宅基地未建房怎么处理

发布日期:2022-01-19浏览量:134

近些年出现了一种常见现象,那就是农村宅基地使用权的收回、退出逐渐取代了征收。二者的共同点似乎显而易见——都能实现收回宅基地与拆除地上房屋的目的。

但在法律层面上,农村宅基地使用权的收回、退出却与政府主导的征收、拆违等行为存在显著差别。农民朋友们要注意了,以下3种情形下任何组织、个人都无权收回你的宅基地,更不能强制拆除你的住宅房屋。

【情形一:征收农村集体土地】

由县级以上政府主导的征地行为,必须严格依据《土地管理法》及其实施条例规定的征地程序开展。根据这一刚刚修订过的法定程序,征收方必须依法与被征地农民签订《征地补偿安置协议》。对未能签订协议的,则要依法作出《征地补偿安置决定》。被征地农民阻挠建设征地,仍然拒绝签约搬迁的,由县级政府作出《责令交出土地决定》,最后申请人民法院强制执行,才算是合法的拆除了被征地农民的房屋。而《土地管理法》第66条规定的“收回集体土地使用权”,则多用于“为乡(镇)村公共设施和公益事业建设,需要使用土地的”情形。此时,地还是农村集体土地,并未发生征收行为,故此征收行为也就不应依据此条款来推动。从另一个角度讲,征收集体土地是典型的政府行政行为,而第66条规定的“收回”行为则多被认为是农村集体经济组织(如某村经济合作社等)作出的民事行为。从行为性质上看也与征地有本质区别。

【情形二:查处农村违法建设】

宅基地上的违法建设,主要体现为未办理乡村建设规划许可证的违反《城乡规划法》的自建房行为。实践中,逾越宅基地“四至”范围建房,未经审批擅自翻建、改建、扩建房屋,私挖地下室,建造超过限高标准的房屋等行为都可能构成违反城乡规划。故此,查处农村违法建设应当严格依照《城乡规划法》《行政强制法》的规定,由乡镇政府、街道办事处作出责令限期改正、拆除的决定,可以并处一定数额的罚款。对拒不履行改正、拆除义务的,乡镇街道有权组织实施强制拆除。这一查处违建的法定程序显然与本文所述的“收回宅基地使用权”不同。“收回”行为的作出主体是村集体或者村委会,而这两个主体本就无权查处、无权拆除违法建设。由此看来,“收回”行为是不能应用于查处宅基地上的违法建设的。况且,《土地管理法》第66条规定的可以收回土地使用权的情形——“不按照批准的用途使用土地的”并非农村宅基地上违建行为的常见表现。前面提到的各种“私搭乱建”,本质上盖的还是住宅房屋,并不构成改变涉案土地用途的行为。

宅基地未建房怎么处理插图

【情形三:非自愿、有偿的宅基地使用权退出】

宅基地使用权的退出是2015年农村土地制度改革以来涌现出的新现象,《土地管理法》第62条为其提供了法律依据——国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。显而易见的是,“退出”仅限于“村民自愿有偿”这一范畴内,有两大原则——一是必须充分尊重村民意愿,村民不同意退出的任何单位和个人不得强制其退出;二是必须给予退出宅基地的农民公平合理的补偿,不能“白退”。而在实践中,收回宅基地使用权的决定多具有强制性,农民被迫将宅基地交出,这显然与宅基地制度改革试点的基本精神不相符合。在明律师事务所的陈丽芳律师团队要特别提醒大家的是“退出”行为尽管目前看来影响范围、程度仍相对有限,在许多地方仍处于稳慎试点、探索的初级阶段,但随着“缩小征地范围”“盘活利用闲置宅基地和农房”等改革目标的进一步深化,其长期的影响性绝不容忽视。请农民朋友们务必从现在起就牢牢记住:不自愿,无退出。搞强制那一套的叫做征收、拆违,就是不能叫“退出”。同时需要提示大家的是,“收回宅基地使用权的决定”在实践中一直有被滥用的现象,是拆除农村房屋领域像“筐”一样的事物。但无论如何,仅凭村集体、村委会那几号人就强行将村民的宅基地上房屋夷为平地,显然不符合《民法典》对老百姓私人财产权利保护的起码要求。农民朋友们需要谨记,想要拆除合法建造的房屋,或是农户自愿、同意,或是要“请出”人民法院的强制执行裁定来,否则任何看上去气势汹汹、不可一世的“收回决定”在法律的审查面前都将是纸老虎。

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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