未作出时，征收部门已提前作出《征收补偿决定书》，违反了征地程序的法定顺序。

第二，未申请法院强制执行。根据《行政强制法》及《土地管理法实施条例》的规定，行政机关并无直接的强制拆除权。如果被征收人不交地，必须依法申请人民法院强制执行。征收部门在未申请法院强制执行的情况下直接实施强拆，严重违反法定程序。

第三，未妥善处理承租人补偿权益。征收部门在明知石油公司作为承租人、实际经营人，享有独立的停产停业损失、装修添附设备等补偿权益的情况下，完全绕开他们，未对其诉求进行调查、未作出任何补偿决定，更未申请法院执行，便直接实施强拆。未通知承租人参与拆迁协商、评估等，径直与出租人签订包含承租人权益部分的补偿协议，同样构成程序违法。

4、承租人可以主张的补偿项目

经营性房屋承租人因征收遭受损失，有权获得相应补偿。具体而言，承租人可以根据“谁有损失补偿给谁”的准则，主张以下独立补偿：

室内装修、添附价值补偿：石油公司投入资金进行加油站建设与装修，该部分价值归属于实际投入者。

停产停业损失补偿：加油站被强拆导致经营活动终止，实际经营者因此遭受的利润损失。

机器设备搬迁费用：加油站内的设备拆卸、运输、重新安装等费用。

5、案件启示

对承租人的启示：在租赁经营中，应当保留完整的投资凭证、租赁合同、转租合同及付款凭证等证据。这些材料不仅是证明投资事实的关键，更是确立原告资格的法律基础。当征收方忽视承租人权益时，应当勇敢通过行政诉讼途径维权，承租人并非只能通过出租人主张权利。

对行政机关的警示：征收补偿程序中，行政机关必须全面调查确定利害关系人，不能仅以房屋所有权人为唯一沟通对象。明知承租人存在独立补偿权益却绕开处理，径直实施强拆的，将面临被法院确认违法的败诉风险。

结语：承租人不是征收补偿的“局外人”。当承租人在被征收房屋上有不可分割的添附或依法独立开展经营活动时，强制拆除行为可能对其造成不同于所有人的特别损害，承租人应当被认定为与行政行为具有利害关系，享有提起行政诉讼的原告资格。广东某石油公司加油站征收补偿案，从一审“无原告资格”到二审确认强拆违法，不仅守住了企业的合法财产权益，更为同类案件中承租人如何确立原告资格、如何主张独立补偿权益提供了清晰的路径指引。