预警!被拆迁企业一定要注意这样的7种圈套!

发布日期:2021-03-04浏览量:99

导读:在现实的企业拆迁中,拆迁方为了尽快完成任务,往往会使用各种花招,设下各种圈套。这些圈套本质上就是对被拆迁企业经营者的一种欺骗与恐吓,以达到给企业经营者施加压力,让经营者妥协于拆迁方尽早签字搬迁的目的。那么拆迁方在对企业进行征收时,经常设下的圈套都有哪些呢?企业一方又该作何应对呢?本文,在明律师李顺华结合多年代理此类案件的经验来谈谈其中的7大问题……

圈套一:打着公共利益的幌子进行商业拆迁

一般来讲,公益拆迁即政府拆迁,其主要是为了实现和增加社会公共利益,且不以营利为目的;商业拆迁即开发商拆迁,且是以营利为目的。然而在企业拆迁的实践中,当开发商作为拆迁一方时,往往告知企业经营者拆迁项目是公益项目,但实则不然。拆迁项目本身可能是由公益资金进行立项的,但在拆迁项目中却存在大部分商业配套,而这些商业配套又并非为了公共利益所需而建,这就是所谓的“挂羊头卖狗肉”。例如,一些开发商打着为当地人民修建学校、发展教育事业的名义而对周边企业进行拆迁,而实质上这却是一所私立学校,营利性学校,而私立学校的设立并非广大公众共同所需,所以这个拆迁项目就不是公益拆迁。一般而言,商业拆迁项目的补偿数额会有较大的浮动空间,而为了公共利益所实施的征收项目则不会,这也就是公共利益旗号“受欢迎”的原因之所在。

应对之策:及时审查房屋征收决定作出的依据,必要时提起复议、诉讼要求撤销。

圈套二:以查处违建名义进行拆迁

一些被拆迁企业的厂房、办公用房因手续不齐全,很容易就可能被拆迁方认定为违法建筑,进而被强拆却不能得到任何补偿。但是一些企业房屋的手续不全可能是因历史遗留问题、政府方问题等多方面原因造成的,这些房屋是不能被认定为违法建筑而强制拆除的。在实践中,越是厂房往往面积、规模越大,就越容易让征收方动起“以拆违促拆迁”的歪脑筋。在明律师代理的此类涉企业厂房拆迁的案件中,鲜有不涉及拆违认定的。

应对之策:责令限期拆除决定类文书一定要坚决起诉,且必须坚决守房,可自行重复读3遍。

圈套三:未经被拆迁企业的同意直接确定评估机构

我国的法律法规明确规定,评估机构的选定方式为被拆迁人协商选定。如果被拆迁人未协商一致,则应按照少数服从多数的原则投票,或通过摇号、抽签等随机方式确定。然而,在企业拆迁的实际中,评估公司一般都是拆迁方直接内定,且这些评估公司往往都是与拆迁方长期合作的公司。拆迁方不让被拆迁企业参与选定,进而达到拆迁方控制评估结果的目的,最终可能导致评估价格普遍很低。

应对之策:第一时间坚决主张选择权,若得不到满足则可向市、县级人民政府进行举报,也可以此为由针对征收补偿决定提起复议或者诉讼。

圈套四:采用不利于被拆迁企业的评估方法

在企业拆迁中,常用的评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本逼近法、基础地价法等。作为拆迁一方往往都是采用成本逼近法,因为成本逼近法会让其支付相对比较少的补偿款,从而达到利益最大化,但却损害了被拆迁一方的利益。例如,一些被拆迁企业手续齐全也在正常营业当中,原则上是应当对其停产停业损失通过采用收益法对其预估利益的损失进行评估,然而拆迁方却采用成本逼近法进行评估,这是需要被拆迁企业的经营者注意的。

应对之策:注意审查评估报告中对评估方法选择的表述及所适用的对比参照对象,若无此方面信息或明显不公平、合理则要及时申请复核和专家委员会鉴定。

圈套五:故意多量面积、补偿反向施压

例如,一些拆迁方对评估机构施加影响,让其在入室丈量评估中,故意对被拆迁企业的房屋面积多计算一点,将本没有的机器设备添加上等。这样就使得被拆迁企业落入到被拆迁方的圈套中,拆迁方就可能以此要挟被拆迁企业,说是被拆迁企业与评估公司进行了串通合谋,从而给被拆迁方造成压力,达到其低价位补偿的目的。需要指出的是,这种先给出一份高补偿协议做诱饵,进而通过追究被征收人“虚假提供材料以骗取补偿”法律责任相威胁从而实现逼迁目的的做法在实践中并不鲜见。

应对之策:被征收人无论如何不可有贪念,且一定要盯紧评估机构所提供的数据,避免签收事实认定不准确的报告,更不要基于这样的报告与征收方签订补偿安置协议。既不多拿也不少拿,这才是征收维权之道。

圈套六:以不当方式甚至违法方式逼签

一些拆迁方在拆迁过程中,如遇到企业不妥协,就会对企业经营者进行各种逼迁。比较常见的就是破坏生产经营,如采取断水、断电、断路等“五断”方式,或采取挖沟、挖墙脚、雇佣闲散人员威胁恐吓、故意倾倒垃圾杂物等方式让被拆迁企业无法正常运行,从而迫使其搬迁。也有通过追究涉案企业税务、环保甚至企业负责人计划生育问题等各种途径实施“株连式逼迁”的。

 应对之策:兵来将挡水来土掩,依法一个一个提程序进行救济,坚定信念不轻易放弃。

圈套七:以虚假强拆名义进行恐吓

在企业拆迁中,拆迁方常用的恐吓手段就是对被拆迁企业经营者的虚假强拆恐吓。这一方面表现为拆迁方并不实际强拆企业房屋,但每天都恐吓经营者要进行强拆,令被拆迁企业主终日处于魂不守舍的紧张状态中;另一方面表现为在采用正常程序拆除的企业上做文章,如有的企业因自愿签署补偿协议从而房屋被拆,拆迁方就对外宣称这个企业是被强拆的且未得到任何补偿,从而让未签署协议的被拆迁企业产生恐惧心理,进而与拆迁方签署补偿标准极其不合理的补偿协议。

应对之策:要加强与周边其他被拆迁企业的联络和信息共享,避免被忽悠或者被轻易分化瓦解。

在明律师最后想提醒广大被拆迁企业的经营者,对于拆迁中的任何细节都要慎重考虑,全面把握。尤其是针对停产停业损失的补偿和企业职工的失业补助费用,要及时收集、提供相应证据,对厂房、办公用房内的机器、设备、原材料、半成品第一时间进行拍照、录像并做必要的说明。一旦偷拆来袭,这些证据就将发挥重要的作用。面对拆迁方设下的各种圈套,不要往圈里跳,而要时时刻刻保持警惕,擦亮眼睛识别,跳出拆迁方的圈套,坚持按照律师的指导按部就班地开展维权行动。只要我们自己不乱了阵脚,征收方的圈套也一定会随着时间的推移而逐步衰减下去。

本文作者:段双双 北京在明律师事务所

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