企业拆迁补偿维权案例:巧用主体规定 撤销限拆通知

发布日期:2019-09-23浏览量:41

办案律师:马丽芬律师、闫会东律师

关键词:限期拆除通知书、天竺村、撤销、主体不适格、行政复议

【案情介绍】

北京银润海鲜城系餐饮企业,主供海鲜,该企业成立于2000年4月,地处顺义区天竺镇天竺村,经营规模颇大,每年纳税近100万元。企业所占用的房屋土地原是天竺地毯厂的,旧址原有385.5平方米的房屋建筑及围墙,为经营所需,海鲜城经营人李女士花费15万元买下,但其《集体土地建设用地使用证》的使用权人仍然是天竺地毯厂,但也写上了海鲜城的名称。取得土地之后,李女士翻建房屋2267平方米,取得了房屋所有权证,但因土地属于天竺村集体,故房屋所有权证记载所有权人为顺义区天竺镇天竺村村民委员会。

海鲜城成立后正常经营,合法纳税,直至2013年5月4日,顺义区天竺镇人民政府向海鲜城下发了《限期拆除通知书》,以银润餐饮公司为限期拆除对象,责令其于5月9日前自行拆除。5月16日,又下发了《催告书》,告知李女士要在三日内务必自行拆除违法建设。

面对莫名其妙的“违法建设”及“限期拆除”,李女士在下发限期拆除通知后当即要求面见天竺镇长询问缘由,不料,镇长不予接见,李女士只得与副镇长谈,副镇长态度也不好,甚至都明确告诉李女士法律没用,先拆了再说,不服可以告他们。

面对强硬无理的镇政府,李女士又恼火又无奈,同时深深的感觉到,拆迁已经是不可避免的现状了,只好在拆迁补偿上想对策了,但是双方多次协商,对补偿也没有达成一致意见。久拖不决之下,镇政府失去耐心了,开始给银润海鲜城施压,手段可谓层出不穷,诸如:通过联合检查的手段,给李女士开出巨额罚单;拆迁公司的员工威胁恐吓,并放出狠话:“等着,我让你无法营业”;拆迁办故意毁坏公共道路,妨害李女士日常通行,阻碍消费者到店就餐;甚至,拆迁办还使用大型运输车,向李女士的餐厅下水管道倾倒沙土,使废水无法排出;更有甚者,镇政府还派人试图拆除变压器,停止供电。总之,自打谈判进入僵局之后,李女士就见识到了镇政府的种种“强大”。

在政府的“猛烈攻势”之下,烦恼、愤怒、恐惧、无力种种思绪每天都缠绕着李女士,让她身心俱疲。思虑再三之后,李女士决定将本案交给专业法律人士来操作。经过一番甄选,李女士认定了北京在明律师事务所的马丽芬、闫会东律师。两位律师接手本案后,迅速对案件展开了调查研究。

办案经过

律师接手此案后,经过一番研究,决定首先从镇政府发放的限期拆除通知书入手,对该限期拆除通知提出法律意见并递交给涉案镇政府。在法律意见中,律师指出了本案的种种疑点:

事实认定上,一方面,银润海鲜城依法取得了营业执照、税务登记证、组织机构代码证,并且在涉案房屋里进行实际经营,天竺镇政府没有进行调查核实该情况就作出了拆除通知书,直接认定涉案房屋属于银润公司所有是没有事实依据的。更为重要的是,通知书中的限拆主体为银润餐饮有限公司,而李女士注册成立的是银润海鲜城,其性质为个体工商户,二者是否是同一家企业呢?另一方面,在作出拆除通知书之前也没有听取当事人的申辩意见,没有进行实地测量,直接认定违建面积为717平没有事实依据,具体四至范围也不清楚。

法律适用上,两位律师认为,涉案房屋的建成时间是2002年,而《城乡规划法》于2008年1月1日生效实施,那么在此之前的建筑,根据法不溯及既往的一般法律原则,不应当适用该法实施行政处罚。天竺镇政府对涉案建筑适用《城乡规划法》进行行政处罚,并实施了拆除行为,显然适用法律错误,侵犯了李女士的合法权益。

经过缜密分析和一番调查核实,律师就该限期拆除通知书向北京市顺义区人民政府提起了行政复议。复议中律师对上述问题提出了以下意见:1、银润海鲜城为个体工商户,限拆通知书中的拆除对象为银润餐饮公司,二者住所地不一致,显然不是同一家企业。2、涉案房屋已经建造并使用多年,属于合法建筑。3、天竺镇政府在作出《限期拆除通知书》之前也没有听取过李女士的陈述和申辩意见,显然侵犯了其知情权和陈述申辩权。4、李女士的海鲜城依法取得了《集体土地使用证》,并且办理了房屋所有权证,营业执照、税务登记证等手续齐全,因此海鲜城是合法经营的,天竺镇政府作出限期拆除的行为显然是滥用职权介入拆迁。

复议进行过程中,顺义区人民政府组织召开了听证会。听证进行中,承办律师一一指出了该限期拆除通知书的认定主体、认定面积、认定程序等多方面的违法之处。在强有力的证据和事实面前,天竺镇政府的所有辩白都是苍白无力的。违法之处在听证过程中都被律师充分的指出和论证,并被法制办记入笔录。凭借多年的听证经验,律师感到,胜利的天平已经向我方倾斜了。果然,时隔不久,顺义区政府给律师打来电话:李女士的限期拆除通知书已经被天竺镇政府自行撤销了。

消息传达给李女士,李女士非常激动,强拆的危机终于解决了!

律师说法

作为行政处罚措施之一的限期拆除,主要指的是对违章建筑的拆除。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定:建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续;第六十五条规定:在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。这两条是当前行政机关采取限期拆除措施的法律依据。即使建筑物符合采取限期拆除措施的条件,行政机关也应该对正确的行政相对人作出,适用主体错误意味着行政处罚决定也是违法的。

《行政处罚法》为行政机关在对公民、法人和其他组织作出行政处罚决定前设定了“告知”前置程序,对保护公民、法人和其他组织的合法权益,保障和监督行政机关依法行政具有重要意义。在本案中,天竺镇政府如果按照《行政处罚法》的规定,在作出限拆通知书之前与被处罚人及时沟通,就可以查清涉案建筑物的正确产权人,避免设定错误的处罚对象,正确地作出具体行政行为。顺义区人民政府通过听证查清事实,要求行政机关严格按程序进行行政处罚,并向其示明法律后果,使天竺镇政府自行撤销了限期拆除通知书,这一立场值得赞赏。(闫会东/文)

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