关于农民宅基地有偿退出机制,你了解多少?

发布日期:2022-01-11浏览量:18

导读:关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿,国家出台了各项相关法律法规,程序越来越规范,但关于农民宅基地自愿有偿退出机制,相信有不少人还不太了解,在明拆迁律师带您了解其中的由来。

徐州的李先生所在的村庄新型农村社区规划行动在如火如荼的进行,作为农民宅基地有偿退出机制试点村,2014年年底,村委会在没有召开村民大会、没有征求村民意见的情况下,通过各种途径,或走亲访友或说情许愿,或动用黑道势力、威逼利诱,用尽各种手段,强迫村民在事先起草好的《村民宅基地自愿退出补偿协议》上签字。协议内容就是村民自愿退出宅基地,村委会按照县政府的文件精神给予有偿补助,退出的宅基地归村委会集体所有。退出的宅基地(含地面上建筑物、构筑物、附属物等)一次性给予补偿。村干部描绘的蓝图是,村民们能享受到城里人住的房子,房子的质量和环境和城市一样。村民们半信半疑,有老实的村民就签了协议,但李先生长了个心眼,他认为这个协议太过于简单了。不管签没签协议,村民们都不愿意离开自己的老房子。

到了2016年4月份,在没有任何通知的情况下村委会带着一帮人把李先生在内的20多户的老房子一夜之间全部拆迁,面对一地破砖烂瓦,李先生怒火中烧,他想不通的是,不是说好的自愿退出吗?怎么成了强制了?

关于国有土地上房屋征收补偿、集体土地征收补偿,国家出台了各项相关法律法规,程序越来越规范,但关于农民宅基地自愿有偿退出机制,相信有不少人还不太了解,在明拆迁律师带您了解其中的由来。

首先大家需要了解的是农业供给侧结构性改革。所谓供给侧结构性改革旨在调整经济结构,使要素实现最优配置,提升经济增长的质量和数量。需求侧改革主要有投资、消费、出口三驾马车,供给侧则有劳动力、土地、资本、制度创造、创新等要素。在近年来的中国中央农村工作会议和党中央的1号文件多次提到要深入贯彻实施农业供给侧结构性改革,这其中作为农村支柱的集体土地首当其冲也在改革深化的范围内。响应党中央农业供给侧结构性改革的号召,全国各地新推出了针对集体土地的各项试点。

比如在江苏省徐州市沛县推出了一项新型的宅基地退出机制,沛县人民政府根据徐州市人民政府发布的《关于加快推进城镇化发展的意见》(徐委发(2013)29号),推出《沛县集体建设土地退出及推进新型农村社区建设管理办法(试行)实施细则》,规定按照土地利用总体规划确定的农村集体建设用地(宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地)退出后复垦为农用地;集体建设用地退出应当坚持先安置后退出、试点先行、量力而行的原则;明确规定了集体建设用地退出办理程序:由申请单位提供材料向镇政府、区管委会提出申请,镇政府及区管委会对申请进行初审,经实测和现场调查,确定面积计算补偿金,并在所在村民委员会或村民小组公示后,符合条件的由申请单位与镇政府、区管委会签订《集体建设用地退出协议》,协议签订后报国土局审核,符合细则规定的,报县政府批准。经县政府批准后由沛县兴田农村土地整理有限责任公司与镇政府、管委会签订《集体建设用地退出补偿协议》,经县政府批准之日起30个工作日内,镇政府、区管委会应当制定《复垦方案》,明确复垦的地类、规模、工程设计及资金预算等,到国土局备案。完成备案后,由镇政府、区管委会组织原建设用地使用单位完成拆迁和复垦工作。项目验收合格的,由沛县兴田农村土地整理有限责任公司7日内向镇政府、区管委会支付全额补偿资金,国土局注销退出的集体土地使用证书;镇政府、区管委会应自收到补偿金7个工作日支付给推出单位。推出的集体建设用地复垦为农用地后,原土地所有权不变,复垦后的农用地收益由农村集体经济组织支配,退出的宅基地使用人不再享有取得宅基地的权利。

关于农民宅基地有偿退出机制,你了解多少?插图

总观此细则,完全符合党中央农业供给侧结构性改革的精神。现在农村建设用地浪费现象严重,另一面是农用地尤其是耕地面积远不能满足经济的需要,此试点工作将宅基地收归集体用于复垦,有效的利用集体土地,扩大有效供给,提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性,更好满足国家对农用地尤其是耕地的需求以及广大人民群众的需要,促进经济社会持续健康发展。

同时,此试点工作也符合法律法规的规定。农村宅基地使用权人对宅基地享有宅基地用益物权。《物权法》规定, 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。因此宅基地在征收、动迁时理应享有补偿的权利。此试点工作中村民在自愿退出宅基地后有获得补偿的权利。

反观此案,李先生所在的村庄作为试点,推出新型农村社区规划,对宅基地采用有偿退出,于国于民都是好事,为何轰轰烈烈的试点工作最后激起民愤?这其中不乏实际工作中的程序违法现象泛滥的缘故。那么,广大村民在面对这类新事物时该如何加以应对呢?在明律师谨提出以下3点供参考:

首先是村民不同意退出宅基地时,被各方势力强压或威逼利诱,强迫签订的《宅基地退出协议》,根据《民法总则》《物权法》《合同法》的相关规定,此类协议可以申请法院判决无效。

其次是退出宅基地补偿标准及其不合理。在签订协议之前如果村民对补偿标准不满意,完全可以委托专业的律师为其维权。维权的时间越早越好,若等到房屋已被拆才想起来找律师,这时的维权成本会高很多,而且往往达不到村民朋友们的期望值。由于宅基地退出试点机制是新兴产物,关于补偿标准各地都不一样,在专业拆迁律师的协助下,可以最大限度地维护自身的权益。

再次是政府部门组织村委会拆迁房屋时,切记首先保护生命财产安全,生命第一,动产第二,不动产排最后。拆迁过程中留好证据、及时拨打报警电话,尽量不与拆迁人员发生肢体冲突,最后别忘了及时跟律师沟通案情,在专业的拆迁律师的协助下提起各项维权程序。

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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