导读：在商品房买卖领域，开发商与购房者常常在项目尚未取得预售许可证时，就签订一份“房屋买卖合同”或“认购书”，约定将来条件成就后再签正式合同。这类协议内容有时非常详尽，甚至包含了价格、面积、交付时间等核心条款。问题来了：当双方后续产生纠纷时，这份协议究竟是预约合同（约定将来再签合同），还是已经构成了本约合同（可以直接要求履行）？性质不同，法律后果截然不同。

1、案例概览

（1）案情简介

2016年12月，宽某超市集团公司（以下简称“宽某集团”）与某房地产开发公司（以下简称“开发公司”）签订了一份《房屋买卖合同》。合同中约定了房屋价格、面积、付款方式、交付时间等具体内容。同时，合同第4.1条明确约定：待开发公司取得《商品房预售许可证》后，双方应立即另行签订正式的《商品房预售／买卖合同》，并在正式合同签订后7日内支付至总房款的30%。

签订该协议时，案涉房屋尚在建设中，开发公司尚未取得预售许可证。此后，双方就前述《房屋买卖合同》的性质产生争议：宽某集团认为该合同已具备商品房买卖合同的所有主要内容，应认定为本约合同，开发公司未按约定履行构成违约；开发公司则认为该合同只是预约合同，双方还需在取得预售许可证后签订正式本约，宽某集团拒绝签订正式合同才是违约。

案件经过一审、二审，高级人民法院二审认定该合同为预约合同，驳回宽某集团的相关诉讼请求。宽某集团不服，向最高人民法院申请再审，主张二审判决认定事实和适用法律错误。

（2）再审裁判结果

最高人民法院经审查认为：案涉《房屋买卖合同》明确约定在取得预售许可证后另行签订正式合同，这是预约合同的核心特征，二审认定其为预约合同具有事实和法律依据；二审判决援引的相关司法解释条款正确。因此，裁定驳回宽某集团的再审申请。

2、争议焦点与法院裁判逻辑

本案的核心争议在于：案涉《房屋买卖合同》究竟属于预约合同还是本约合同？

（1）宽某集团的主要理由

宽某集团主张，该合同已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部主要内容，包括当事人名称、房屋基本状况、价款、付款方式、交付日期等，完全可以直接履行。合同中关于“另行签订正式合同”的约定，仅仅是为了满足商品房买卖合同格式备案的要求，并非双方需要重新协商确立买卖关系。因此，该合同应认定为本约合同。

（2）开发公司的主要抗辩

开发公司辩称，双方签订合同时，房屋尚未建成，开发公司也未取得预售许可证，客观上无法签订合法有效的本约合同。合同明确约定取得预售许可证后再签正式合同，这恰恰是预约合同的典型特征。此外，宽某集团仅支付了定金，并未支付购房款，定金需在签订正式合同后才能转为房款，说明该合同本身不具有直接履行性。

（3）最高人民法院的裁判观点

最高院在再审审查中明确了以下认定规则：

第一，预约与本约的核心区分标准不在于合同内容是否完备，而在于当事人是否有“将来另行签订本约”的明确意思表示。预约合同的核心特征是双方当事人约定在将来一定期限内订立本约合同，双方仅就“将来订约”达成合意，并不直接产生本约合同项下的全部权利义务。本约合同则是当事人就合同核心权利义务（如标的物交付、价款支付）已达成完整合意，具备直接履行性。判断合同性质，应当首先探求当事人的真实意思，而非机械地比较合同条款是否完备。

第二，当事人在合同中明确约定“另行签订正式合同”的，通常应认定为预约合同。本案中，《房屋买卖合同》第4.1条明确约定，取得《商品房预售许可证》后，双方需另行签订正式《商品房预售／买卖合同》，且购房款的支付时间取决于正式合同的签订，具有不确定性。这一约定表明，双方都有“将来再签一份本约合同”的明确意图，符合预约合同的核心要件。

第三，内容详尽不等于就是本约。虽然案涉合同对价格、面积、交付等作了较为详细的约定，但这并不能否定双方“另行签订本约”的明确意思表示。特别是在签订合同时，案涉房屋尚未取得预售许可证，出卖人无法合法转让房屋所有权，合同本身缺乏直接履行的合法前提。双方约定“取得预售许可证后再签正式合同”，恰恰是为了规避法律障碍，符合商品房交易的合规要求和行业惯例。

第四，宽某集团关于“仅为备案需要”的主张不能成立。合同中并未有任何文字表明“另行签订正式合同”纯属备案程序，双方亦未在事后达成任何补充协议改变这一约定。因此，不能将“另行签约”的明确义务解释为可有可无的形式要求。

综上，最高院认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同，二审判决适用法律正确，裁定驳回再审申请。

3、律师评析：预约与本约的司法认定规则

本案是最高人民法院在再审审查层面，对商品房买卖领域预约与本约认定规则的又一次明确阐述。结合该案及现行法律规定，可以提炼出以下核心规则：

（1）形式与实质：意思表示优先于内容完备性

司法实践中，不少当事人误以为：只要合同内容写得很详细，把价格、面积、交房时间都说清楚了，那就一定是本约。这种理解是片面的。最高人民法院反复强调，预约与本约的根本区别在于：双方当事人是否“约定将来再订立一个新的合同”。如果合同中有明确条款约定“双方将在某一条件成就后另行签订正式合同”，那么即使现有协议内容再详尽，原则上仍应认定为预约合同。

换言之，“另行签订正式合同”这一约定，具有“一票否决”本约认定的效力，除非当事人能够举证证明该约定仅为形式要求或双方已通过实际履行将其否定。

（2）预售许可证缺位情形下的定性辅助因素

在商品房买卖领域，如果签订协议时项目尚未取得《商品房预售许可证》，则该协议在法律上无法产生直接的物权转让效力。此时，当事人约定“取得许可证后再签正式合同”，既是对现行法律合规要求的回应，也是预约合同典型特征的体现。法院往往会将该因素作为认定预约合同的重要辅助依据。

（3）“名为预约、实为本约”的特殊情形

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，如果认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了购房款，则该协议应当认定为商品房买卖合同（即本约）。这是“名为预约、实为本约”的例外规则。本案中，宽广集团仅支付了定金，未支付购房款，因此不满足该例外条款的适用条件。

（4）再审审查的务实态度

从本案可以看出，最高人民法院在再审审查阶段对合同定性类争议的审查思路：重点不是重新评价合同条款，而是审查一、二审法院对合同条款的解读是否符合当事人真实意思表示，是否结合了合同履行背景（如预售许可证取得情况、付款进度）和行业惯例。只要原审认定不违反法律和逻辑，再审法院一般会予以维持，以维护裁判的稳定性。

4、对交易双方的启示与风险防范建议

（1）对开发商（出卖人）的建议

明确约定预约性质：在未取得预售许可证前签订任何形式的意向协议，务必在合同中加入明确的“另行签订正式本约”条款，并写明本约的签订条件、时间和法律后果，避免被认定为已形成本约关系。

避免提前收受大额购房款：根据司法解释，如果出卖人已经按照约定收受了购房款，即便协议名为“认购书”，也可能被认定为本约。因此，在未取得预售许可证且未签订正式合同前，应谨慎收受大额款项，或明确约定款项性质为“定金”而非“购房款”。

妥善保管沟通记录：如双方后续就合同性质产生争议，开发商应提供合同签订时的磋商记录、会议纪要等证据，证明双方确有“将来再签正式合同”的真实意思。

（2）对购房者（买受人）的建议

审慎阅读“另行签约”条款：在签订任何名为“房屋买卖合同”或“认购书”的文件前，务必重点关注是否有“取得预售许可证后另行签订正式合同”等类似表述。如有，则应认识到该协议很可能只是预约，不能直接要求开发商交房或办理过户。

明确自身履约预期：预约合同的法律后果是，一方不履行“订立本约”的义务时，另一方只能请求其承担预约合同的违约责任（如赔偿信赖利益损失），而不能直接请求强制履行本约（如强制要求交房）。购房者应根据这一法律后果合理设定自身预期，避免投入过多资金或产生误判。

争取将预约转化为本约：当预售许可证取得后，购房者应及时要求开发商按照预约合同约定签订正式本约。如开发商无正当理由拒绝签订，购房者可主张其承担预约合同的违约责任。

保留付款凭证及沟通记录：如购房者已按协议支付了较大比例的款项，应保留好付款凭证，以便在争议发生时主张适用“名为预约、实为本约”的例外规则，将该协议认定为本约合同。

（3）总体建议

无论是开发商还是购房者，都应当树立“合同性质优先于条款内容”的法律意识。一份合同究竟叫“认购书”还是“买卖合同”，写得详细还是简略，都不是最关键的；最关键的是，双方有没有约定“将来还要再签一份合同”。如果有，那么这份合同就是预约，而非本约。提前认清这一点，有助于双方合理控制交易风险，避免因误判合同性质而陷入不必要的诉讼。