导读：在商品房交易过程中，开发企业代为购房者办理不动产权证并收取相关费用，是一种常见的市场做法。然而，哪些费用属于开发企业自身应当承担的经营成本，哪些费用可以由购房者承担，往往成为价格监管执法中的争议焦点。尤其是房产测绘费——在新建商品房首次登记时，开发企业需要委托测绘并支付费用；而在为购房者办理分户产权证时，测绘机构可能再次收取分户图测绘费。这笔费用究竟应由谁承担？开发企业向购房者代收后，是否构成将自身义务转嫁给他人的不公平价格行为？

湖北省赤壁市的一起行政处罚及行政诉讼案件，清晰地展示了市场监管机关与人民法院在这一问题上的不同认识。市场监管部门认定开发企业转嫁义务、违法所得被没收并处罚款，而法院经审理后撤销了行政处罚决定。两种截然不同的结论，源于对“测绘费究竟是谁的法定义务”这一核心问题的不同解读。

1、案件回顾：兴某公司代收测绘费被没收违法所得

赤兴某置业有限公司（以下简称兴某公司）在开发“金色水岸”商品房项目过程中，于2015年12月至2017年10月期间，为购房者代办房屋产权登记，代收契税、房屋维修基金、测绘费、土地证费等办证费用。其中，按每平方米1.36元的标准向282户购房者收取了房产分户测绘费，共计34442.33元。兴诺公司将上述代收的测绘费如数缴纳给了测绘机构——永某房地产测绘有限公司。

2019年8月，市场监督管理局（以下简称市场监管局）接到消费者投诉，对兴某公司立案调查。市场监管局认为，根据《物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》第四条的规定，新建房屋房产测绘费由开发经营者交纳，计入房价；同时，根据《国家发改委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条的规定，房地产开发企业不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。因此，兴某公司在商品房首次登记时已经承担了测绘费，不得再以代办证为名向购房者收取分户图测绘费。

市场监管局认定兴某公司的行为违反了《价格条例》第九条第二款第（四）项的规定，属于将自身义务转嫁购房者的不公平价格行为。在履行了责令改正、听证等程序后，兴某公司未按要求退还多收费用，市场监管局于2019年12月12日作出《行政处罚决定书》：没收违法所得34442.33元，罚款10万元，合计134442.33元。

兴某公司不服，提起行政诉讼，请求撤销该处罚决定。

2、争议焦点：两级观点交锋下的测绘费义务归属认定

（一）争议焦点：转移登记环节的测绘费究竟应由谁承担？

本案的核心争议有两个：其一，兴某公司在为购房者代办不动产权证过程中，再次向测绘机构交纳的分户测绘费，是否属于其自身应当承担的法定义务；其二，兴某公司是否存在将自身义务转嫁购房者的行为。

（二）法院审理查明的事实：兴某公司已承担首次登记测绘费且分户测绘费

法院经审理查明，兴某公司在商品房预售前已经委托测绘机构对房屋面积进行了预测；房屋竣工后，兴某公司又委托测绘机构对整栋房屋各类面积及各幢房屋内分层、分户各类面积进行了实地测量，测绘机构于2017年1月12日出具了房屋测绘成果报告，该报告包含整个小区的房屋各类面积测算统计表、各幢房屋内分层分户面积测算统计表及分户平面图。兴某公司已按照项目总面积向测绘公司交纳了测绘费，其中住宅楼按1.36元/㎡收取、商业门店按2.4元/㎡收取。此外，因当地住建部门的特殊安排，部分测绘费通过挂账方式由住建部门协调处理，但测绘费已按照标准实际收取。

（三）法院裁判理由：市场监管局认定转嫁义务缺乏证据与法律依据

法院认为，被告市场监管局认定原告兴某公司存在将自身义务转嫁购房者的行为，但未能提供充分证据证明在办理房屋转移登记时交纳房产测绘费系原告应承担的义务。

第一，关于首次登记与转移登记的测绘费负担问题。《房产测绘管理办法》第六条规定，申请产权初始登记的房屋，房屋权利申请人应当委托房产测绘单位进行测绘。《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业在商品房交付使用前应按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果用于房屋权属登记。上述规定仅明确了开发企业在首次登记（初始登记）阶段负有委托测绘并承担费用的义务，并未明确规定在转移登记（为购房者办理分户产权证）阶段，开发企业再次承担测绘费的法定义务。

第二，关于分户图测绘费的性质。法院查明，兴某公司在办理商品房首次登记时已经依法委托测绘并交纳了测绘费，履行了自身义务。此后，在办理房屋权属转移登记过程中，测绘机构再次就分户图收取费用，兴某公司向购房者代收后转交给测绘机构。这一行为并没有抵销或免除其在首次登记阶段已经承担的测绘费，也未将首次登记阶段的测绘费转嫁给购房者。市场监管部门认为“向购房者收取的分户图测绘费实质抵销了自身在首次登记时承担的测绘费”，但未能提供证据或法律依据加以证明。

第三，关于规范性文件的理解适用。《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》第五条禁止的是将新建商品房办理首次登记的测绘费转嫁给购房人，而本案中购房者承担的是后续转移登记环节测绘机构再次收取的分户图费用。两者并非同一笔费用，亦非同一环节。市场监管局将首次登记阶段的法定义务直接延伸至转移登记阶段，缺乏明确的法律依据。

综上，法院认定被告市场监管局对原告作出的行政处罚决定认定事实的证据不充分，适用法律不适当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决撤销被告作出的行政处罚决定书，案件受理费由被告负担。

3、案件启示：价格行政处罚的法定义务基础与司法审查边界

本案是一起典型的价格行政处罚司法审查案件，其意义不仅在于个案中对开发企业行为的认定，更在于揭示了行政机关在适用规范性文件进行处罚时，必须准确把握法定义务的范围与边界。

（一）行政处罚必须建立在“法定职责”基础上

价格监管机关认定企业存在“将自身义务转嫁他人”的不公平价格行为，前提是能够明确证明该义务确实属于企业的法定职责。本案中，市场监管局未能提供任何法律或法规层面的依据，证明在转移登记环节再次发生的测绘费应由开发企业承担。事实上，现有的法律法规——《房产测绘管理办法》《商品房销售管理办法》以及相关价格文件——只规定了首次登记阶段开发企业的测绘义务，并未延伸到转移登记阶段。在没有法定依据的情况下，不能当然认定开发企业的代收行为属于转嫁义务。

（二）司法审查对行政裁量的制约

法院在本案中严格履行了司法审查职能，对行政处罚的事实依据和法律适用进行了全面审查。法院指出，被告“未向本院提供证据及法律依据加以证实”其主张，这是撤销行政处罚的核心原因。这一裁判逻辑体现了《行政诉讼法》第七十条的精神：主要证据不足、适用法律法规错误的行政行为，人民法院应当判决撤销。行政机关在作出处罚前，必须确保其认定的违法事实有扎实的证据支撑，其对法定义务的认定有明确的法律或法规依据，否则将面临司法撤销的风险。

（三）对开发企业和购房者的启示

对于房地产开发企业而言，本案提供了一项重要的合规指引：在代收办证费用时，应当清晰区分首次登记与转移登记的不同环节，了解哪些费用是自身法定的经营成本，哪些是购房者依法应当承担的交易税费。对于法律没有明确规定由开发企业承担的费用，企业可以依据委托代办关系向购房者代收，但应当做到收费项目透明、金额合理、自愿选择，避免因程序或票据不规范而引发争议。

对于购房者而言，本案也提示了一个维权误区：并非所有代收的测绘费都是不合理的。关键在于区分这笔测绘费对应的是首次登记阶段（应由开发企业承担）还是转移登记阶段（法律未明确禁止购房者承担）。购房者在质疑收费时，可以要求开发企业出示测绘费的实际缴费凭证，以及该测绘服务所对应的登记环节，以便准确判断收费的合理性。

结语：兴某置业有限公司诉市场监督管理局一案，以法院撤销行政处罚告终。这一结果并非否定价格监管机关维护市场秩序、保护消费者权益的正当目的，而是对行政权力行使边界的重申：行政处罚必须建立在明确的法律依据和充分的事实证据之上，不得将未经立法确认的“义务”强加于市场主体。在房产测绘费承担这一具体问题上，法律法规仅明确了首次登记阶段开发企业的义务，并未强制要求开发企业在转移登记阶段再次承担测绘费。市场监管部门将两者混同，导致处罚决定因证据不足和法律适用错误而被撤销。

这一案件为同类价格执法提供了警示：行政机关在适用《价格条例》关于“将自身义务转嫁他人”的规定时，应当首先界定何为企业自身的法定义务。义务的来源只能是法律、法规、规章或具有法律约束力的规范性文件，而不能是执法机关的事后解读或扩大解释。