后台有很多农民朋友咨询拆迁律师：自己、村大队和公司三方签订了一个协议，说是将自己的土地流转建房或者修路等，每年可以拿到一定的租金，这样的行为是否合法？支付租金是否符合规定？

在一个个的问题中，我们看到的高频词汇有“土地流转”“以租代征”等等。征收中，这两个概念经常被提起。实践中很多农村就是打着土地流转之名，行征收之实。其中的玄机是什么？

首先我们要搞清楚土地流转和以租代征到底是什么？

1、土地流转

主要是指土地使用权流转。是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权或者使用权转让给其他农户或经济组织，即农民的承包权还在自己手里，使用权转让给别人。

2、以租代征

主要是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。这种行为逃避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时也逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，是一种违法用地行为。

老百姓如何判断这种行为？

1、土地性质不同

《农村土地经营权流转管理办法》

第三条

农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。

所以土地流转是不改变土地性质的，如同概念中所讲，承包权还在，只是使用权转让给别人了而已。

以租代征的实质是规避农转用和征收的审批，是将集体土地改为建设用地，擅自占用土地搞建设项目。所以假借土地流转之名，实行土地开发，在农用地建设永久性建筑，这肯定是以租代征。

2、受让方不同

《农村土地经营权流转管理办法》

第九条

土地经营权流转的受让方应当为具有农业经营能力或者资质的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

所以土地流转受让方既可以是农民，也可以是经济组织，但都是必须要从事农业经营的，而且是有能力从事农业经营的。

以租代征，想要用地方一般都是房地产开发商或者一些工业制造企业，其实根本就不是从事农业经营，也不具备农业生产经营能力。

3、决定权不同

《农村土地经营权流转管理办法》

第六条

承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。

第八条

没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

所以土地流转的主体是承包方（也就是农民自己），有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。但是以租代征的主体往往是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力，强制农户签订租赁协议，强制打款等。

4、收益不同

《农村土地经营权流转管理办法》

第七条

农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。

所以土地流转的收益归承包方、农户所有，但以租代征的收益一般都被地方政府或村委会以各种名义截留，租金非常非常低。

拆迁律师提醒：从以上内容看来，土地流转是国家积极鼓励的。国家出台《农村土地经营权流转管理办法》，并且印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。但是以租代征是国家明令禁止的行为。《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

国务院也明确提出禁止通过以租代征等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

大家一定要把握以上关键的几点区别，切记任何通过流转方式进行非农业建设的、以租代征的行为都是不合法的，如遇到类似的情况，一定要聘请专业人士进行维权。