导读：对于业主而言，如果对购买房屋的层高有特殊要求，那么在收房的时候就要对层高进行初步测量，如果一旦发现问题，在装修前必须要向开发商提出，以便后期维护自己的权益；对于开发商而言，房屋层高“缩水”绝对不会只涉及到一个业主，如果出现问题，必然是涉及到一群业主，如果处理不当，后期还有可能会涉及到业主群诉案件，因此建议开发商早发现问题早解决，必要的时候可以向专业律师咨询后再进行处理。

开发商和业主在商品房买卖合同中约定了房屋层高，但是业主在收房的时候发现开发商向业主交付房屋的层高明显未到达买卖合同约定的标准。那么这种情况下，业主是否可以要求开发商进行赔偿呢？赔偿的标准如何确定呢？

1、关于房屋层高的定义

根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。”

业主在收房时，实际感受到房屋高度并不是专业意义上的“层高”，而是房屋“净高”，即房屋顶部与地面之间的垂直距离，房屋的净高加上房屋楼板的厚度，才等于房屋层高，用公示表示出来就是层高=净高+楼板厚度。

2、如何确定开发商交付的房屋层高“缩水”？

（1）房屋装修前，业主可先自行测量

业主在收房后装修前，如果发现房屋层高可能存在“缩水”，可以先用专业的测量仪器即可以测出房屋的净高，即从房屋地面到屋顶的垂直距离，楼板的厚度一般是10——15公分，测出净高后再加上楼板的厚度可以粗略的估算出房屋层高，便大概可以知道房屋层高是否“缩水”。

（2）在房屋装修过程中或装修后发现房屋层高可能“缩水”了怎么办？

由于在装修时一般都会在地面铺沙子和地板，如果不知道沙子和地板的厚度，即便测出地板到屋顶的垂直距离，也无法预估出房屋的层高，因此在房屋装修后，仅凭现场实地进行测量是无法准确测出房屋层高的。

此时，业主可以自行去当地的城建档案馆调取该幢房屋立面图的竣工图纸，然后请专业人员根据竣工图纸来判断房屋的层高。虽然竣工图纸与房屋的实际层高之间可能会存在一个误差，但是误差均在合理范围之内。

（3）进入诉讼阶段后，如何确定开发商交付的房屋层高是否“缩水”？

业主向法院起诉后，房屋的实际层高就是该案事实部分的争议焦点，房屋实际层高是否“缩水”，是关系到开发商是否要承担责任的事实基础。业主可以提出自行测量房屋层高的相关证据，如果开发商也认可，该实际层高就可以被法院认定为事实，如果开发商不认可，那么房屋的实际层高只能通过鉴定来确定。鉴定费用先由原告垫付，最终由法院判决承担主体。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第三十条

人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十六条第一款

人民法院应当依职权委托鉴定。

第三十一条

当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。

对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。

3、开发商就层高“缩水”向业主支付违约金/赔偿损失如何进行认定？

在法院查明开发商交付房屋的实际层高确实“缩水”后，开发商就层高“缩水”向业主支付违约金/赔偿损失的应当如何认定呢？

在实践中不同的法官有不同的裁判观点：

（1）根据双方约定由开发商向业主承担违约责任

在章某某、尤某某与苏州某置业有限公司商品房预售合同纠纷中商品房买卖合同第九条约定涉案商品房实际高度与约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差的，出卖人按本合同第四条约定房屋总价款3313333元的0.5%向买受人支付违约金。

法官认为：本案中，原告主张违约金16567元，同时主张返还部分价款并明确根据地下一层的面积54.63平方米乘以购房单价17035.13元乘以10%的标准予以返还。被告交付的涉案房屋地下一层层高虽未达到合同约定，但符合房屋建筑设计规范规定的房屋层高不低于2.8米或房屋净高不低于2.4米的要求。

从这一角度考虑，原告所购房屋的建筑面积并未因该区域层高不符合约定而减少，同时考虑地下一层层高未达到合同约定确实也造成原告使用地下一层的舒适度降低，为平衡双方当事人的利益，本院根据合同约定酌情支持由被告景隆公司向原告承担按房屋价款的0.5%计算的违约金16567元，原告要求按照地下一层建筑面积乘以购房单价乘以10%的标准返还购房价款依据不足，且未就其损失金额超出约定违约金数额提供相应证据，本院不予支持。

（2）法官行使自由裁量权，按照房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价的标准计算层高损失

在尹某某和某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷中，法官认为：

根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，因案涉房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，某某公司应向尹某某返还符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价。但因尹某某未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，则由本院根据案件实际情况予以确定。

在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。

以上述分析为基础，参照面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数确定为0.6为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响应为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方式为：（合同约定层高实际层高）/合同约定层高。

（3）通过司法鉴定来确认业主的实际损失

在吴某某和某某房地产开发有限公司商河分公司等商品房销售合同纠纷中，吴某某就涉案房屋70年住宅产权和40年公寓产权市场价值差距、楼房层高缩水10厘米导致房屋贬值造成的经济损失申请鉴定，法院依法委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）鉴定。

广泰公司出具《房地产司法鉴定评估报告》，以完成勘察之日2021年1月8日为价值时点，评估结果如下：1、房屋为70年住宅产权和40年公寓产权市场价值的差距为17.25万元；2、层高缩水10厘米导致房屋贬值造成的经济损失为房屋造价成本差价0.42万元。

两被告认为涉案房屋市场价值的差价不等于原告的实际损失，即使按照市场差价也应按照2012年签订合同时的差价进行鉴定。原告认为被告违约造成了其巨大压力，被告应当赔偿。

法院认为：涉案房屋70年住宅产权和40年公寓产权存在的市场差价属于履行合同不符合约定造成的损失之一。涉案房屋产权性质是一个长期不能变更的问题，受国家和当地政策及市场影响很大，不同时间会有不同的差价，原告在法律规定的期间内主张权利，并按照鉴定时间确定损失，并不违反法律规定，也符合通常理解的价值判断标准。

故，原告的损失应按《房地产司法鉴定评估报告》确定的损失予以确定。吴某某主张损失超出部分，本院不予支持。

（4）按照减少层高的比例*购房款确定业主的损失

在西安某某置业有限公司与王某房屋买卖合同纠纷中，二审法院认为，一审法院认定案涉房屋层高减少0.5米，有事实和法律依据。虽然双方合同中并未约定具体的违约金金额和计算方式，但是层高减少给王程使用房屋带来的损失是客观存在的，案涉房屋的价值亦必然因层高减少而减少。

一审法院从公平、等价有偿等民事活动中应遵循的基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值减少程度作为违约金计算的依据，既考虑到了某某置业违约的程度又考虑到了王某的损失程度，该计算方式符合本案的实际情况，裁量原则和标准均无不当。

4、律师建议

对于业主而言，如果对购买房屋的层高有特殊要求，那么在收房的时候就要对层高进行初步测量，如果一旦发现问题，在装修前必须要向开发商提出，以便后期维护自己的权益；

对于开发商而言，房屋层高“缩水”绝对不会只涉及到一个业主，如果出现问题，必然是涉及到一群业主，如果处理不当，后期还有可能会涉及到业主群诉案件，因此建议开发商早发现问题早解决，必要的时候可以向专业律师咨询后再进行处理。