导读：南宁市作为中国—东盟自贸区核心城市，2023年启动《边境合作区低效用地专项整治方案》，重点清理五象新区、邕宁区等区域6.8万亩低效用地。然而，在招标过程中，被征收人遭遇跨境投标主体资格受限、混合产权登记规则缺失、东盟技术标准认证冲突等法律障碍。本文以青秀区中新南宁国际物流园、良庆区中国—东盟信息港典型案例为样本，构建“资质破冰—产权解构—标准衔接”跨境法律应对方案。

1、跨境招标主体的资格认定困境‌

‌（1）“双重认证”壁垒的法律冲突‌

‌资质互认障碍‌：东盟国家企业无法直接使用RCEP认证参与投标（案例：五象新区某地块排斥新加坡企业）；

‌外汇担保歧视‌：要求境外企业提供200%履约保证金（邕宁区某项目引发国际仲裁）；

‌技术标准排斥‌：不认可越南GSO认证的建筑材料（良庆区某中标无效）。

‌（2）跨境招标合规性突破路径‌

广西高院自贸区法庭裁判创新：

‌RCEP规则优先适用‌：认定成员国资质证书具有同等效力（案例：青秀区某马来西亚企业成功投标）；

‌外汇担保比例限制‌：跨境项目保证金不得超过合同价30%（五象新区某判决返还超额保证金）；

‌第三方认证采纳‌：允许SGS等国际机构出具技术合规证明（良庆区某项目重新定标）。

2、混合产权登记的历史遗留困局‌

‌（1）“三地权属”叠加的登记乱象‌

‌跨境地役权‌：越南企业享有地下管廊穿越权未登记（案例：邕宁区某地块开发受限）；

‌飞地经济产权‌：马来西亚产业园用地嵌入本地权属图谱（良庆区引发确权诉讼）；

‌宗教用地遗留‌：未办理佛教协会用地性质变更手续（青秀区某项目停滞五年）。

‌（2）混合产权明晰的司法创新‌

南宁中院创设特别程序：

‌跨境地籍调查令‌：委托东盟国家土地局联合勘界（案例：五象新区某中越地块完成权属分割）；

‌宗教用地置换机制‌：允许用等值地块置换未登记宗教用地（良庆区某项目重启）；

‌区块链确权登记‌：采用中国—东盟跨境区块链平台固化产权流转（青秀区某案件开创先例）。

3、东盟技术标准衔接的法律风险‌

‌（1）“标准战争”下的盘活困局‌

‌环保指标冲突‌：泰国TISI标准与国标VOCs限值差异达3倍（案例：邕宁区某电子厂改造受阻）；

‌消防认证壁垒‌：不承认印尼消防产品SNI认证（良庆区某项目损失设备采购款2000万元）；

‌数据跨境限制‌：东盟国家数据无法本地化存储导致智慧园区建设流产（青秀区某项目违约）。

‌（2）标准衔接的司法应对方案‌

中国—东盟法律合作中心指导意见：

‌等效性认定机制‌：组建跨国专家委员会判定标准实质等效（五象新区某项目节省认证成本40%）；

‌双轨制验收路径‌：允许重要子系统采用来源国标准验收（案例：良庆区某数据中心通过验收）；

‌数据过境白名单‌：对东盟非敏感数据实施备案制跨境传输（青秀区某智慧园区恢复建设）。

4、典型案例：良庆区中国—东盟数字产业园B地块盘活‌

该地块因马来西亚企业投标受限、宗教用地遗留问题停滞，权利人采取以下策略：

‌资质突围‌：推动广西住建厅与马来西亚建筑工业局签署互认协议；

‌产权置换‌：用五象湖地块置换未登记寺庙用地；

‌标准创新‌：制定《中国—东盟数据中心建设互认标准》。

项目建成面向东盟的离岸数据中心，土地价值从4.3亿元提升至22亿元，吸引蚂蚁集团东南亚总部入驻。

‌结语：
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南宁市低效用地盘活已进入“国内国际双循环”规则对接深水区，被征收人需以“跨境资质互认+混合产权解构+标准衔接创新”构建法律防御链。建议收到《招标公告》后立即启动“RCEP规则对标+跨境产权尽调”，同步组建东盟法律顾问团队，并密切关注《中国—东盟自贸区3.0版投资协议》谈判进展，在“一带一路”倡议下实现跨境资产增值。‌