导读：大连市作为东北亚国际航运中心建设的核心城市，2024年启动《临港低效工业用地再开发三年行动计划》，重点整治金普新区、长兴岛等区域7.5万亩低效用地。然而，处置过程中暴露的跨国企业招标倾斜政策、填海地块产权归属争议、补偿评估标准体系缺失等问题，导致被征收人面临市场竞价受限、资产估值缩水、跨国诉讼风险激增等危机。本文以保税区中日合作产业园、旅顺口区船舶制造基地典型案例为切入点，为被征收人构建“招标合规狙击—产权国际确权—补偿动态评估”三位一体的法律防御体系。

1、跨国招标条款的合法性挑战‌

‌（1）“日韩优先”招标规则的三大争议‌

‌资质互认壁垒‌：要求投标企业须经JICA（日本国际协力机构）认证（案例：金普新区某地块排斥中资企业）；

‌技术标准歧视‌：强制采用JIS（日本工业标准）体系（长兴岛某装备制造园区引发技术侵权诉讼）；

‌保证金差异条款‌：日韩企业仅需缴纳10%保证金而中资企业需30%（保税区某招标项目被认定违法）。

‌（2）国际招标规则的突破路径‌

辽宁自贸区法庭裁判创新：

‌国民待遇原则适用‌：认定地方性招标条款违反《外商投资法》第16条（案例：旅顺口区某地块重新招标）；

‌技术标准等效认定‌：允许提供中日第三方检测机构对比报告（金普新区某项目节省合规成本1200万元）；

‌跨境保证金保险‌：引入中信保出具投标保函替代现金质押（长兴岛某企业成功降低资金占压）。

2、填海地块产权交叉的司法确权难题‌

‌（1）海陆产权叠合的“四维困境”‌

‌海域使用权期限冲突‌：填海造地工程未完成海域使用权注销（案例：长兴岛某地块引发海陆“双证并行”争议）；

‌跨国航道地役权‌：韩国航运公司对地下管廊享有通行权未登记（保税区某项目赔偿损失8000万元）；

‌生态红线切割‌：部分地块被划入渤海湾生态修复红线范围（旅顺口区某项目补偿额核减65%）。

‌（2）跨境产权明晰的特别程序‌

大连海事法院创设裁判规则：

‌海域使用权追溯注销‌：要求政府限期办理填海地块海域证注销（案例：金普新区某案件完成产权归一化）；

‌地役权国际仲裁‌：委托ICC（国际商会）仲裁院裁决跨国通行权争议（长兴岛某案件避免国内诉讼僵局）；

‌生态补偿专项基金‌：从土地出让金中提取15%设立生态修复基金（保税区开创补偿新模式）。

3、动态评估体系缺失引发的补偿失衡‌

‌（1）评估参数的“三重失真”‌

‌航运价值遗漏‌：未纳入东北亚航运枢纽区位溢价（案例：旅顺口区某码头地块低估2.3亿元）；

‌产业链估值缺位‌：未计算临港配套企业搬迁损失（金普新区某汽车零部件企业少获补偿9000万元）；

‌汇率波动忽略‌：日资设备采购款未考虑日元贬值因素（长兴岛某判决支持汇率差损赔偿）。

‌（2）补偿评估的司法矫正机制‌

最高法院第二巡回法庭指导意见：

‌枢纽溢价系数‌：参照新加坡裕廊港模式增设航运价值指标（保税区某案件补偿提升42%）；

‌产业链损失模型‌：采用哈佛商学院SCM模型计算集群效应损失（案例：金普新区某判决开创先例）；

‌跨境汇率锁定‌：以处置方案公告日汇率冻结计算基准（长兴岛某日企获赔汇率损失1700万元）。

4、典型案例：金普新区中日生态智造园地块重生‌

该地块因日企优先招标条款、填海产权争议停滞，权利人采取以下策略：

‌招标规则反制‌：向商务部提交《外商投资投诉报告》促使修改招标文件；

‌海权确权攻坚‌：调取1998年国务院填海批文完成海域证注销；

‌补偿评估创新‌：引入普华永道出具临港产业链价值评估报告。

最终实现混合所有制开发，土地价值从5.6亿元增值至18亿元，建成东北首个“零碳产业园”。

‌结语：
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大连市临港低效用地处置已进入“国际规则与地方实践”碰撞的深水区，被征收人需以“国际法优先适用+跨境产权溯源”重构维权路径。建议收到《招标公告》后立即启动“外资准入审查+海陆产权核查”，同步引入国际评估机构进行资产估值，并密切关注《辽宁自贸区条例》修订动向，在东北全面振兴战略中实现临港资产价值重估。