企业拆迁补偿维权案例:租赁村里土地建厂经营期间遇拆迁获理想补偿

发布日期:2019-09-23浏览量:55

办案律师:纪召兵律师

关键词:山东拆迁、场地租赁、厂房拆迁、征用、评估

拆迁宝典之——拖延战术

【事实概要】

1994年7月30日,山东省青岛市黄岛区薛辛庄村民卢以恒(化名)与村委会签订了《场地租赁合同》,约定承租村委会非耕地1.5亩,由卢以恒所创办的个人独资企业某制线厂(以下简称制线厂)在该地块上建设厂房,租赁期限至2034年7月31日,租赁费2.25万元。合同中还约定,如果合同未到期而被国家占用的,双方按照已使用年限计算租赁费,将剩余额退还给卢以恒。

2010年7月末,卢以恒接到居委会(原村委会)的通知,通知中称卢以恒制线厂所承租的场地已经被国家政府征用,双方租赁合同自行终止,并要求卢以恒在8月20日之前腾出场地。这一纸通知,就像一道晴天霹雳瞬间划破了制线厂日常运营的平静,投洒下斑驳陆离的拆迁恐慌。继通知过后,针对制线厂的评估程序接踵而至。依照评估结果,制线厂可以获得的拆迁补偿款仅40万元。

鉴于40万元将寸步难行的可预见厂房前景,卢以恒欲走不能,要求合理补偿才搬迁。对此,居委会却表示爱莫能助,称政策不允许,并要求制线厂尽快腾地,否则随时有强拆可能。走投无路的卢以恒终于做出了依法维权的选择,于2010年11月初委托了纪召兵律师。

所谓仁者无敌,纪召兵介入卢以恒的案件之后,不仅揭开了薛辛庄征地背后的房地产开发真相,还为卢以恒赢得了80万元的货币补偿以及一块新的地皮以供租赁并重建厂房,为这一“潮汐薄岸,地极泻卤”之岛上的个案画上了绚丽的终止符。

【办案掠影】

办案第一辑:未雨绸缪的律师函

再平静如镜的海面,也总有暗藏的波涛汹涌。拆迁大潮更是如此,时不时地暗流涌动着。理想的拆迁维权,就要经得住大浪淘沙的考验。“不二法门无别路”,要经过重重难关取得圆满维权结果,就要有运筹帷幄的远识。因此,纪召兵律师的维权第一方略是未雨绸缪地向薛辛庄居委会提交了一份《律师函》,断除那些有意无意的违拆、偷拆、误拆之“近忧”。

在《律师函》里面,纪律师亮出了两大“杀手锏”:①经过政府信息公开程序,已经确认卢以恒制线厂土地其实是在湛园海德公园房地产开发项目建设的用地范围之内,换言之,居委会以征地拆迁名义征收房屋依法不成立;②在拆迁双方经平等协商达成补偿安置协议之前,任何单位或者个人均无权损坏委托人之厂房,否则即为滥用职权或故意毁坏财物的犯罪行为。

律师函一出,无与争锋。此后近一个月的光景里,卢以恒的制线厂不再被居委会工作人员步步紧逼要求签协议,获得了弥足珍贵的清净生活。

办案第二辑:釜底抽薪的管辖异议

2010年12月1日,薛辛庄居委会再次为湛园海德公园房地产开发项目建设“搭台唱戏”——将卢以恒起诉至黄岛区人民法院,请求判令解除原、被告双方已签订的《场地租赁合同》,由被告恢复原状并向原告返还承租土地1.5万亩,而其依据就是合同中有关“如果合同未到期而被国家占用的,双方按照已使用年限计算租赁费,将剩余额退还给卢以恒”的约定,现被告土地已由黄岛区人民政府征用,依约定租赁合同理所当然应当解除。

倘若基于薛辛庄居委会“征地”的逻辑前提,官司不用打就可以预见卢以恒必败的结局。因为合同中的明确约定俨然是原告逻辑的屏障,且看上去坚不可摧、冥顽不化……

不过,纪召兵律师以釜底抽薪的一招瞬间扭转了时局:2010年12月中旬,他以委托人卢以恒的名义向黄岛区人民法院提交了一份《管辖异议申请书》,认为涉案拆迁项目的实质并非征地拆迁,而是商业开发拆迁,这一根本意义上的拆迁用地性质决定了强令卢以恒拆除房屋是否具备正当性。那么,原、被告双方对性质存在本质差异,足以证明涉案案情的复杂程度非同小可,此为其一;其二,卢以恒一案本身在黄岛辖区内有着重大的社会影响。依照《民事诉讼法》的规定,该案应当由青岛市中级人民法院管辖,而不能是黄岛区人民法院。

正所谓天道酬勤,此辖异议申请递交之后,黄岛区人民法院“从善如流”,在此后的整整三个月时间里一直将该案束之高阁。因为此,拆迁方的“诉讼逼迁”陷阱未能得逞,卢以恒的制线厂又一次虎口脱险……

办案第三辑:一举破冰的程序转化

2011年3月中旬,拆迁之势再次轰轰烈烈地卷土重来——黄岛区人民法院通知卢以恒参加薛辛庄居委会诉其返还土地纠纷一案的庭审。换言之,管辖异议并不能使卢以恒幸免于在黄岛区人民法院对簿公堂,而只是让这一宿命延后了近百个时日。开庭在即,卢以恒将无路可退,抑或绝处逢生?

春雨绵绵,黄岛的天空也常因此云霭笼罩。即便如此,也总有“守得云开见月明”的一天出现。寥寥几日后,纪召兵律师陪同卢以恒一同出席庭审。审判伊始,做足了准备工作的纪律师是“任凭风浪起,稳坐钓鱼台”,又将一份申请书提交给法官。原来,他援引了《民事诉讼法》与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的有关规定,强调法庭采用简易程序审理的案件必须事实清楚,权利义务关系明确,且争议不大的案件,而本案事实并不清晰,诉讼双方对于拆迁性质是公益征地还是商业开发拆迁存在很大争议,依法应当适用普通程序审理。

纪律师这一入木三分的对策有如“长风”一般破除了退地诉讼之压的“万里浪”——法院裁定以普通程序审理该案,因此一个月的法定举证期限横空出世。时间战线的再一次拉长,让急于施工的拆迁方放低了强硬的姿态,向卢以恒伸出了和谈的“橄榄枝”。双方最后达成了一致意见:拆迁方以80万人民币对卢以恒进行补偿,另外再批一块相同面积的土地给卢以恒重新建厂经营,租赁期20年。

【律师说法】

普天之下莫非王土——这是我国几千年封建王朝遗留的不对等财产观。随着房地产泡沫越来越大,土地也开始出现“洛阳纸贵”的局面。此后,一场名为拆迁的新生代圈地运动在中华大地上此起彼伏地蔓延开来。

在现阶段拆迁法律体系并不规范的情况下,拆迁运动在部分情况下就成了政府和开发商绑架老百姓利益的无形战争。这场战争里,政府有权,开发商有钱,老百姓手无寸铁,有的只是对党中央的信任,对现代包青天的期许。在这样的三方格局里,邂逅拆迁命运的拆迁户应当如何守护自己“耕者有其田,居者有其屋”的恬然生活状态?

依法维权是必要的。但如何依法维权通常只有专业的拆迁维权律师才能拿捏得当。如果没有委托律师之前情形已经告急,笔者建议拆迁户们使用拖延战术。先讲个故事:

80年代末,硅谷某家电子公司研制出一种新型集成电路,其先进性尚不能被公众理解,而此时公司又负债累累,即将破产。这种集成电路能否被赏识可以说是公司最后的希望。幸运的是,欧洲一家公司慧眼识珠,派三名代表飞了几千英里来洽谈转让事宜。诚意看起来不小,一张口起价却只有研制费的2/3。电子公司的代表站起来说:“先生们,今天先到这儿吧!”从开始到结束,这次洽谈只持续了三分钟。岂料下午欧洲人就要求重开谈判,态度明显“合作”了不少,于是电路专利以一个较高的价格进行了转让。

在这个故事里,电子公司用的其实就是拖延战术,在达不成理想谈判结果的时候敢腰斩谈判,一方面让对方知道自己的决心坚不可摧,另一方面让带着以达到交易目的而来的对方丢掉幻想的最佳方法。这种拖延方法能够以静制动,在最小程度上出卖自己的破绽。

心理学家认为,人类的思维模式总是随着身份的不同、环境的不同而不断改变,谈判桌上的心理肯定和夜光杯前的心理不一样……无论是拆迁方,还是拆迁户,人的意志就如同一块看上去没有任何弹性的钢板。殊不知,这种原状的保持只能够限于一定的重压之下。随着压力的持续作用,钢板终究会慢慢变得弯曲。其中一方能够成功对对方意志施压,谁就站在了赢得那一端。

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