在拆迁过程中，不乏房子已经拆了，却因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的拆迁安置房项目，也有不少拿到拆迁安置补偿协议却住不进安置房的情况。

针对拆迁安置房变烂尾楼的问题，到底怎么解决？

近日，住房和城乡建设部等六大部门印发了《关于加快推进房屋建筑和市政基础设施工程实行工程担保制度的指导意见》。

今天拆迁律师为你解读该意见，聊一聊工程担保制度是什么？安置房建设工程烂尾停工问题到底怎么改善？

1、烂尾楼因何而烂尾？

首先我们要知道不是所有建设比较缓慢的安置楼都是烂尾楼。一般而言烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工或几近停工的房屋建设项目。

烂尾楼形成的原因较多，但比较常见的原因一般有建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

2、安置房工程建设各方主体的合法权益如何保障？

拆迁安置房项目烂尾其原因之一就是建筑市场存在着工程防风险能力不强，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷很容易导致建设项目进度缓慢甚至停工。而工程担保是转移、分担、防范和化解工程风险的重要措施。

此次《住房和城乡建设部等部门关于加快推进房屋建筑和市政基础设施工程实施工程担保制度的指导意见》建市〔2019〕68号的发布，对于强化事中事后监管给出了明确意见，在今后对于安置房工程建设各方主体明确合法权益的保障将大有可期。

意见中主要提到了以下几个方面：

（1）加强风险控制能力建设

支持工程担保保证人与全过程工程咨询、工程监理单位开展深度合作，创新工程监管和化解工程风险模式。工程担保保证人的工作人员应当具有第三方风险控制能力和工程领域的专业技术能力。

简单来说，工程担保全称为工程保证担保，安置房建设项目中开发商、承包商、保证人三者之间形成保证担保关系。保证人作为第三方，对建设工程中一系列合同的履行进行监督并对违约承担责任，是一种促使参与工程建设各方守信履约的风险管理机制。

此次意见中提工程担保保证人应当具有第三方风险控制能力和工程专业技术能力，在今后这也将从侧面加强了安置房建设项目的风险控制能力，避免出现开发商无力继续投资建设导致安置房建设久久不能完工的情况。

（2）加强建筑市场监管

建设单位在办理施工许可时，应当有满足施工需要的资金安排。而政府投资安置房建设项目或者改造土地开发项目所需资金也应当按照国家有关规定确保落实到位，不得由施工单位垫资建设。对于未履行工程款支付责任的建设单位，将其不良行为记入信用记录。

也就是说，在今后安置房建设项目的投资估算、资金筹措、资金来源、以及资金使用计划方面都将有更为严格的规定，在拆迁安置房的建设实践中，不乏因为施工单位垫资建设、建设中期资金断裂导致安置房建设项目几近停工的现象。而此次意见明确指出今后不得由施工单位垫资建设、对于未履行工程款支付责任的建设单位，将其不良行为记入信用记录。

（3）加大信息公开力度

在拆迁实践中，虽然“先补偿后搬迁”是法律明确的拆迁基本原则，然而现实中，根据实际情况提供现房马上安置确实很难实现，更多的是提供两至三年后交房的期房。

因此现实中，签订拆迁安置补偿协议等着盼着住进安置房的被拆迁人并不少见，但是并不是拿到拆迁安置补偿协议就万事大吉了，普通老百姓对于开发商资质、建设者资格并不清楚，在拆迁方无法提供房屋安置时，对于建设方的资金状况等也并不清楚。

为了改善这种情况，此次意见明确提出要加大信息公开力度，从而尽可能减少后续风险。

加大建筑市场信息公开力度，要全面公开企业资质、人员资格、工程业绩、信用信息以及工程担保相关信息，方便相关的人员及机构查询。

最后拆迁律师要提醒您的是：安置房建设是一个较为复杂的项目。想要合法的建造一个房屋项目首先必须经过立项、规划、土地征收、工程施工许可等审批手续，并且在房屋建设工程中，已开工未建成部分也可能由于受自然灾害、房地产宏观调控及资金链断裂等因素影响，导致原参与投资建设的企业无力继续建设。

在安置房交付使用前，还需通过质量监督、安全监督、消防、建设、国土、规划、房产等行政职能部门的竣工验收，在任何一个环节出现问题都有可能导致安置房不能如期交付。

在遭遇复杂情况时，建议联系专业律师听取专业法律建议，及时维护自身权益，以免出现不必要的损失。