拆迁该如何评估,才能最有利于被拆迁人的补偿利益?

发布日期:2021-07-06浏览量:79

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

由此可知,房屋的评估价值直接决定了被拆迁人最后征收补偿利益的高低。因此,如何进行房屋评估成了衡量房屋价值高低的关键,也是决定被拆迁人补偿利益的关键。那么,房屋拆迁该如何评估,才能最有利于我们被拆迁人的补偿利益呢?下面在明律师来分析这个问题。

首先,对于评估机构的选择,被拆迁人要主动参与。

要保障被拆迁房屋价值的公正、合理,首先就要保证评估机构的客观、公正性。征收实践中,大部分房屋评估机构都是由政府单方面指定。试想:既然是由政府指定的评估机构,那么大概率上,评估结果也是在政府的“指定”范围内。这样的评估结果肯定是倾向性的,对于被拆迁人是很不利的。

对此,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定:

房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

该规定明确了在征收中,对于房屋评估机构的选择,被拆迁人是有参与权的,这在很大程度上束缚了行政方的权力滥用,有利于保证评估机构的客观、公正性。因此,被拆迁人一定要掌控好自己的参与权,主动参与到评估机构的选择中。

再者,要选择对被拆迁人较为有利的评估方法进行评估

选定好客观、公正的评估机构后,该评估机构怎么评估房屋价值是评估环节中的关键。也就是说,评估机构用怎样的评估方法,会决定房屋的评估价值。

拆迁该如何评估,才能最有利于被拆迁人的补偿利益?插图

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《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定,注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

具言之,在征地拆迁实践中,拆迁补偿价格评估的法定依据一共有:市场评估价、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。即:

1、如果被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的,是采用市场法。市场法是什么?房子有可比性,有房子类似地段也有房屋有可比性的,就按照市场交易法。市场怎么卖,房屋就怎么评估。

2、被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估。收益法的评估往往要比市场法的评估适用的对象更具确定性,如住改非的商业用房的,门面房的商铺的这些,因为它有经济收益,所以用这个方法会比较更趋于补偿合理。

3、被征收的房屋还是正在建设还没建成,遇到征收的,往往是适用假设开发评估法。

这几种方法,可以选择一种评估方法,也可同时选用两种或者是两种以上的评估方法。具体怎么适用评估方法,评估机构需以有利于保障被拆迁人补偿利益为原则,对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析,合理确定一个补偿结果。以客观事实为依据,拒绝话语权归为政府。

最后,在明律师提醒大家:如果评估结果确实不合理,被征收人可及时进行救济。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

因此,对于评估结果有异议的,被拆迁人可申请复核和重新鉴定。对鉴定结果仍然有异议的,被拆迁人可以提起复议或者诉讼,维护自己的合法补偿利益。(文|黄小仙)

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