导读：一栋没有规划许可证的房屋，引发了一场长达数年的合作开发纠纷。当事人要求返还土地、分割房屋、归还定金，官司从南京打到北京，从一审打到再审。但法院最终给出的答案是：驳回起诉。

南京羽某公司拥有国有工业用地一块。2005年至2007年，羽某公司与沈某坚签订系列协议，约定合作建设房屋：羽某公司出地，沈某坚出资，建成后按比例分配。

房屋建成了，问题也来了——由于沈某坚违约，房屋未能取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》，成了“黑户”，无法办理产权手续。

羽某公司起诉要求解除合同、返还土地及地上附着物。沈某坚反诉要求继续履行合同、赔偿损失。第三方祥某明公司也加入战局，声称自己才是真正的合作方，要求确认协议有效、分割房屋权益。

然而，随着诉讼推进，一个致命问题浮出水面：涉案房屋未经批准、无证、违法。

1、一审：合作开发合同无效，驳回起诉

南京中院一审认为，合作开发房地产合同的当事人，必须具备房地产开发经营资质。本案当事人均无此资质，因此相关协议无效。

更重要的是，涉案房屋未经有批准权的政府主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条，对于违法建筑所涉房地产项目利益，当事人请求分配的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。

这里所说的“房地产项目利益”，既包括分配利润，也包括分配房屋所有权和使用权。羽某公司、沈某坚、祥某明公司的诉讼请求，实质都是在争夺这一非法利益。

于是，南京中院裁定：驳回羽某公司的起诉，驳回沈某坚的反诉，驳回祥某明公司的起诉。

2、二审：维持原判，违法建筑不能“司法洗白”

羽某公司和祥某明公司不服，向江苏高院提起上诉。

江苏高院二审查明，涉案房屋确实未取得任何合法手续。法院指出，由于涉案房地产目前属于违法建筑，将来可能面临被拆除的命运，其法律状态无法确定。在这种情况下，由法院处理相关纠纷缺乏法律依据。

江苏高院认为，无论当事人的诉讼请求如何表述，其实质都是针对违法建筑主张权利，试图通过司法程序获得某种利益。在违法建筑的合法性得到确认之前，司法不宜介入。

2022年2月，江苏高院作出二审裁定：驳回上诉，维持原判。

3、抗诉：检察院认为应区分处理

羽某公司仍不服，向最高人民检察院申请抗诉。

最高检审查后认为，二审裁定适用法律确有错误，向最高法院提出抗诉。抗诉意见主要有两点：

第一，合同无效后应适用返还原则。法院既已认定合同无效，就应根据《合同法》第五十八条（现《民法典》第一百五十七条）处理，判决返还财产、赔偿损失，而不应简单驳回起诉。

第二，诉讼请求应区分对待。羽某公司要求返还土地和地上附着物，这是基于所有权的返还之诉，并非分配房地产利益，不应驳回。祥某明公司要求归还200万元定金、确认合同主体变更条款无效，这些也非直接分配利益，法院应实体审理。

4、再审：最高法院维持原裁定

本案最终由最高法院提审。最高法院经审查，作出了维持原裁定的决定。

第一，土地已转化为房地产利益，不可分割。羽某公司虽请求返还土地，但该土地已通过合作开发转化为房地产项目的一部分，与地上房屋合二为一。无论合同是否有效，当事人请求的实质都是分配房地产利益。根据司法解释第十九条，应予驳回。

第二，加入之诉缺乏基础。祥某明公司作为第三人加入诉讼，是在本诉已经受理的基础上。既然本诉应予驳回，加入之诉自然失去基础。

第三，最终目的仍是分配利益。祥某明公司要求返还定金、确认合同条款无效，表面看不是直接分配利益，但结合其全部诉求，最终目的仍是试图获得房地产利益。因此一并驳回，并无不当。

第四，行政先行，司法在后。对于违法建筑所涉利益纠纷，应以行政权处置为先，司法权处置为后。本案所涉房地产应待行政机关作出处理（如认定、拆除、罚款等）后，当事人对相关利益分配或赔偿仍有争议的，可另行起诉。

2014年，最高法院作出再审裁定：维持江苏高院二审裁定。

5、裁判要旨：违法建筑利益不受法律保护

本案的核心裁判规则，在最高法院的裁定中凝练为以下要点：

第一，违法建筑所涉利益是非法利益。未经依法批准、未取得建设工程规划许可证，或者擅自变更工程规划而建造的建筑，属于违法建筑。其所涉及的利益，本质上属于非法利益。

第二，非法利益不受法律保护。对于违法建筑所涉房地产项目利益，当事人请求分配的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。

第三，行政权处置为先，司法权处置为后。违法建筑问题，首先应由行政机关依法处理（认定、责令改正、罚款、拆除等）。只有在行政机关处理完毕后，当事人对相关利益分配或赔偿仍有争议的，法院才可能介入。

第四，不能通过司法程序“洗白”非法利益。如果允许当事人通过诉讼分配违法建筑利益，就等于变相承认了违法建筑的合法性，可能助长违法行为。

6、本案启示：合作开发，手续先行

这起案件给所有参与房地产合作开发的企业和个人敲响警钟：

第一，合法手续是底线。合作开发房地产，必须依法取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。任何手续的缺失，都可能导致项目成为违法建筑，所有投入付诸东流。

第二，无证建筑纠纷，法院不受理。一旦项目被认定为违法建筑，无论当事人如何包装诉讼请求（返还土地、赔偿损失、归还定金），只要实质是争夺项目利益，法院都可能驳回起诉。

第三，行政先行，司法在后。面对违法建筑问题，正确的路径是先由行政机关依法处理，待合法性确定后，再通过司法解决民事纠纷。跳过行政程序直接起诉，可能连门都进不去。

第四，投资风险自负。在违法建筑上投入的资金，可能因项目被拆除而血本无归。法律不保护非法利益，投资风险由投资者自行承担。

从2005年签约，到2014年再审终结，这场纠纷历时近十年。十年间，房屋建起来了，诉讼走完了，但最终的结果是：所有诉讼请求被驳回，一切回到原点。这个原点，是那栋没有合法手续的房屋——它至今仍是违法建筑，未来可能被拆除，也可能在补办手续后获得合法身份。但无论哪种结局，都应由行政机关先处理，法院暂不介入。

这个案子告诉我们：在法治社会，程序正义和实体正义同样重要。违法建筑所涉的利益，无论多么诱人，都不能通过司法程序“洗白”。法律的红线，永远在那里。