洛阳金业路段拆迁已进入评估阶段,征收方应该如何评估才合法?

发布日期:2021-04-08浏览量:400

洛阳金业路段拆迁,目前已开始进入实质操作阶段。征收方已经开始陆续上门勘查登记,相关被征收人已经“人心惶惶”了。毕竟,拆迁补偿最后给多还是给少,关键就在评估程序和评估价值上了。

那么,征收方应该如何进行评估才是合法,才能不损害被征收人的合法权益呢?下面北京在明律师根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于评估的规定,并结合洛阳市发布的《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》来详细讲述下洛阳拆迁的评估问题。

首先,《条例》是全国性适用法律,所有地区都要遵守《条例》的内容规定。

《条例》第十九条、二十条是对评估相关内容的规定 这两条规定明确了评估的三个重点:

1、被征收房屋的评估价格必须在该房屋正常买卖的市场价值范围内。如果评估出来的价格过于偏低,则该评估结果有待商榷。

2、对评估结果不满意,被征收人有申请复核的救济权利。

3、被征收人对评估机构有选择权,征收方不能自行决定评估机构

这就提示被征收人,自己的房屋价值应该是以市场价为基准;另外,被征收人一定要把握好评估机构的公正和客观性。这两方面任何一方面出问题,都会损害到最后的补偿利益。对此,在明律师提醒大家,一定要及时请律师尽早介入,才能避免你损失过大。

其次,再来看看洛阳市政府的《意见》。《意见》是洛阳市政府根据洛阳地区拆迁具体情况而对《条例》进行的细化规定,在洛阳市范围内的拆迁适用。

《意见》规定:房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行现场调查,通过拍照、录像等方式取得相关资料,逐户出具评估报告,并解答被征收人对评估报告的异议。

该条规定细化了评估程序,即:

1、评估机构要入户实地调查。

入户调查,这是一个法定的评估程序。大家可千万别小看这一步骤,没有调查程序,评估人员仅凭房屋登记面积性质等就确定评估价格,甚至给出统一的补偿价格,更不要提有任何的公告,没有按照法律程序进行的,就是侵害了拆迁户权益,导致补偿不合理,矛盾开始激化。

那入户调查的话,调查的是什么呢?

入户调查主要是针对被征收的房屋情况,因此,调查内容集中在统计被征收人房屋面积、结构、位置、方向、户型等等因素,要形成影视资料,并且妥善保管。

这些是作出评估报告直接也是很直观的基本的证据,是对被征收人房屋的调查之后,评估公司登记上面积是多少,大家有没有异议。

但实践中这个环节往往会出现问题,比如房屋产权证上登记的面积,往往要小于实际面积。面对这种情况,被征收人需及时提出异议,申请复核、诉讼等手段去维护自己的利益。

二、逐户出具评估报告

《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定:“分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”

这里面涉及到转交分户评估报告的问题,那被征收人对此是收还是不收呢?

在明律师告诉你,如果被征收人始终对涉案项目的补偿标准、安置房源状况等不满,对于评估报告可以“收而不签”。不签字并不会导致分户评估报告“作废”,还会给自己未来诉讼救济奠定基础,避免“签收即视为认同”的错误理解出现。

若就补偿安置问题争议不大,也可以选择配合签收。签字并不影响被征收人申请复核评估和专家委员会鉴定的权利。

到底签还是不签,被征收人可提前咨询专业律师。但有一点是肯定的:对于那种一看只有几页纸,根本没有“估价技术报告”的不完整的所谓“分户评估报告”,一定要拒绝签收,因为它是明显不合法的。

三、评估机构有解答被征收人对评估报告异议的义务。

作出评估报告前,对初步评估结果进行公示,被征收人可以提出异议,由估价师现场解释,初步评估结果有错误的,评估机构应当修正,这样有助于保障被征收人的合法权益。

因此,在明律师要告诉被征收人的是,被征收人一定要把握好评估机构的公正性,这就要求被征收人参与到评估机构的选择过程中去,法律上是赋予了被征收人选择评估机构的权利的;

其次,对于与自己房屋实际情况出入很大的评估报告,被征收人一定不要轻易签字,要及时请律师介入对整个评估过程及结果进行判断,如果有不合理的地方,需在律师的帮助下,才能帮您争取到合法补偿利益的最大化。而一旦签字,就代表被征收人认同最后的评估价值,这样后期再要反悔,难度是非常大的,同时救济成本也会同期提高很多,被征收人一定要注意。(文|黄小仙)

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