“现在房子要拆迁了，我一直没有接受街道办给的补偿标准，突然有一天村民小组就告诉我之前卖我房子的协议都不算数了，说我根本不是房屋的所有权人。我是没学过法律，但觉得这事不合理，尹律师你说呢？”委托人李女士在北京在明律师事务所诉说着自己的遭遇。

街道办作为房屋的出卖方，突然起诉想要确认《购房合同》无效？这要是放在普通购房交易的民事纠纷中可能还需要仔细斟酌背后的原因。

但李女士遭遇此事恰逢当地大肆推进拆迁，也恰巧她始终不认可补偿标准。

以上种种巧合让尹利兵律师在最短的时间内做出了最准确的判断，该案不复杂，这不就是“以拆违促拆迁”的老套路么？

案件事实

李女士系浙江省扬州市广陵区人，自1994年结婚落户到该某村。由于没有宅基地，她租赁了本村村民小组的一套房用于居住。该村民小组于2001年与李女士签订了《协议书》，将先前出租的房屋出售给了李女士。购买此房之后，为了改善居住条件，李女士对房屋实施了翻建。2018年，扬州市广陵区政府发布了《拆迁公告》，该房屋被列入拆迁范围。但街道办和李女士对房屋拆迁补偿方案分歧极大，双方多次协商无果。

为了快速推进拆迁工作，村民小组将李女士起诉至广陵区法院，李女士找到了北京在明律师事务所尹利兵律师，请求确认2001年签订的购房《协议书》无效。

律师观点

综合整个事情发展前因经过，尹律师认为这个案件的办理不仅关乎个案胜利，还关乎后续的拆迁问题，所以必须要保证该民事案件的胜诉，应围绕合同成立生效的几大要素，从“购买人资质、出卖人资质、买卖时双方是否属于真实意思表示”等角度收集证据、撰写法律文书，积极应诉。

诉讼过程

庭审中，面对村民小组的指控，尹律师逐一出示相应证据，充分证明了以下三点事实：一是李女士系本村集体经济组织成员，享有购买农村房屋的资格，符合《土地管理法》的相关规定，协议内容并不违反法律强制性规定；二是涉案房屋由村民小组建成，并出卖房屋给李女士，属于有权处分，协议内容系双方真实意思表示；三是《协议书》签订之后，李女士支付了购房款，村民小组将房屋交于其占有使用，迄今为止李女士已经实际占有使用房屋长达二十多年，村民小组在此期间从未提过异议，她当然有理由相信原房屋的买卖行为合法有效。

诉讼结果

法院最终完全采纳了尹利兵律师的观点，并判决“李女士与村民小组之间的购房《协议书》合法有效”。

- 判决书 / 裁定书 -

在明律师提示

很多人看到这里会疑惑，同样是购买了农村房屋，为什么在不同案例中判决结果不同呢？关键点在于“购买者是否有购买资格”。

本案中李女士有农村集体经济组织成员的资格，且是与村民小组签订过购买房屋《协议书》，双方具备了购买与出卖的资格，符合真实意思表示，故该《协议书》系“有效合同”。

但如果你并不是农村集体组织成员，根据《土地管理法》的相关规定，“宅基地使用权”是农村集体经济组织成员享有的权利，此时的购房合同就违反了“法律、行政法规的强制性规定”，属“无效合同”。

综上，大家在购买农村宅基地及地上房屋时，一定要判断自己是否有购买资格，以及卖方是否有出售资格，切不可盲目购买而后引发后续纠纷。