2022年拆迁按人头补还是按面积补?

发布日期:2022-01-21浏览量:1684

导读:近日的一则媒体报道显示,某村在征地拆迁项目启动后补偿安置方式发生调整,由按户籍人口数提供安置房面积转变为按照房屋面积计算货币补偿。一时间为了让自己的房屋拥有更大的面积,一些村民甚至打起了抢建房屋的歪算盘。那么,老百姓所熟悉的“按人头给面积”和“按面积计算补偿”之间究竟有何区别?房屋面积居于主导地位是否已成事实?又会给被拆迁村民带来怎样的影响?

在2019年8月26日新修订的《土地管理法》公布前,我国并无国家层面对农村村民住宅房屋的法律、法规规定。当时的《土地管理法》和《土地管理法实施条例》都只涉及了“地”这一个因素,而没有涉及“房”。

在农村与城市界限森严的二元化模式下,农村房屋就不值几个钱的观点为大多数人所认可。然而随着城乡一体化、新型城镇化建设的深入,这一观点已然被历史前进的车轮彻底碾碎。

此时,以往农村房屋在征收拆迁中作为“地上附着物”的一类补偿,主要考虑人员安置的补偿思路就跟不上趟了。宅基地上房屋的“区位价值”开始显现,拆迁领域同样在迅速地“城乡融合”。

于是,就有了新修订的《土地管理法》第48条中的如下规定:

1.征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

该条款首次将“农村村民住宅的补偿费用”与“地上附着物和青苗的补偿费用”独立开来,明确了农村宅基地上房屋的补偿系征地的法定补偿项目。既然是要针对房屋计算补偿,面积显然具有绝对的关联性,而户籍人口数则与房屋的价值本身无关。

2.制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素……

该条款中的区片综合地价本来和农村房屋拆迁补偿无直接关系,是征收“农用地”的标准。但在实际操作中,宅基地等非经营性集体建设用地的补偿标准通常是参照区片综合地价标准执行的,其比例多为“1:1”。

在这里,土地区位价值得到凸显,地方性规定中将其表述为“宅基地区位补偿价”或者“土地使用权价值”,这显然也是要按面积计算的,与户籍人口数无直接关系。

这一新规也彻底打破了此前“农村房屋本来就不值钱”的认知,宅基地区位本身就是自带价值的,而且是整个农村村民住宅补偿中的真正“大头”。

3.对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

该条款无论从“先补偿后搬迁”的原则,还是尊重农民意愿的补偿方式选择上都明显在向590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》靠拢。在此背景下,按人头提供安置面积逐渐被按房屋、宅基地面积计算补偿所取代。

除去法律修改带来的影响外,“按人头安置”事实上也欠缺公平合理性,尤其对“户籍人口少”的户而言将面临居住条件下滑的状况,这就与前述法律的原则要求不相符合了。

2022年拆迁按人头补还是按面积补?插图

面对农村房屋拆迁补偿计算标准的“面积化”,农民朋友们要注意做好以下4点:

一是要尽快配合有关部门完成宅基地和集体建设用地确权登记工作,争取将房地一体的不动产权证早日握在手里。一证在手,房屋、土地面积一目了然,征地补偿时自然多了一份安心。

二是对历史遗留原因形成的无证房屋要收集证明其系合法建造的证据,如建造前村委会、乡镇政府等表态同意的书面材料,申请宅基地建房的相关材料、村民会议纪要等等,避免房屋被认定为违建、私搭乱建进而不予补偿。

三是重视对房屋的评估环节,依据当地的农村住宅房屋拆迁评估规定参与、监督和救济权利。

四是对房屋的补偿决定或者裁决不满时要及时咨询专业律师,通过复议或者诉讼途径及时救济。

最后要强调的一点是,大家千万不要因为“看面积”而动起抢建抢盖违建以骗取补偿的歪脑筋,这样做是犯法的,甚至有可能涉嫌犯罪。配合并监督征收方将房屋、宅基地的面积认定准确,才是我们最需要做好的事情。

如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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