导读：在房屋买卖合同履行过程中，如果购房人因违约导致合同解除，出卖人（开发商）收回房屋，但该房屋已被法院预查封，成为购房人（被执行人）名下财产，出卖人能否请求排除强制执行？这涉及到物权性质的返还请求权与普通金钱债权的冲突。根据司法实践，房屋买卖合同解除后，出卖人对标的物享有物权性质的返还请求权。但在双务合同解除后，双方互负返还义务，出卖人只有在已经返还购房款的情况下，才能排除普通债权人对标的物的执行。

1、基本案情

徐某兵与程某荣、阮某花民间借贷纠纷一案，经法院调解，程某荣、阮某花需偿还借款本金140万元及律师费。因二人未按约履行，徐某兵申请强制执行。执行过程中，法院预查封了程某荣、阮某花与贺某芳共同共有的房产（案涉不动产）。

案外人台州某都房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）提出执行异议，以商品房买卖合同已解除、且其已返还购房款为由，请求解除对案涉不动产的查封。

法院查明：2016年11月，程某荣、贺某芳向开发公司购买案涉不动产，部分购房款通过商业贷款支付。后因纠纷，开发公司起诉要求解除商品房买卖合同。台州市路桥区人民法院于2020年10月判决确认合同已于2020年10月15日解除，并判令买受人支付违约金。此后，相关法院又判决开发公司返还购房款及利息。开发公司已将购房款及利息支付至相关法院执行账户。此外，该房屋在另案中被山东临沂法院查封，开发公司提出异议后，双方达成调解，开发公司退还了相应购房款，临沂法院解除查封，法院成为首查封法院。开发公司已将剩余购房款及利息支付至温岭法院执行账户。

2、争议焦点

本案的核心争议在于：房屋买卖合同解除后，出卖人对标的物是否享有排除强制执行的权利？出卖人需要满足什么条件才能排除执行？

3、法院裁判观点

温岭法院经审查认为，开发公司作为案涉不动产的开发建设单位，案涉不动产仅办理了预告登记，尚未办理产权登记。在商品房买卖合同被法院判决确认解除后，开发公司对案涉不动产享有的是物权性质的返还请求权，该权利可排除普通金钱债权的执行。

但是，商品房买卖合同为双务合同，双方互负返还义务。在出卖人未返还购房款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显失公平。因此，为了保护预查封权利人的利益，平衡各方关系，只有在出卖人已经返还购房款的情形下，才能排除执行；否则，不能排除执行。

本案中，开发公司已将应返还给买受人的购房款及利息全部支付至相关法院执行账户，完成了返还价款的义务。因此，开发公司对案涉不动产享有的民事权利足以排除强制执行，法院裁定中止对案涉房屋的执行。

4、裁判要旨解析

（1）房屋买卖合同解除后，出卖人享有物权性质的返还请求权

根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记并非不动产的所有权登记。在买卖合同解除后，预告登记失效。出卖人作为原权利人，对标的物享有物权性质的返还请求权，该权利优先于普通债权。

（2）出卖人排除执行的条件：必须已返还购房款

房屋买卖合同是双务合同，出卖人请求返还房屋的同时，负有返还购房款的义务。如果出卖人仅要求确认合同解除、收回房屋，却不返还购房款，则被执行人的责任财产并未实际减少，申请执行人的债权仍可通过执行购房款实现。若允许出卖人在未返还购房款的情况下排除执行，申请执行人将面临既无法执行房屋（被出卖人收回），又无法执行购房款（已被出卖人占有）的困境。因此，司法实践要求出卖人只有在“已返还购房款”或“将应返还的购房款交付执行法院”后，才能排除普通债权人对标的物的执行。

（3）预查封的效力

预查封是法院对尚未办理产权登记但已办理预告登记的房屋采取的强制措施。预查封的效力相当于查封了被执行人在该房屋上的期待利益。一旦合同解除，被执行人的期待利益转化为对出卖人的购房款返还请求权。如果出卖人已经返还购房款，则被执行人的责任财产不再包括房屋，法院应当解除查封。

5、法律意义与实务启示

对房地产开发企业的启示：如果购房人违约导致合同解除，开发商应及时通过诉讼或协商方式解除合同，并尽快取得生效法律文书确认合同解除。在合同解除后，开发商应尽快向买受人返还购房款及相应利息，或者将应返还款项提存至公证处或交付执行法院。只有完成返还义务，才能主张排除对房屋的强制执行。如果房屋已被法院预查封，开发商应先与执行法院沟通，将应返还款项汇入法院指定账户，再申请解除查封。

对债权人（申请执行人）的启示：查封房屋时，应调查房屋是否存在预告登记及买卖合同履行情况。如果买卖合同已解除、开发商已返还购房款，则房屋可能不再是债务人的责任财产，执行存在风险。在开发商提出执行异议时，应审查其是否已实际返还购房款。如果开发商仅请求确认合同解除却未返还购房款，可请求法院驳回其异议。

对司法实践的指引：执行法院在处理此类异议时，应重点审查合同是否已经合法解除、买受人是否已丧失权利、出卖人是否已经返还购房款。只有同时满足合同解除+返还款项两个条件，才能支持排除执行。如果出卖人已将返还款项交付法院执行账户，应认定其已完成返还义务，可以排除执行。

结语：房屋买卖合同解除后，出卖人对标的物享有物权性质的返还请求权，可以对抗普通金钱债权的执行。但基于双务合同的公平原则，出卖人只有在已经返还购房款或将返还款项交付执行法院的前提下，才能行使这一权利。

本案中，开发公司积极向相关法院支付了应返还款项，最终成功排除了对房屋的强制执行。这一裁判规则平衡了出卖人、买受人（被执行人）与申请执行人三方的利益，既保护了出卖人的物权请求权，也防止了出卖人“既得房又拿钱”的不公现象。对于各方当事人而言，准确把握合同解除后的权利义务状态，及时履行返还义务，是保护自身权益的关键。