导读：本案中，在张一的宅基地户内没有其他成员的情况下，张三作为张一的继承人，也是被搬迁房屋的共有权人之一，在未取得其他共有权人同意的情况下，私自和搬迁公司签订搬迁协议，且事后张三的行为亦未取得其他共有权人的追认，故该搬迁协议无效。

搬迁问题对社会、集体、个人三者的利益关系影响重大，也成为社会和谐与稳定的重要影响因素。关于农村搬迁中的各种问题与矛盾，归根结底是利益的纠纷问题，为便于化解矛盾纠纷，方便搬迁过程中各方理清自己的角色定位并顺利签订搬迁协议，则可以通过本文案例，结合合同效力的相关知识来进一步探讨搬迁协议在何种情况下会被认定为无效。

案情回顾：

1、孤寡老人离世，遗留农村院落

张氏夫妇二人生有三名子女，分别是张一、张二和本案的被告张三。张二和李某为夫妻关系，二人生育四女一子，分别是李一、李二、李三及本案的原告李四、李五二人。张一一生并未结婚，亦没有留下子女，青龙村曾单独给张一批有宅基地一处，张一于1976年左右在院内建设了一排北房。张某分别于1985年、2004年离世，二人的父母也早已离世。

张一于2008年离世，生前未留遗嘱。张二、李某分别于2010年、2011年离世。在张一离世后，其院落处于闲置状态，也就被他的亲姐妹张二和张三接手管理，张二夫妇去世后，李四、李五两人着手和张三一起管理该院落。

2、院落搬迁安置，亲人反目相争

2018年年底，青龙村启动了搬迁改造工作，本案的另一被告J公司是负责搬迁工作的主要单位。同年12月，J公司和张三签订了《搬迁补偿安置协议书》，约定将登记在张一名下的宅院拆除并给予相应的搬迁补偿。事情发展到这里，得知消息的李四、李五立马表示不服，一纸诉状，将张三和J公司告上法院，要求确认二被告签订的《搬迁补偿安置协议书》是无效的。

在案件审理过程中，李四、李五表示因张一已故且不存在第一顺位的继承人，自己作为母亲张二的继承人有权继承张一所有的宅基地上房屋，J公司在未通知自己的情况下与另一共有权人张三私自签订搬迁协议，侵犯了自己的权益，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，共有权人处分共有财产应经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，张三无权自行处分涉案房屋。

J公司表示，该公司作为搬迁单位，是依照搬迁政策实施所有搬迁工作的，基于张三是张一唯一健在的第二顺位继承人的身份，该公司与张三签订搬迁补偿协议，并严格按照政策核算补偿费用，进行补偿安置，整个过程公开透明，不存在与张三恶意串通的意思，因此不应认定协议无效。对于搬迁利益的分配，J公司表示，张三虽是协议签订人，但这不代表搬迁利益均归其个人所有，李四、李五等人可以通过分家析产相关诉讼进行主张。张三对J公司的意见表示认可。

显然，本案双方的争议焦点非常明确，即J公司和张三签订的《搬迁补偿安置协议书》是否有效？J公司提出的张三作为张一唯一健在的第二顺位继承人身份的意见是否可以得到采纳？

究竟在什么样的情形下会导致一份搬迁协议无效？以下将一一进行分析。

法理分析：

1、亲属继承，产权花落谁家？

在解决本案中搬迁协议问题前，不得不提及一个重要前提，那就是涉案房屋的产权归属。换言之，搬迁是针对被搬迁人所有的房屋和对应的宅基地进行的，在原户主张一早已离世的情况下，究竟谁有资格就涉案房屋签订相关的搬迁协议？

《中华人民共和国继承法》第十条规定了继承人范围及继承顺序，其中第一顺序的继承人包括配偶、子女、父母，第二顺序的继承人包括兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。当继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。

而在本案中，张一一生未结婚生子，他的父母张某夫妇也先于他离世，因此，张一没有第一顺序继承人，同时，张一也未曾留过遗嘱。那么根据法律规定，他的遗产应当由第二顺序继承人也就是他的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母予以继承。根据查明的案件事实可以了解到，张一离世时，他的兄弟姐妹仅有张二和张三二人，张一的祖父母、外祖父母早已离世，因此，张二和张三作为张一的继承人有权继承张老汉的遗产。

同时，根据《中华人民共和国继承法》第十三条对于遗产分配的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。因此，对张二与张三各自应继承的遗产的比例，结合法律规定分析，张一所遗留的房屋应由二人各继承50%。

虽然结合继承相关的法律规定看，张一遗产继承分割问题并不难解决，就是姐妹俩一人一半嘛。但在张一死后，张二和张三之间却没有坐下来好好谈一谈关于分割张一遗产的事宜。这也就导致了在张一去世后、张二去世前，张一的遗产并未实际分割，而是处于张二和张三共同共有的状态，二人都属于涉案房屋的权利人，任何针对房屋的处分行为都应当经过二人的一致同意才行。

而在张二、李某相继去世后，各方依然未要求分割张一或者张二的遗产，此时，从继承法的角度看，张二所拥有的对涉案房屋的相关权利也就应作为张二的遗产转由她的子女所继承。体现在房屋的权属上，在2011年李某去世后到2018年房屋搬迁前这段时间，张一的房屋权利人就变成了张三及张二的五名子女，房屋处于六人共有的状态。

2、无权处分，合同效力几何？

解决了房屋权属问题后，让我们再回头来看张三和J公司签订搬迁协议的效力问题。对共有权人处分共有财产，在《中华人民共和国物权法》第九十七条有明确的规定，即处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。张三签订搬迁协议的行为无疑是对宅基地内房屋的处分，基于她和李四等人的共有状态，张三在并未获得其他共有人同意的情况下签订搬迁协议，实际上属于无权处分的行为。

而对无权处分签订的合同效力问题，需参考《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对于该条予以反向解读，可知无权处分订立的合同属于效力待定合同，换言之，在获得权利人追认前，无权处分签订的合同效力属于不确定的状态，如果获得了追认，那么合同生效；如果未获得追认，则合同无效。

在本案中，李四、李五等人通过向法院提起诉讼的形式要求确认搬迁协议无效，显然他们对于张三的行为并不认可，在李四等人不同意的情况下，张三针对涉案房屋和J公司签署的搬迁协议也就没有得到其他共有权人的追认，属于无效协议。一审法院也依此作出了相应判决。而后，虽然J公司对此判决结果不服提出了上诉，二审法院也维持了一审判决。

那么，对于J公司在答辩时提出的张三是张一唯一健在的第二顺位继承人身份的说法应该如何评判呢？

事实上，根据前文对于张一遗产继承的分析可以得知，在张一去世后，张三和张二均是张一的继承人，在未分割张一遗产的情况下，张二和其丈夫李某相继去世，本应由张二继承的张一遗产实际上转由其子女继承，也就是继承法上通常所指的转继承。虽然在搬迁时，张三属于张一唯一在世的第二顺位继承人，但这并不代表可以排除张二所应继承份额，J公司基于张三是张一唯一健在的第二顺位继承人而选择单独与张三签订搬迁协议，并不符合《中华人民共和国继承法》的规定。

应当注意的是，本案中的张一的情况比较特殊，张一父母双亡、一生未娶、也未留下儿女，可以说是一名彻彻底底的“孤寡老人”，但在实践中不乏存在部分子女和父母共居一户、部分子女分家另过的情况，此时若父母一方或双方去世，宅基地面临搬迁，基于“房地一体”和“一户一宅”的基本原则，对于由父母宅基地户内人员与搬迁公司单独签订的搬迁协议，虽然可能也会涉及无权处分等问题，但却不宜认定搬迁协议为无效，具体案例在本书的其他章节已有详细论述，在此不展开讨论。

综上，本案中，在张一的宅基地户内没有其他成员的情况下，张三作为张一的继承人，也是被搬迁房屋的共有权人之一，在未取得其他共有权人同意的情况下，私自和搬迁公司签订搬迁协议，且事后张三的行为亦未取得其他共有权人的追认，故该搬迁协议无效。