导读：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

1、案例启示

广东省高级人民法院（2015）粤高法执复字第82号执行裁定书：申请执行人陈XX与被执行人唐X于2012年7月28日签订《房屋抵押合同》，约定将唐X名下的涉案房地产作为吴XX、吴XX向陈XX所贷款项的抵押，还约定抵押期间，未经陈XX同意，唐X擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房屋的，其行为无效。2012年7月31日，涉案房地产在广州国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。

异议人郭XX向佛山中院提交了《房屋租赁合同》一份，拟证实其与唐X于2013年2月12日签订房屋租赁合同，约定从2013年2月13日开始郭XX租用唐X位于广州市海珠区海联路62-64号三楼的20套房屋，租赁期限为20年，还对租金、租金交纳方式、违约责任等内容作了约定。于2015年1月12日作出（2013）佛中法执字第375-2号公告，责令被执行人唐X及涉案房地产的使用人在2015年1月31日前迁出，逾期不履行的，将依法强制执行。

利害关系人郭XX不服上述公告，向佛山中院提出书面异议。请求：撤销执行“上述房地产使用人在2015年1月31日前迁出”这一命令。其主要理由是：2015年1月12日，佛山中院发出公告，认为被执行人唐X未按生效法律文书规定的期限履行义务，为保护申请执行人陈XX的合法权益，经陈XX申请，裁定陈XX接受拍卖的财产（被执行人唐杰所有的20套房地产）以抵偿唐X等人所欠的相应债务，并令唐X及上述房地产使用人在2015年1月31日前迁出，异议人认为佛山中院要求上述房地产使用人迁出不当，提出异议。异议人一直是涉案房地产的承租人，依法享有继续租赁权。

2、法条展示

《最高人民法院关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的答复》（2011）民二他字第18号山东省高级人民法院：你院《关于抵押人未经抵押权人同意又将抵押物出租，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

根据《<担保法>司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

3、案件启示

（1）根据最高院司法解释的规定，租赁合同当事人发生租赁合同纠纷的，可以另行主张权利。这里需要债权人明确的是，如何设计好整套债权方案，对于日后执行处置抵押物是非常重要的。

（2）为了提高诉讼和执行效率，出借人在订立借款合同时有必要对租赁问题认真考虑设计。如果抵押物存在租赁的情况，有可能影响申请人的利益，例如法院采取拍卖等强制措施时遇到的租赁阻力、如何解除其租赁合同的效力，如何涤除租赁合同，如何先占租赁物，如何交接租赁物等等，这是出借人需要衡量的因素。

（3）如果遇到被执行人出租租赁物和签订租赁合同来阻碍执行的，又将如何处理。是否机械简单地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。