导读：补偿应当参照市场价，现在的市场价，当然不是基准地价，不是挂牌价，所以这点大家一定要清楚，遇到这样的纠纷一定要定性准确。我们也看到过很多失败的案例来找我们，因为把它错误的定性成民事协议导致按照不可抗力的原因进行解除，双方互相返还出让金和土地，导致企业损失巨大。因为这些年土地的增值巨大，翻了几倍甚至十几倍，所以遇到这样的问题大家一定要找专业的团队。

近期，律师接待了多家房地产行业企业的来访，其中湖北襄阳某房地产开发企业所遇到的问题比较有代表性。据了解，该企业在取得土地后，因当地行政机关的原因始终无法开发。其实，最近律所接到的这类的案件的当事人还是比较多的。在近半年，甚至多半年以来，在东北地区的一些省份包括河北、山东、江西、浙江等地也陆续出现了这样的一些房地产开发类的企业都遇到过这类的法律问题。

这样的案例在近几年是相对比较多的，企业取得土地之后因为行政机关的原因终无法进行开发建设，土地一直荒芜，无法正常使用。退又不给退，补偿又不给补偿，建设又不能建设等等情况让企业卡在那里，问题一直无法解决。

这样的土地一般应当被认定为是闲置土地，其实说到闲置土地，很多企业主觉得闲置土地是不是个贬义词？是不是处罚的意思？确实在2012年之前闲置土地被认为是一种处罚的意思。比如说一旦有闲置土地，行政机关要无偿收回，甚至进行处罚，但是在2012年国土部做出了新的《闲置土地处置办法》，其中第八条就规定下列原因属于行政机关的原因造成的土地闲置。

《闲置土地处置办法》

第八条

有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：

（1）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；

（2）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；

（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；

（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；

（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；

（6）政府、政府有关部门的其他行为。

因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

第一条，行政机关没有按照约定和划拨决定书的时间、条件提供土地的。这里乍一看是说行政机关没有按约定提供土地的，但是实际上很多企业都存在这种情况。比如说企业签订的是“三通一平”的“净地”，但是给地的时候往往地上有山丘、树木等，甚至有一些未拆迁完成的地上物等等，这都不属于“净地”交付。

第二条，因为土地利用总体规划、城市规划等等规划的变更引起的无法建设的，这种类型的就比较常见，一般是因为城市规划或者控制性详细规划等等一些规划发生了一些变化，比如绿化率、容积率、层高等等建设条件本身就发生了很大的变化，也都被认为是行政机关的原因造成的。

第三，有关部门出台了相应的政策，比如说相关部门突然发布了环保的政策，防护林的政策、三江水流域保护的政策等等导致房地产企业或者是其他类型企业无法再继续开发建设。这种情况也是非常多的。

第四，因为地上有一些信访、拆迁没有解决的一些遗留的诉讼等等产权的纠纷的问题而导致的无法建设。这也被认为是行政机关的原因造成的。

第五，因为文物保护等等一些原因导致的土地闲置。

第六，其他原因。

确实在我们办理案件过程中有很多其他的原因，大家可能都没有想到的一些原因导致的无法建设，特别要关注的是如果真的因为台风、地震等不可抗力的原因导致无法开发建设的，也按照上面的事项相关规定进行处置。

那么，该办法第12条规定如果发生了第八条的原因，行政机关的原因导致的土地闲置无法开发建设的，要按照下列方式进行处置：比如说延长动工期限，改变规划条件，提供临时的周转用地等，但是大部分企业对于这三点都是无法解决问题的。

第四是有偿收回。第五是置换土地。其实这两个都是通过法律法规或者其他的形式对地方行政机关的法定职责的确定，行政机关应当主动去做，但是我们看到很多地方相关部门拖了10年、20年甚至20多年迟迟不予解决，这都是严重违法的。企业主完全可以依据《行政诉讼法》第12条第六项或者第十一项或者第72条等等规定来提起诉讼，也可以依据《优化营商环境条例》第31条或者最高人民法院相关的司法解释来提起诉讼，要求行政机关履行相应的法定职责。如果不履行，应当进行相应的补偿。

《闲置土地处置办法》

第十二条

因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：

（1）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年；

（2）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；

（3）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年；

（4）协议有偿收回国有建设用地使用权；

（5）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地；

（6）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。

除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。

符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。

补偿应当参照市场价，现在的市场价，当然不是基准地价，不是挂牌价，所以这点大家一定要清楚，遇到这样的纠纷一定要定性准确。我们也看到过很多失败的案例来找我们，因为把它错误的定性成民事协议导致按照不可抗力的原因进行解除，双方互相返还出让金和土地，导致企业损失巨大。因为这些年土地的增值巨大，翻了几倍甚至十几倍，所以遇到这样的问题大家一定要找专业的团队。