工业用地和非住宅用房,在拆迁时不给予产权调换,合法吗?

发布日期:2021-03-19浏览量:165

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:第二十一条 被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。该条款明确了货币补偿和房屋产权调换是法定的两种补偿方式。

也就是说,如果房屋遇到征收拆迁,在征收补偿方案中必须有货币补偿和产权调换两种补偿方式供被征收人选择,被征收人可以选择一种最有利于自己的补偿方式。如果征收方只给货币补偿,或者只给产权调换,都会侵害被征收人的选择权,被征收人可以拒绝拆迁或者提起诉讼救济。

但在征收实践中,确实存在很多只给货币补偿,或者只给产权调换的情况,那面对这种情形,是不是全都不合法呢?

拆迁时不给产权调换,合法吗?

一般说来,根据《条例》规定,对于房屋的征收拆迁,如上所述,只给货币补偿,不给产权调换,是不合法的。但在明律师提醒大家,这里的被征收人“房屋”,仅指住宅用房。也就是说,《条例》二十一条规定的货币补偿和房屋产权调换两种法定补偿方式,仅指对住宅用房的补偿方式。

换言之,对于非住宅用房,或者工业用地,不能完全适用在拆迁时必须有货币补偿和产权调换两种补偿方式给被征收人选择的规则。这在最高人民法院司法判例有相关判决。

最高法判例:政府没有给予工业用地和非住宅房屋被征收人产权调换权利,不违反法律规定。

具体裁判理由为:给予产权调换选择权的前提条件是,政府要有可供建设产权调换房屋的土地资源。在土地存量资源有限的大背景下,因客观上难以提供工业用地和非住宅房源,补偿决定和补偿方案没有给予非住宅房屋被征收人产权调换权利,系地方政府根据当地土地利用规划现状作出的合理调整,不违反法律规定。

工业用地和非住宅用房,在拆迁时不给予产权调换,合法吗?插图

在明律师说法:总体来说,地方征收拆迁项目需要符合地方经济规划、社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。因此,用于征收拆迁中置换的房屋也必须符合上述规划条件。

但受限于各个地方的土地资源和经济条件,并不是所有地区、所有被征收范围内的土地房屋都有足够的资源和条件来进行征收产权置换。在这样的情况下,只能先满足最基本的被征收住宅房屋的产权置换。

而对于非住宅用房、工业用地,由于并不是基本生活所需,在有限土地资源的情况下,只能采取货币补偿来满足足额、合理补偿的基本条件。

这并不是过错问题,而是客观条件限制导致,因此是不能上升到违法性质的,也并不能以此来苛责征收方承担责任。

但在明律师还要提醒大家的是:非住宅用房、工业用地的经济价值毕竟要比普通住宅用房的经济价值大,如果不能产权置换,只是等额的货币补偿的话,对非住宅用房、工业用地所有者来说,是不能达到公平、合理的。所以,对于非住宅用房、工业用地,在征收拆迁时,地方征收方没有土地资源可供置换而采取货币补偿的话,不能只是“等价”交换,而应该是在“等价”基础上,给予一定比例的上浮幅度。

因此,如果对非住宅用房、工业用房,只给货币补偿的话,只是1:1的“等价”补偿的话,这个补偿是偏低的,被征收人一定要及时咨询律师,通过行政诉讼或复议的方式维权。(文|黄小仙)

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