导读：当两本鲜红的不动产权证赫然记载着互相冲突的权利归属，当事人手握“铁证”却陷入僵局时，一个尖锐的困境摆在眼前：是应当愤而提起行政诉讼或复议，剑指对方那本“错误”的权证，要求将其撤销？还是应转而向地方人民政府申请，启动专门的确权程序，由政府对权属归属一锤定音？

这个问题的核心，在于厘清“不动产登记争议”与“不动产权属争议”之间既紧密缠绕又本质不同的关系。我国法律为这两类争议铺设了不同的解决轨道，选错路径，往往意味着维权之路的曲折甚至南辕北辙。

1、基石：不动产登记的法律效力与局限

我国实行不动产统一登记制度（《民法典》第210条），其核心功能在于公示与推定：

公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，非经登记，不发生效力（《民法典》第209条）。登记是物权变动面向社会的“宣示窗口”。

权利推定效力：不动产登记簿是物权归属和内容的基本依据。不动产权属证书作为其外在证明，记载不一致时，以不动产登记簿为准（《民法典》第216条）。

善意保护：基于对登记簿的信赖而进行交易的善意第三人，其权利受法律保护（《民法典》第311条）。

然而，登记簿的“正确”仅是一种法律推定。它源于申请材料与登记机构的审查行为，并非绝对真理。登记行为本身不创设新的物权，它只是对既存物权状态或基于法律行为（如买卖、赠与）引致的物权变动结果的确认和记载。

2、双生子：登记争议与权属争议的辨析与竞合

当两证冲突，争议的实质究竟指向哪里？

不动产登记争议：

本质：质疑的是登记行为的合法性或登记簿记载的准确性。焦点在于登记机构在办理登记时，是否依法履行了职责（如审查材料是否齐全、是否符合法定形式、程序是否合法），或者登记簿的记载是否存在技术性错误。

典型情形：登记机构未尽合理审查义务，错误登记。一方当事人提供虚假材料骗取登记。登记簿存在笔误、面积计算错误、四至描述不准确等（且各方对实际物理界址无实质争议）。

解决核心：纠正登记簿的错误记载。

不动产权属争议：

本质：是关于不动产的所有权或使用权（用益物权）最终应归属于谁的根本性争议。它追问的是物权的“源头”和“归属”，而非仅仅是记载的对错。

典型情形：基于历史原因（如土改、公私合营、继承分割不明）导致的权利归属不清。当事人之间就买卖、赠与、互换等基础法律行为的效力或履行发生争议，直接影响权属认定。双方对不动产的实际物理范围、界址存在根本分歧。

解决核心：确认物权的最终归属。

二者的竞合与关联：现实中二者常如影随形。权属争议（根源问题）往往是导致登记出现冲突或错误（表象问题）的根本原因。例如，A认为祖宅应归其所有（权属争议），而B却持有该房产的产权证（登记表象冲突）。

关键区别在于争议的靶心：登记争议针对的是“登记行为/簿册本身是否合法正确”；权属争议直指“权利到底是谁的”。

处理权属争议是解决根源性登记冲突的前提。当存在实质性的权属不清时，仅纠正登记簿如同在流沙上建房——基础不稳。

3、十字路口：冲突权证下的解决路径抉择

面对两本冲突的“红本”，法律提供了不同的救济通道，选择取决于争议的实质：

路径一：针对登记行为本身——更正登记、异议登记、行政复议、行政诉讼

适用前提：争议主要或仅限于登记行为的合法性或登记簿记载的准确性（如明显笔误、登记程序严重违法、一方欺诈登记），而不动产物权本身的归属并无根本性争议（双方对实际谁该拥有这块地、这栋房没有分歧，只是证写错了）。

具体方式：

更正登记（《民法典》第220条）：权利人、利害关系人认为登记簿记载有误，可申请登记机构更正。需提供充分证据证明登记簿错误。

异议登记（《民法典》第220条）：在无法立即进行更正登记时，可申请异议登记，阻断善意取得，并在15日内提起诉讼（通常是确权之诉或针对登记行为的诉讼）。

行政复议/行政诉讼：当事人认为登记机构的登记行为（包括不予登记、错误登记等）侵犯其合法权益，可向登记机构的上级主管机关申请行政复议，或直接向人民法院提起行政诉讼。诉讼目标是撤销或变更该具体的、被认为错误的登记行为或权证。

核心局限：此路径主要解决“登记错了怎么办”。它无权对根本性的权属归属作出实体裁决。若争议实质是权属问题，即使通过此路径撤销了一方权证，真正的归属问题仍未解决，仍需回到确权程序。

路径二：针对权属根源——申请人民政府确权处理

适用前提：争议的核心是不动产所有权或使用权的最终归属问题，存在实质性的权属不清或冲突。

法律依据：

《土地管理法》第14条：土地所有权和使用权争议，协商不成，由人民政府处理。

《森林法》第22条：林地、林木权属争议，协商不成，由人民政府处理。

《草原法》第16条：草原权属争议，协商不成，由人民政府处理。

配套规章：《土地权属争议调查处理办法》、《林木林地权属争议处理办法》详细规定了处理程序。

处理主体：

单位之间争议：县级以上人民政府。

个人之间、个人与单位之间争议：乡（镇）人民政府或县级以上人民政府。

处理性质：人民政府依法进行调查、调解，并作出具有行政法律效力的处理决定。该决定直接确认争议不动产的权利归属。

后续救济：当事人对政府处理决定不服，可依法提起行政诉讼（针对处理决定本身）。

核心优势：直击根源，由政府权威机关对权属归属作出具有法律效力的最终确认。确权决定作出后，当事人可凭生效的确权决定书，要求不动产登记机构依法更正登记簿，彻底解决登记冲突问题。此程序尤其擅长解决历史遗留的、复杂的、证据链可能不完整的权属纠纷，且不受一般行政诉讼起诉期限的严格限制。

4、明辨是非：如何选择最优路径？

选择的关键在于精准识别争议的实质：

选“告政府”（行政复议/行政诉讼）的情形：你手握充分证据，证明对方的权证是通过提供虚假材料、登记机构明显程序违法或重大过失获得的。冲突仅源于登记簿或权证上明显的文字、数字、四至描述等技术性错误，且各方对不动产的实际归属和物理界址没有争议。你的核心诉求是撤销那张“非法”或“错误”的纸（权证或登记行为）。

选“找政府确权”（申请行政处理）的情形：冲突源于历史遗留问题、边界不清、继承或分家析产不明、口头协议效力争议、基础合同（买卖、赠与）效力或履行纠纷等导致的根本性权属不明。双方对不动产的实际范围、界址存在根本分歧。你认为对方持有的权证虽经登记，但其据以取得权利的基础民事法律关系本身存在问题或无效（如合同无效、无权处分）。你的核心诉求是让权威机关说清楚“这东西到底是谁的”。

争议可能已超过申请行政复议或提起行政诉讼的一般法定期限（通常6个月），但确权申请通常不受此限。

结语：穿透表象，直抵核心

不动产权属证书的耀眼鲜红，承载的是法律对物权的庄严确认。当两份确认彼此冲突，表面的“红本之战”下，隐藏的可能是登记行为的瑕疵，抑或是权属根源的混沌。选择“告政府”（诉登记行为）还是“找政府确权”，绝非简单的程序偏好，而是对争议本质的深刻洞察。

唯有穿透登记表象，精准把握争议内核——究竟是“登记错了”，还是“权利本就不清”——方能踏上正确的法律解决路径。在根源性的权属迷雾中，人民政府的确权程序如同穿透云层的利剑，为当事人提供一次性、终局性解决归属问题的权威方案，为最终修复不动产登记簿的“真实容颜”奠定不可撼动的基石。