城市拆迁律师维权案例之五十二/ 办案律师：马丽芬、杨在明律师 / 关键词：城市拆迁律师、北京拆迁、城中村改造、拆迁许可证延期

      一、城市拆迁律师事实概要

      2006年7月21日，北京市海淀区小关街西“城中村”环境整治项目经海淀区建设委员会向海淀区市政管理委员会核发《拆迁许可证》正式进入拆迁实施阶段，拆迁范围东至小关街，南至北土城西路，西至市123中学分校东围墙；北至成都美食家常菜馆以及小关街34、35、36号院地区。拆迁人海淀区市政管理委员会委托了北京XX有限责任公司具体实施拆迁，并委托北京XX有限公司负责评估作价。经评估，拆迁区域的基准地价确认为3000元每平方米，基准房价确认为800元每平方米。由于拆迁期限内未能完成搬迁，拆迁人海淀区市政管理委员会先后三次向海淀区建设委员会申请拆迁许可证的延期：第一次延期由2007年7月13日至2008年1月12日，第二次延期由2008年1月13日至2008年7月12日，第三次延期由2008年7月13日至2009年1月12日。三次延期申请均获批准。

      被拆迁人陈利民（化名）在拆迁范围内拥有房产一套，房屋建筑面积逾211平方米，其中营业房屋约占总面积一半。在拆迁人的“车轮式”游说下，老实忠厚的陈利民于2007年8月中旬以150万元的补偿价格与拆迁人签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。这一纸协议，意味着陈利民的拆迁之旅将行色匆匆，波澜不惊……然而，就在陈利民决定举家搬迁腾房的前两日，陈利民之子陈毫（化名）打听得知：新签订拆迁补偿协议的邻近几户的补偿标准都远远高于陈利民所签标准。获此信息的陈利民不禁深深感慨“人善被人欺”的古谶，陷入万般懊悔。此时的陈利民，决定对那一纸拆迁补偿协议说“不”！

      2007年8月中旬，海淀区市政管理委员会将拒绝履行搬迁合同义务的陈利民起诉至海淀区人民法院，要求被告陈利民将涉案房屋腾空并交给原告拆除，并按照协议支付违约金35000元。官司缠身的陈利民俨然不幸邂逅最糟糕的“拆迁户命运”。百般无奈的他，只得辗转于京城数家律师事务所的接待室，企图寻找能够挽救其不幸命运的“金牌律师”。可是，不幸命运在这个时候似乎对陈利民青睐有加——他一遍又一遍地被告知签完协议再维权，实在是“亡羊补牢，为时已晚”！

      2007年9月下旬，无限疲惫的陈利民找到了杨在明律师与马丽芬律师。在详细了解案情之后，经验丰富的二位律师向陈利民认真介绍了一套办案思路及方法。有如黑夜里瞬间燃放的烟花华彩，陈利民迷惘的心中萌生了新的希望，于是毫不犹豫地委托了杨在明律师与马丽芬律师代理其案。

      二、城市拆迁律师办案掠影

      委托人已自愿和拆迁人签订拆迁补偿协议，且已届履行期，其维权地位委实被动，面临着强拆与担负违约责任的双重风险。杨、马二律师量体裁衣般地拟定了连环诉讼策略。

       连环第一计：改变被告人被动地位的民事应诉！

      正所谓“金九银十”，2007年10月伊始，陈利民的拆迁户命运轨迹悄然之中有了变幻。杨在明律师与马丽芬律师悉心敲定了连环第一计——就海淀区市政管理委员会诉陈利民房屋拆迁合同一案向受案的海淀区人民法院提起了管辖权异议，认为该案件涉案金额达到150多万元，而且订立诉争合同时原告存在欺诈行为（签订协议时“承诺”在150万元货币补偿之外给陈利民两个经济适用住房指标，协议签订后即拒不承认该“承诺”），另外本诉原告是海淀区市政管理委员会，较之被告明显处于强势地位，因此该案不宜由海淀区人民法院审理，而应当由其上级人民法院即北京市第一中级人民法院指定管辖法院或者直接提审。

      同年10月中旬,海淀区人民法院作出《民事裁定书》，以案件性质及原、被告争议的诉讼标的金额均符合基层法院管辖一审案件的规定为由驳回了陈利民一方的管辖权异议。陈利民一方不服，向北京市第一中级人民法院提起了上诉。时至同年11月，二审法院作出了维持一审裁定的终审裁定书。

      异议未果，却取得了第一个战略意义——陈利民所面临的强拆与担负违约责任之双重风险被延迟两个月。

      连环第二计：定格被告人主动地位的民事双诉！

      打完“管辖异议牌”，陈利民的两位代理律师又从容不迫地打出“反客为主牌”：

      首先，杨在明律师与马丽芬律师以陈利民的名义将海淀区市政管理委员会推向海淀区人民法院的民事被告席，请求法院依据《合同法》有关规定撤销被告以欺诈手段使原告在违背真实意思表示的情况下签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。这一案件被法院受理之后，二律师又马不停蹄地向海淀区人民法院提交了一份书面申请，请求法院中止对海淀区市政管理委员会诉陈利民房屋拆迁合同一案的审理。该申请获得了法院肯认，第一张“反客为主牌”成为炫丽开篇。

      2008年1月底，海淀区人民法院开庭审理了陈利民诉海淀区市政管理委员会撤销补偿协议案。2月中旬，在海淀区人民法院即将作出该案判决前夕，陈利民的二代理律师代其撤回了该诉，并转而以拆迁许可证这一签订拆迁补偿协议的基础的违法性为中坚理由，提起了确认补偿协议无效之民事诉讼。该诉的立案受理，宣告了第二张“反客为主牌”的闪亮登场。

      民事双诉的成功进行，取得了本案第二个战略意义——陈利民“咸鱼大翻身”，其所面临的强拆与担负违约责任之双重风险已被套牢在诉与被诉的双重“防火墙”之外。

      连环第三计：两大行政诉讼与一大行政复议的重拳出击！

      2008年1月上旬，杨在明律师与马丽芬律师向海淀区人民法院递交了第三份诉状，请求撤销被告海淀区建设委员会所作出的涉案《房屋拆迁许可证》。原告主张：被告在拆迁人海淀区市政管理委员会没有提供合法有效的拆迁补偿安置资金证明、拆迁人所委托的拆迁公司不具有合法的拆迁资质证书等情况下核发《房屋拆迁许可证》，明显违反法定程序和实体规定。海淀区人民法院受理了此案，并于2008年3月下旬第一次开庭审理了该案。

      继开庭审理之后，杨、马二律师依据拆迁许可系实施拆迁的前置行政行为，其正确与否直接关系到拆迁补偿协议的有效性之故，申请海淀区人民法院中止对拆迁补偿协议无效之民事诉讼的审理。该中止申请又一次得到司法支持。

      2008年3月底，陈利民的二代理律师向海淀区人民法院递交了第二份行政起诉书，请求确认北京市规划委员会作出的涉案拆迁项目《建设用地规划许可证》违法。法院受理该诉后，第三次作出中止裁定，暂停了前一拆迁许可案件的审判活动。

      在规划案件的审理过程之中，杨在明律师与马丽芬律师又出新招，向北京市人民政府提起了涉案拆迁项目的立项行政复议。海淀区人民法院则几次组织拆迁人与陈利民的调解工作，但怎奈“春花有意发还谢”，海淀区市政管理委员会拒绝对陈利民方200万元拆迁补偿的和谈期望值伸出“橄榄枝”。

      时至2008年9月，拆迁许可之诉、规划许可之诉均届终审阶段，且皆面临因陈利民已签订拆迁补偿协议而驳回其起诉、上诉的裁判结果，而立项行政复议也以一纸维持决定程序终结。此时，陈利民翘首以盼的理想补偿结果却仍然佳音渺渺，这一“拆迁户命运”的改写进行曲似乎不得不停滞。面对这个隘口，陈利民及其代理律师能否跻身而过呢？

      连环第四计：别出心裁的一讼两诉！

      2008年9月，杨在明律师与马丽芬律师决定将连环诉讼策略往纵深方向发展，再度向海淀区人民法院提起行政诉讼，请求确认被告海淀区建设委员会作出的拆迁许可证续证违法。海淀区人民法院再度以陈利民已经签订拆迁补偿安置协议，其作为被拆迁人的权益可通过该协议的实施得到保护将陈利民一方的起诉予以驳回。

      11月中旬，杨、马二律师在以陈利民名义提起上诉的同时，另外别出心裁将该讼以新的诉提起——以陈毫作为原告向海淀区人民法院提起行政诉讼，请求确认被告海淀区建设委员会作出的拆迁许可证续证违法。此举的突破性可谓“一箭双雕”：一方面，陈毫作为被拆迁房屋的共同所有人以及实际使用人，与被诉拆迁许可行为有直接的厉害关系，故而可以原告适格；另一方面，合同之债不得指向合同当事人以外的第三方，陈毫依此不受陈利民与拆迁人所订立拆迁补偿协议的效力束缚，故而不得因该协议而剥夺其诉权。

      白驹过隙的时光流逝速度将陈利民一家人的维权之旅不禁然之间带到了2009年的4月。别出心裁的一讼两诉穷尽一、二审程序，终究未能避免驳回起诉、上诉的命运。轰轰烈烈的连环之诉，在千转百回后又回到了两诉对垒——海淀区市政管理委员会诉陈利民房屋拆迁合同一案VS陈利民诉海淀区市政管理委员会房屋拆迁合同无效一案的简单状态。不过，诉讼态势虽然简单，却依然在延伸……

      2009年10月中旬，开始急于用地的拆迁人意欲结束这一场持久战，遂主动找到陈利民协商。在杨在明律师与马丽芬律师的指导之下，陈利民最终以近320万的货币补偿对价与拆迁人海淀区市政管理委员会重新达成协议。

      曾几何时濒临绝望境地的陈利民满怀感激之情，郑重地将一封字字唯诚的感谢信与一面鲜亮的锦旗交到杨在明律师与马丽芬律师手上。他说：“感谢法律的力量，感谢律师的智慧”……

       三、城市拆迁律师说法

      三国时期，庞统使曹操战舰勾连，而后纵火焚之，使不得脱。则连环计者，其结在使敌自累，而后图之。盖一计累敌，—计攻敌，两计扣用，以摧强势也。如宋毕再遇赏引敌与战，且前且却，至于数四。视日已晚，乃以香料煮黑，布地上。复前博战，佯败走。敌乘胜追逐。其马已饥，闻豆香，乃就食，鞭之不前。遇率师反攻，遂大胜。皆连环之计也。连环计，属于三十六计中的第三十五计。概观本案，亦是运用连环之诉讼策略实现委托人利益的典范。

      所谓“以史明鉴”，从这一个案中牵引而出的启示之点涵盖以下两个方面：

        第一，被拆迁人应当尽量避免选择“姗姗来迟的法律维权”。中国式拆迁往往与巨大的商业开发利益或者其他利益相生相伴，利字当头，就难免“袖里乾坤大，壶中日月长”。拆迁户们面对如此“深不见底”的拆迁行情，如果贸然签订拆迁补偿协议或是贸然采取自力救济，十之八九的结果都是与拆迁受偿利益最大化失之交臂，并造成难以挽回的被动局面，终究在忿忿不平中勉强接受被强拆的命途。因此，两个“贸然”都是要极力避免的，而应当争做有准备的被拆迁人。

        第二，倘若“姗姗来迟的法律维权”成为唯一的选择，则应以连环诉讼为渠道展开与拆迁人之间的时间拉锯战，从而最终赢得拆迁补偿期望值的实现。具体来说，这一点又可以细化为两个方面：其一，善于发现违法点。这一要求不但在于被拆迁人发现自己的维权之需当时，也在于维权全程之中。只有善于发现案件中隐藏的诸多违法点并辅之以有效的法律对抗，才能实实在在地使得占据优势地位的拆迁人低下高贵的头颅，与拆迁户进行对席和谈；其二，拟好连环战略。在被拆迁人陷入极端被动的维权境况时，单一的、零散的法律维权几乎是徒劳的，而必须尽其所能地宏观定位连环维权方略，统筹合理地安排诉讼链，逐步深入地将发现的违法弊病一一揭开，从而化被动为主动，让原本强势的对方在抗不住无形强压的情况下接受被拆迁人的合理补偿主张。

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