导读：在建筑行业，“以房抵债”是开发商与施工方之间常见的结算方式。但当开发商深陷债务泥潭，其名下的房产被其他债权人申请法院查封拍卖时，施工方手持一纸“抵房协议”，是否还能保住这些房产？近日，山东省青岛市中级人民法院的一则判决，不仅为陷入类似困境的建筑企业指明了维权路径，更清晰地揭示了建设工程价款优先受偿权作为一项法定权利，在司法实践中如何化身为一副坚固的“法律盔甲”。

1、案件核心：一纸抵债协议与一纸查封令的对抗

本案的起因并不复杂。青岛海西建筑工程有限公司（下称“海西公司”）完成了“鸿润嘉园”项目的施工后，与发包人青岛鑫润利达实业有限公司（下称“鑫润利达公司”）进行结算。由于开发商资金紧张，双方签订了一份《商业用房抵顶工程款协议书》，约定以项目中的18套商业用房折价抵偿部分工程款。协议签订后，海西公司实际接管并占用了这些房产。

然而，问题随之而来。房产仍登记在鑫润利达公司名下，并未过户至海西公司。此后，鑫润利达公司因其他债务纠纷，被其债权人薛同强诉至法院并申请强制执行。法院依法查封了包括这18套商业用房在内的鑫润利达公司名下财产，并准备进行拍卖。

一边是依据私下“以房抵债”协议占有房产的施工方，另一边是手握生效判决、申请法院强制执行的普通债权人。当司法查封的效力遇上实体权利的抗辩，海西公司选择主动出击，向法院提起执行异议之诉，主张自己对案涉房产享有的权利能够排除薛同强申请的强制执行。

2、法院判决：穿透形式，赋予优先权以“排除效力”

面对双方的激烈争议，法院的审理并未停留在“谁先占房”或“协议是否有效”的表面，而是进行了一场“穿透式审查”，直指权利的性质与渊源。

权利溯源：认定“抵顶协议”为优先受偿权的合法实现形式

这是本案判决的基石。法院明确指出，海西公司的权利并非源于普通的房屋买卖，其根本基础是建设工程价款优先受偿权。我国《民法典》第八百零七条规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。双方签订的《商业用房抵顶工程款协议书》，本质正是法律所允许的“协议折价”行为，是海西公司行使其法定优先受偿权的具体方式。因此，该协议合法有效，且效力层级高于一般的债权债务安排。

财产界定：抵债房产已脱离开发商的责任财产范围

基于上述认定，法院作出了一个至关重要的判断：案涉18套房产因已被合法协议折价抵偿工程款，其经济价值实质上已转化为海西公司享有的、已获清偿的工程款债权。这意味着，这些房产不再属于发包人鑫润利达公司的责任财产。薛同强作为普通债权人，其债权只能针对债务人鑫润利达公司的责任财产实现，无权执行本已不属于债务人的财产。

规则适用：参照特别规定支持排除执行

尽管海西公司不符合法定的房屋买受人身份，但法院在说理中参照了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的精神。该条款保护在查封前已合法占有不动产且非因自身原因未办理过户的买受人。法院认为，海西公司在查封前早已合法占有房产，而未过户是因为鑫润利达公司在房产上另设了抵押等“非因海西公司自身的原因”。其权利状况符合该条款保护的实质要件，甚至因其权利基础是法定的优先受偿权，而应获得更强程度的保护。

最终，青岛市中级人民法院作出判决：

支持海西公司的主要诉求：裁定不得执行案涉的18套商业用房。这意味着薛同强无法通过拍卖这些房产来实现其普通债权。

驳回一项次要诉求：未支持海西公司要求直接确认所有权的请求。这是因为物权变动以登记为准，抵债协议仅产生债权效力及排除执行的效力，而非直接发生物权转移。

3、法理探析与实务启示：如何穿好这副“法律盔甲”

本案的判决具有显著的标杆意义，它强化了建设工程价款优先受偿权在复杂债权债务关系中的优势地位，也为建筑企业维权提供了清晰的策略指引。

核心法理：权利性质的“优先级”审判

判决的核心逻辑在于权利顺位的比较。建设工程价款优先受偿权是《民法典》赋予承包人的法定担保物权，其立法初衷在于优先保障建筑工人的劳动报酬以及承包人凝结在建设工程中的材料款和施工价值。当它与像薛同强享有的普通金钱债权发生冲突时，法定的担保物权在清偿顺序上天然地优先于普通债权。法院的“穿透式审查”，正是抓住了这一本质，没有让权利被表面的房屋买卖关系所模糊。

给建筑企业的关键启示：

协议是“铠甲”的核心组件，必须严谨合法

“以房抵债”协议是证明你行使优先受偿权的关键证据。协议必须内容清晰、权责明确，明确写明是用于抵偿哪一笔工程款、房产信息具体、折价金额公允。避免使用模糊表述，确保其能直接体现《民法典》第八百零七条“协议折价”的性质。

“占有”是激活“铠甲”防御功能的关键动作

法律保护的不是一纸空文，而是稳定的事实状态。签订协议后，务必立即实现对房产的实际占有、控制和使用。本案中，海西公司提前占有房产的事实，是法院支持其排除执行的重要理由。占有行为可以是进场装修、派驻人员看守、对外出租等，并注意保留相关证据（如照片、水电费缴纳凭证、租赁合同等）。

“过户”是加固“铠甲”的终极步骤，须尽全力推进

尽管本案中未过户未影响排除执行，但这始终是最大的法律风险点。房产登记在开发商名下一天，就存在被再次抵押、查封的可能。虽然因开发商设置障碍（如另设抵押）导致的未过户可能被认定为“非因自身原因”，但这会增加诉讼成本和不确定性。因此，签订抵债协议后，应持续、有力地督促并配合开发商尽快办理网签及产权过户登记，将物权彻底锁定在自己名下。

面对执行，应主动提起“执行异议之诉”

一旦发现抵债房产被其他债权人查封，不应坐等。应像海西公司一样，及时向执行法院提起“案外人执行异议之诉”，主动主张权利。在诉讼中，重点应围绕“权利基于建设工程优先受偿权”、“已合法协议折价并占有”、“房产不属于开发商责任财产”等核心观点进行论证。

结语：青岛这起案件清晰地表明，在法律的战场上，一份基于建设工程价款优先受偿权签订的“以房抵债”协议，结合承包人实际占有的事实，可以构成一副有效的“法律盔甲”，能够抵御开发商其他普通债权人的强制执行。它再次警示发包人，企图以房产抵债后又赖账或另作他用的空间已被法律极大压缩；同时也鼓舞了承包人，法律为劳动者的结晶和行业的健康发展提供了坚实的底线保障。