导读：实践中，房地产公司很可能因为自己所欠的债务而被法院查封登记在自己名下、但实际上已经卖出去的房屋。而房屋的购买者往往会提出执行异议，请求法院解除查封。对于为了生存需求的商品房消费者，排除执行的条件较为宽松；对于其他一般的买受人，比如开商铺店面，那么排除执行的条件就较为严格。

通过案例解读商品房消费者之外的一般买受人排除执行的三个条件：

原告王某、蒋某1、蒋某2，简称三个原告，在2012年的时候购买了兴华公司的一间商铺并支付了全部购房款，兴华公司也交付了商铺，三原告一直占有该商铺，因购房合同约定由兴华公司办理房屋权属转移登记，三原告缴纳了办理办理权属转移登记所需缴纳的维修基金、契税等费用。后来三原告多次询问兴华公司产权办理情况，兴华公司均回复在办理过程中，

实际上，兴华公司因为无法缴纳所欠税款，商铺过户登记手续最终未能完成。直到2016年，兴华公司因官司纠纷，被法院查封了这间商铺。三原告遂申请法院排除强制执行，解除对商铺的查封，需要满足四个条件：

第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2012年11月16日，三原告与兴华公司签订了《商品房买卖合同》，符合。

第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。兴华公司将商铺实际交付三原告，三原告在法院查封之前合法占有该房屋，符合。

第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。三原告交付了购房全部款项，符合。

第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。

首先，兴华公司与三原告签订的合法有效的《商品房买卖合同》中明确约定三原告委托兴华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，由此，办理房屋权属转移登记手续的义务人应当是兴华公司，而非原告三人；其次，三原告已经按照《商品房买卖合同》约定，向兴华公司支付了专项维修资金、契税，以及办理房屋所有权证、国有土地使用权证的相关税费和房产分户测绘费，且兴华公司也将专项维修资金交付给攀枝花市房产维修资金管理中心，另外向税务部门缴纳了相关契税；第三，兴华公司陈述因其经济原因导致未能完成权属转移，无证据证明三原告不予配合办理过户登记手续。因此，本院对三原告主张非因三原告的原因未办理过户登记这一事实成立。

九民会议纪要第128条

金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。