导读：在广州这座快速发展的城市中，低效建设用地的再开发已成为推动城市更新的重要议题。然而，政府与被征收人在补偿问题上的分歧，往往成为项目推进的绊脚石。本文旨在探讨广州市被征收人如何依据现行法律与地方实践，突破低效建设用地补偿僵局。

1、低效建设用地的认定与补偿困境

（1）‌认定标准‌

依据《广州市城市更新办法》及其实施细则，低效建设用地主要指土地利用效率低、产出效益差、不符合城市规划或产业发展方向的地块。

认定过程涉及地块的历史用途、现状容积率、税收贡献等多方面考量。

（2）‌补偿困境‌

“原用途”补偿显失公平：政府往往按地块原用途（如工业用地）的基准地价进行补偿，而再开发后地块价值大幅提升（如转为商服用地）。

隐性成本转嫁：企业搬迁、停产损失等隐性成本常被低估，导致被征收人实际损失未得到充分补偿。

2、广州市补偿机制的创新实践

（1）‌增值返还试点‌

广州黄埔区率先试行“增值收益阶梯分成”模式，将土地再开发后的增值部分按一定比例（10%-30%）返还给被征收人。

该模式充分考虑了被征收人对土地增值的贡献，有助于缓解补偿僵局。

（2）‌政策引导与支持‌

广州市政府通过发布政策文件，明确增值返还的比例、支付周期及争议解决机制，为被征收人提供了法律保障。

同时，政府还通过税收优惠、财政补贴等方式，鼓励被征收人积极参与低效建设用地再开发。

3、被征收人的应对策略与建议

（1）‌了解政策与法规‌

被征收人应深入了解《广州市城市更新办法》及其实施细则等相关法规，明确自身权益与补偿标准。

通过咨询专业律师或法律机构，了解补偿谈判的技巧与策略。

（2）‌积极参与谈判‌

被征收人应积极参与政府组织的补偿谈判，充分表达自身诉求与利益关切。

在谈判过程中，可借鉴黄埔区增值返还试点的成功经验，争取更合理的补偿方案。

（3）‌寻求法律救济‌

若谈判无果，被征收人可依法向法院提起诉讼，维护自身合法权益。

在诉讼过程中，可引用相关法规及地方实践案例，证明自身诉求的合理性。

（4）‌探索多元化补偿方式‌

被征收人可探索货币补偿、物业置换、开发权转移等多种补偿方式，结合自身实际情况选择最优方案。

同时，可关注政府推出的优惠政策与激励措施，争取更多实惠与利益。

结论：

广州市低效建设用地的再开发是一项系统工程，需要政府与被征收人的共同努力与协作。通过创新补偿机制、完善政策法规、加强沟通与谈判，我们有望突破低效建设用地补偿僵局，推动城市更新事业的健康发展。