江苏高院征收补偿案件审理指南:3大疑问答案揭晓

发布日期:2021-05-20浏览量:64

在明律师时常提醒广大被征收人,想要争取到更加满意的征收补偿,只知道《国有土地上房屋征收与补偿条例》是不够的,还必须准确掌握房屋所在省、市的相关地方性规定。这些地方性规定相较于590号令会有更细化、操作性更强的内容,对我们依法救济权利的指引作用可能更显著。本文,在明律师就结合2020年11月江苏省高级人民法院发布的《关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南》来为大家揭晓几个常见疑难问题的答案。

【疑问一:征收方说我的房子是违建,能有法子救济吗?】

对征收范围内房屋合法性的认定,与一般意义上的查处、拆除违建是有所区别的。

单纯的查违建,都会由街道办、乡镇政府、自然资源部门等作出责令限期拆除决定,对房屋系违建作出“定性”,并给出处置的办法来。

如果你对这样的决定不服,当然有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼,在救济期间对方还不能强行推动拆除进程。

但一旦涉案房屋变成了“被征收房屋”,那么就要区分两种情形看待了,一种能诉,一种不能诉:

根据前述《审理指南》的规定,征收人组织有关部门对房屋面积、性质进行的调查、认定和处理,具有认定未经登记的建筑属于违法建筑并明确不予补偿等内容,对被征收人权利义务产生实际影响,被征收人提起诉讼的,属于人民法院行政诉讼受案范围。

也就是说,只有在调查、认定和处理环节涵盖违建定性并明确不予补偿的情况下,才算是对被征收人的实体权利义务构成影响,被征收人才可以对这一认定、处理行为诉讼救济。

与此情形相对应,《审理指南》进一步指出,征收人组织有关部门对房屋面积、性质进行的调查、认定和处理,仅记载房屋有证面积、无证面积和性质,未设定被征收人权利义务,被征收人提起诉讼的,不属于人民法院行政诉讼受案范围。

简言之,只要征收方没说你的房子是违建或者确定不予补偿,调查、认定环节就是不可诉的。被征收人如对据此给出的补偿条件不满,只能通过起诉征收补偿决定来加以救济。

而一旦你起诉了征收补偿决定,就不能再回过头来起诉调查、认定和处理行为了。

当然,要想让自己的补偿利益不存在任何风险隐患,最好还是要“有证”,毕竟这里探讨的是城市房屋。

【疑问二:普通承租人仅对征收补偿决定有权提起诉讼】

公房承租人在征收拆迁中的主体资格与房屋所有权人是大致相当的,所有权人能诉的他都可以诉。

但房屋的普通承租人可就没那么幸运了。590号令并未将其视为与征收行为存在利害关系的人,仅认可其依据房屋租赁合同与房屋出租人形成的债权债务关系。

如果承租人利用营业性房屋合法从事生产经营,其是否有权对征收、补偿行为实施救济呢?《审理指南》对此给出了明确的答案:

营业用房承租人对房屋征收决定提起诉讼,不具有原告主体资格。

江苏高院征收补偿案件审理指南:3大疑问答案揭晓插图

营业用房承租人对房屋补偿决定以及补偿安置协议中涉及的停产停业损失等自身权益争议提起诉讼,具有原告主体资格。但租赁合同约定,因征收自动解除租赁合同,营业用房承租人不享有停产停业损失等补偿的除外。

也就是说,营业用房承租人最多只能在租赁合同无特别约定的前提下主张与自身利益相关的补偿权益,如停产停业损失的补偿、室内装饰装修的补偿、机器设备迁移重装的补偿等等。

如果所签的租赁合同中有特别约定,那么约定会优先适用,这就要求此类承租人在签订租赁合同时需睁大眼睛,将可能遇到征收拆迁时的风险考虑进去。

【疑问三:怎样才算保障了被征收人的补偿方式选择权?】

针对实践中争议颇多的补偿方式选择权问题,《审理指南》在对补偿方案和补偿决定的审查中均有所体现:

1.征收方是否提供货币补偿和产权调换两种补偿安置方式供被征收人选择。

2.产权调换房屋的位置、面积等是否确定。位置、面积等不确定的,不得用于产权调换。

3.因旧城区改建项目征收个人住宅,被征收人选择改建地段房屋进行产权调换的,征收人是否提供改建地段或者就近地段房屋予以产权调换。

以上3点在实务中均可能引发争议,尤其是何为“位置、面积确定”,何为“改建地段或者就近地段”。被征收人需要在专业律师的指导下秉持从严把握的原则去朝着有利于己方利益诉求实现的标准上主张。

4.是否在补偿安置方案中告知被征收人有权选择不同的补偿安置方式,是否在征收实施中告知被征收人拒绝选择的后果;

一般而言,征收方会明确告知被征收人未在签约期限内选择补偿方式,将以房屋产权调换方式或者货币补偿方式之一作出征收补偿决定。

如果这个告知是客观存在的,那么被征收人就等于自行放弃了补偿方式选择权,再以此主张补偿决定应当撤销往往难以获得法院的支持。

5.是否根据被征收人选择的补偿安置方式作出房屋补偿决定;

6.未按照被征收人选择的补偿安置方式进行补偿是否有正当理由;

7.给予产权调换的,产权调换房屋的位置、面积、价格是否确定;

8.房屋补偿安置方式是否明确,补偿内容是否具体。房屋补偿决定给予两种补偿安置方式的,应当认定为补偿安置方式不明确。

按照这一规定,征收补偿决定是必须给出某一种确定性的补偿方式的,不能两种都给,再让被征收人去选择。

对于被征收人而言,要不要在对补偿决定不服的情况下先在签约期限内选择补偿方式,这需要咨询专业律师后早做定夺。

在明律师最后要提示大家的是,上述内容实际上是给法官等法律人看的专业性规范,但其解决的都是被征收人会遇到的最现实的利益问题。国有土地上房屋征收补偿程序已操作逾10年,步骤上的细化已经上了不止一个台阶。这就对我们的依法救济权利提出了更高的技术层面要求,争取补偿数额提升的难度值也将会不断加大。不找专业律师掌眼把关,你能拿得下这场利益平衡的博弈吗?

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