院落、空地有没有拆迁补偿?该如何补偿?

发布日期:2021-05-20浏览量:151

导读:在房屋征收补偿过程中,最有价值的是土地而不是房屋本身。对土地使用权的补偿价值占据了拆迁补偿款的绝大部分。但在实际的房屋征收项目中,一般只补偿房屋价值、室内装修及设备附属物价值、停产停业损失等,而对于私有房产的空地和院落从来不被纳入评估范围,到最后对这些院落、空地等土地价值自然不予补偿。

那是不是除去被征收的住宅用房、厂房、养殖场等建筑外,一些被征收人对享有的院落、空地面积的土地使用权就没有拆迁补偿了?很明显,这在事实上是会侵害被征收人的合法权益的。那么,院落、空地是否有拆迁补偿呢?如果补偿,该如何补偿才合理合法呢?下面在明律师来讲讲这两个问题。

【空地、院落是否有拆迁补偿?法律依据是什么?】

最高人民法院《关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中规定,“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

该规定,可直接作为被征收人主张对院落、空地等土地享受补偿的法律依据。

另该规定是针对国有土地上房屋的空地和院落,是对相关法律的补充和解释。为什么会有该解释呢?这主要是因为在征收实践中,征收方为了压缩补偿利益,仅补偿房屋的使用面积,而对于绿化用地、停车用地、院落用地等“空地”,选择性不予补偿。

征收方能这样做的法律依据主要在《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各地方的政府规章、政策等,补偿的面积都按照房屋所有权证记载的面积确定,只要不在房屋所有权证的面积之内,均不给于补偿。

而被征收人通常由于地位不平等、信息不对称、法律知识欠缺等原因,常被征收方这样冠冕堂皇的理由所吓唬,从而丧失了空地、院落面积的补偿利益。

院落、空地有没有拆迁补偿?该如何补偿?插图

所以,为了更全面地保障被征收人应有的合法利益,防止征收方利用地位差距贪污、挪用补偿款,特别规定了被征收人合法拥有的院落、空地应给予补偿。

【空地、院落拆迁,应该怎么补偿才合理】

实践中,也有些征收方会给予空地、院落拆迁补偿,但是对于空地、院落实际补偿搭到位的补偿数额与却是无院落的房屋补偿额一半的差价。征收方给出的理由是因院落、空地的存在映射出居住的舒适性,因此交易价格较一般房屋要低,补偿要折价算。

这样的说法乍听似乎合理,但在被征收人身上,却是实实在在的损失。对于当事人而言,肯定是接受不了的。

那对于空地、院落的拆迁补偿价格,法律是怎么规定的呢?

这在最高院的《回复》里也已明确,即:“国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。”

因此,国有土地上的空地、院落与国有土地上的房屋相同都是需要经过评估的,依据周边商品房的市场价进行补偿。而并没有折价补偿一说。

具体而言,根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条的规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。也就是说,对于院落、空地的拆迁补偿,应该和建筑物部分补偿同权同价!

最后,在明律师提醒大家,上述仅涉及了国有土地上房屋院落、空地应予补偿,且补偿与建筑物同价的问题。在农村,其实也依据同样的法理对其院落、空地的补偿进行衡量的。如果在征收时征收方不给予被征收人合法占有的空地、院落拆迁补偿的,被征收人可及时通过行政诉讼或复议方式维权。

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